當前物業管理存在的問題和對策

摘 要： 物業管理是一個新興行業，它伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。物業管理在提高人們的生活和工作環境質量、推進城市化進程中都起到了積極的作用。我國物業管理在管理模式、手段等方面存在許多值得探討的問題，作者針對將我國物業管理存在的問題談談看法。

關鍵詞： 物業管理 產權界定 業主委員會 開發商

隨著我國經濟發展和城市開發，物業管理已形成規模，其效益也越來越明顯。經濟效益對地方政府而言，主要體現為：減少了大量的財政補貼，對住宅區開發企業而言，能提高物業市場競爭力，使開發企業的房產暢銷，加速資金周轉。同時，完善的物業管理能為開發商樹立良好的企業形象，吸引更多的房地產交易商和消費者。在環境效益上，住宅區內的環境和布局、治安等與整個建設風貌融為一體，提高了房地產業的綜合效益。

一、目前在物業管理的實踐過程中還存在著如下問題。

1.法制建設滯后，相關責任主體之間的職責不清法律、責任不明，成為物業管理發展的瓶頸。

物業管理作為服務行業，從其一開始就沾上了建設與管理職責不清，聯體經營的裙帶關系，企業經營就不規范。當物業管理引入競爭機制時，多數新建住宅小區開發商和政府統建的統建住宅區仍然是延續自建自管的模式，由此帶來了三大問題：一是物業管理企業遍地開花規模小，無法形成規模效益；二是“前店后場”式的業務承接，僅憑開發商單方擬定的一張“業主公約”和售房合同書中規定的物業管理“霸王”合同條款，即進入實施管理，業主毫無選擇的條地，企業的資質與資格的市場準入也沒有建立；三是行業隊伍素質低、人才短缺。其從業人員很多是“轉制、轉崗、轉業”及農村進城務工人員，即使是專業人員也普遍缺少應有的物業管理理論知識和實踐，有的沒有經過相應的管理培訓。整體而言，素質較低，無論是職業道德、專業技術還是應急能力、法律知識水平等都難以適應物業管理的要求，上述問題的直接后果是無競爭力，處理問題和矛盾簡單生硬，服務態度與服務質量低，還派生了巧立名目、多收費、少服務、強制服務等不良現象，導致矛盾激化，損害了物業管理的社會形象。

2.有法不依，入駐程序多紕漏

很多物業公司在入駐小區時并沒有嚴格按照法規實施物業管理。如不按規定成立業主委員會；不按規定召開業主大會；未征求業主意見單方面制定物業合同或干脆不與業主簽訂物業管理合同，等等，這些都容易引發業主與物業公司之間的糾紛，而且很容易使業主對物業公司的合法性產生爭議。

3.擅立項目，收費超標犯眾怒

超出物價部門核準的收費標準，擅立收費項目或超標準高額收費是導致物業公司被投訴的另外一個原因。有的物業公司不經業主同意和物價部門認可，就擅自超范圍收取“車位水電費”，引起小區內業主的不滿而引發糾紛；還有的物業公司超過物價部門核準的收費，高標準收費，引起業主的強烈不滿。

我認為產生以上反常現象的原因主要有以下幾個方面：一是物業管理公司和房地產開發公司有密切的聯系。有時物業管理公司本身就是房地產公司的下屬機構，這樣對開發單位來說至少有兩個方面的好處，首先，減少了開發商的運營成本，開發商不用因為聘請物業管理公司而增加開支。其次，增加了開發商的整體受益，正所謂“肥水不流外人田”，物業管理費用仍然可以使開發單位獲得穩定的后續收入。再次，提升了開發商的形象。隨著人們生活水平的提高，人們的自我保護意識和追求生活品位的要求越來越高，良好的物業管理往往是樓盤的重要賣點。基于以上原因，大多數房地產開發商都會成立自己的物業管理公司進行物業的后續管理。二是對于小區的公共空間和公共設施的產權界定不清楚，這往往是物業管理公司或者說房地產開發商和業主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時，這些產權界定不清楚的物業往往成為雙方爭論的焦點和摩擦的根源。

二、加強物業管理的對策

界定和明確公共空間和公共設施的產權，明確規定房地產開發商和業主的活動權限。目前，現有相關政策法規尚不完善，開發商在與業主簽訂購房合同時，往往故意回避某些條款，或者對公共空間和公共設施只字不提，或者言詞模糊，有意規避一些關鍵性的問題、由于這些準業主大都處于信息不對稱的劣勢一方，往往很難發現這些潛在利益可能受到的威脅。一旦問題出現，則業主在已經簽訂的合同面前往往無力回天。因此，政府有關部門作為公共利益的維護者和公共服務的提供者，應該從明確合同規范入手，切實使商品房的買賣雙方處于信息相對平衡的位置。目前，從整體的形勢來看，國家對房地產的宏觀調控一直沒有放松，并且近期的“兩會”精神仍然預示著今后調控力度的大小。在這種大環境下，明確界定公共空間和公共設施的產權不僅有利于保護業主的利益，維護社會的穩定與和諧，而且，對于規范房地產市場也有很大的意義，起碼，在明確的產權背后，開發商對公共空間的事前承諾是由法律保障的，業主的利益一旦受到侵害，就可以得到法律的保護。

參考文獻：

[1]諶漢初編著.物業管理工作系統.高等教育出版社上海社會科學院出版社.

[2]蔡詩編著.物業管理實務與操作.西南財經大學出版社.

[3]鄭健壯主編.物業管理經營.中國輕工業出版社.