離婚說明房地產(chǎn)調(diào)控錯(cuò)誤？滑稽！

國五條出臺(tái)，雖然20%的個(gè)人所得稅并未出臺(tái)落地細(xì)則，但離婚潮、提前買賣房屋規(guī)避稅收已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)說，一些城市的離婚家庭比正常時(shí)間多出了3到4倍。

鄭州市房屋交易和登記中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，3月1日國務(wù)院發(fā)布樓市調(diào)控新國五條細(xì)則，3月2日至8日，鄭州市房管局三個(gè)辦事大廳共受理二手房交易1842件，平均每天受理263件，而以前二手房每天網(wǎng)簽合同量平均僅50～60件；二手房稅務(wù)征收7天共受理2500件，而以前平均每天受理只有70～80件。北京住建委最新公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，同期北京二手住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了9400套，環(huán)比上一周 （2月23日～3月1日）增加140.5%，與上月同期（2月2日～8日）相比大幅增加279.5%。

以離婚規(guī)避限購，證明很多人把經(jīng)濟(jì)利益暫時(shí)置于家庭親情之上。既然一些人能夠毫無顧忌把千余頭死豬扔進(jìn)江，既然開著寶馬車的人曾經(jīng)堂而皇之地申請經(jīng)濟(jì)適用房，既然房地產(chǎn)已經(jīng)成為多數(shù)居民最主要的財(cái)富，在這樣的文化與財(cái)富土壤下，出現(xiàn)離婚規(guī)避限購、規(guī)避稅收的情況也就不難理解。更何況，暫時(shí)離婚并非永久離婚，購房、產(chǎn)權(quán)分離后出現(xiàn)復(fù)婚潮，可以想見。

這是經(jīng)濟(jì)人在缺乏外部約束下的理性選擇。

對于某些國人而言，為房產(chǎn)離婚、復(fù)婚也許是對家庭財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)的做法，并非道德上的劣跡。西方人對于房產(chǎn)的興趣向來不如東方人強(qiáng)烈，中國、日本的購房潮時(shí)期，房價(jià)的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國次貸危機(jī)前房價(jià)的增速。

如果推出房產(chǎn)稅，并對自住與改善型需求規(guī)定免稅額，相信會(huì)杜絕中低收入階層的假離婚現(xiàn)象。對于高收入階層而言，他們就會(huì)把房產(chǎn)稅預(yù)期納入投資收益的考量范疇，對投資做出更為精準(zhǔn)的決定，而不是以離婚作為手段規(guī)避政策。最可怕的是，政策朝令夕改，這將使得投資者無所適從，只能以更加短期的手段應(yīng)對，包括離婚與復(fù)婚，分拆家庭。只要房地產(chǎn)繼續(xù)作為家庭的支柱財(cái)產(chǎn)，那么，就會(huì)有人尋找各種方式規(guī)避重稅，相信未來中國與美國一樣，稅法專家會(huì)大行其道。

也許在西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體眼中，中國的離婚潮是政府重稅倒逼的結(jié)果，是個(gè)惡政。但不同的文化、不同的財(cái)富構(gòu)成，使得各地的惡政標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。另一則案例也能夠證明東西方對于泡沫的理解各不相同，反映出不同的社會(huì)特色。

房地產(chǎn)價(jià)格屢調(diào)難降，房地產(chǎn)市場本無泡沫的言論浮出水面。全國政協(xié)委員、香港祥祺控股集團(tuán)有限公司董事長陳紅天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的沒泡沫，打都打不爛的不叫泡沫，過去五六年各種手段都沒有把房地產(chǎn)壓下去，這就沒有泡沫了。”陳委員此論違反常識(shí)，泡沫時(shí)間有長有短，短的一二年就崩盤，長的可以到五、六年以上，甚至十幾年。

以成本計(jì)算泡沫同樣不可靠，如土地成本5000元錢的樓面地價(jià)，建筑成本3000元的費(fèi)用，再加上2000元的管理費(fèi)和3000元的稅費(fèi)，總成本共計(jì)1.3萬元，如果這個(gè)房子賣1.4萬就沒有泡沫。如果當(dāng)?shù)厝司杖朐?000元，每平方米1.4萬元的均價(jià)顯然超過了當(dāng)?shù)孛癖姷某惺苣芰Γ嬖谂菽?/p>

雖然房價(jià)收入比畸高，雖然黑燈率很高，但銀行的個(gè)人按揭貸款依然是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。原因在于，中高收入階層掌握大部分資產(chǎn)，他們甚至不必依賴銀行借貸就能擁有數(shù)套房產(chǎn)，而中低收入階層把房產(chǎn)當(dāng)作立身之本，集家族之力償還借貸，不到最后關(guān)頭絕不會(huì)把房產(chǎn)拱手讓給銀行。大部分購房者仍然把大城市作為事業(yè)的起點(diǎn)，想方設(shè)法在大城市買房。

中國的房地產(chǎn)泡沫崩潰的表現(xiàn)，并不在于按揭貸款崩潰，并不會(huì)像美國一樣，房產(chǎn)價(jià)格下降、二次抵押者把房產(chǎn)交給銀行，最大的可能性是，富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外，地方政府以土地抵押的負(fù)債大部分成為壞帳，到那時(shí)，會(huì)出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，地方政府與銀行的資產(chǎn)負(fù)債表急劇惡化，債務(wù)危機(jī)大爆發(fā)。目前在局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)崩塌，尚未從中小城市蔓延到全局。逐漸減少土地依賴，逐步縮小貧富差距，逐步減少空置率，才是軟著陸的根本。

中國需要自建反映特色的指標(biāo)系統(tǒng)，這不是掩耳盜鈴，拋棄PM2.5指標(biāo)另創(chuàng)自己滿意的數(shù)據(jù)，而是根據(jù)更精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)更好地反映市場風(fēng)險(xiǎn)。不拋棄PM2.5，同時(shí)建立自己的指標(biāo)與調(diào)控系統(tǒng)，才是根本。