竣工前后房產面積測繪差異原因分析

摘 要：本文以竣工前后的房產面積差異分析為研究對象，從計算規則改變、設計變更、施工變更等五個方面分析了其中原因，全文是筆者長期工作實踐基礎上的理論升華，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：竣工 房產面積 測繪 差異

中圖分類號：P2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（c）-0034-02

預測算面積是指在房屋開發建設單位領取商品房預售許可證時，由房地產行政主管部門認可的具有測繪資質的測繪單位按照規劃核準圖紙或設計變更圖紙上標注的尺寸，依據房產測量規范的要求對尚未竣工的房屋預先計算的面積。它是開發商預售房屋面積的依據。

實測面積是指房屋竣工驗收后，開發建設單位委托具有測繪資質的房屋測繪機構，依據國家房產測量規范并參考規劃圖紙、竣工圖紙以及預測算數據對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。它是購房人辦理房屋所有權證、他項權證、結算物業費用的依據。

換句話說，預測算面積就是購房人與開發商簽署買賣合同時的面積，購房人通常是按照預測算面積支付房款的，而實測面積是產權登記面積，即房產證上的面積。要縮小預測算與實測面積的差異，必須先了解其差異的原因，才能避免較大差異的產生，從而減少購房人與開發商之間的矛盾與糾紛。

1 預測算與實測面積的差異分析

在實際測量中，預測算面積與實測面積存在差異是必然的，筆者在賀州市房產測量實際工作的基礎上，分析總結了以下幾個方面的原因并提出了一些建議及解決辦法。（圖1）

1.1 計算規則的改變

目前，房產測繪主要依據的是2000年8月1日實施的《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000），該規范明確了房屋產權面積的測量要求，是一個原則性和靈活性相對平衡的規范，符合當時經濟發展的需要。但在新的形勢下，由于房屋建筑風格不斷創新，房產測量在個別環節上存在不統一的情況。再加上《房產測量規范》的一些計算規則不夠細化，造成了理解不統一，從而使得各地方、各測量單位的計算標準也不統一。由于賀州市目前還沒有出臺地方性細則，現在主要是參照：《南寧市房產面積測算細則》，對計算規則也做出了一些調整。賀州市因上述原因造成的面積差異主要有以下幾點。

（1）原來墻體面積中粉刷、抹灰、貼面等不計入建筑面積，現《南寧市房產面積測算細則》中說明其墻體面積應包括粉刷、抹灰、貼面等外墻裝飾層計算建筑面積，不包括凸出外墻面的結構柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如：玻璃幕墻、大理石、輕質鋁扣板等）。（2）中空處墻段是否計1/2外墻，原做法與規劃驗收層套區一致，需計外半墻面積，現細則中其算法調整為中空部位理解為一層，中空處墻段不計1/2外墻。（3）外墻的分攤方法。原先為計算方便，外墻都是整棟分攤的，現在調整為地下室、架空層、商業服務、裙樓、塔樓分開，按功能多級分攤，多塔樓或多住宅單元者，各塔樓或單元分別分攤。（4）原隔層陽臺不計面積，現處理辦法為：客廳中空者（無隔層樓板）其對應的隔層陽臺要計算面積。其他無中空部位的隔層陽臺，陽臺外沿如無懸掛墻體或橫梁者，則不計算面積，反之，則應計算面積。（5）原無蓋室外梯均按所經過和到達的自然層各層水平投影面積總和的一半計算，而現在的計算規則是分迴旋式和直達式兩種類型：迴旋式的無上蓋室外樓梯，按所經過和到達的自然層各層水平投影面積總和的一半計算，無迴旋而直達某一樓層的無上蓋室外樓梯按其水平投影面積的一半計算。（6）原不管該物業管理用房是為單棟或多棟服務均需單列其面積，不能作為分攤項，而現在按《南寧市房產面積測算細則》，為本棟服務的物業管理用房作為分攤項分攤至各用戶。（7）原閣樓依實測2.2 m處為計算面積的分界線，因實地測量不易，現改為依凈高2.1 m處作為計算面積的分界線。

針對上述問題，對于技術上規則的改變，若對于面積的影響較大時，應考慮維持原預測算的計算規則，但對于政策上的規則改變（如上述第1條、第6條），就必須按照新規定執行，這樣才能通過房地產行政主管部門的審核。

1.2 設計變更引起的面積差異

商品房預售面積計算原則上使用報建圖，但規劃報建圖紙往往很粗略，無細化，開發商通常會在報批后重新修改設計，使各項功能更明確、具體。若使用報建圖紙進行預測算，勢必造成竣工面積與預售面積差異較大。但如果按照后期修改的設計圖紙計算預售面積，雖然與實測面積差異不大，且能有效避免開發商與業主的矛盾，但卻無從發現報建與實地的差別，失去了房產測量環節對其的監督作用，同時也會造成開發商肆意更改設計，使其經濟效益最大化。所以對在預售面積測算時最好還是以報建圖紙為準，但在委托測繪時委托單位需要提交齊所有的變更設計通知單，對于較大變更需要提供規劃部門的變更批復。目前，賀州市在委托測繪時需提供賀州市圖紙審查中心蓋章的施工平面圖，這就避免了較大差異的發生。

1.3 施工變更引起的面積差異

施工變更是房屋建筑過程中相當普遍的現象，原則上施工變更須經相關的規劃批準方可進行，但目前來說，開發單位未經規劃批準而進行施工變更是較為常見的現象。在前言中已經提到房屋預測和實測的測量依據不同，即預測繪依據設計圖紙，實測則依據建筑物現狀，這就體現了房屋的施工變更對房屋預、實測建筑面積差異的重要性。

委托方在提供設計圖紙，測繪機構據此預測繪完成并提供房產預測成果報告后，若施工中發生變更，而委托方未及時進行變更測繪，導致房屋建成后的實際狀況與預測時所依據的設計圖紙不一致，勢必會引起房屋的預、實測建筑面積有所差異。

總結起來，由于施工發生變更，從而引起房屋的預、實測建筑面積有所差異的主要因素有以下幾種。

（1）建筑物的總長度和寬度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。（2）建筑物的外墻體的厚度增大或減小，從而引起整幢的建筑面積增大或減小。（3）房屋的使用功能發生改變，如成套住宅、商業服務的使用功能變更為整幢或部分樓層使用的設備用房，從而導致各房屋或部分樓層的房屋的建筑面積的增大。反之，若設備用房變更為成套住宅，那么共用建筑面積相應減小，會導致各房屋的建筑面積減小。（4）設備用房的尺寸或分攤范圍發生變化，會引起各房屋的建筑面積的變化。（5）幢的垂直交通和水平交通的面積增大或減小，則各房屋的分攤面積會增大或減小，導致各房屋的建筑面積也隨之變化。（6）房屋的套內建筑面積發生變化，從而引起預、實測房屋建筑面積有差異。例如預算時圖紙顯示為飄窗，不計面積，實測時飄窗變為落地窗，則計算全面積；預算時為不封閉陽臺，計算一半面積，實測時改為封閉陽臺，則計算全部面積等等；預算時為露臺，不計套內建筑面積，實測時卻發現在上方加建了永久性上蓋，應按陽臺計算一半建筑面積。以上幾種情況對套內建筑面積的影響都是很大的。（7）幢的總層數發生變化，如增加一層或減少一層，都會引起各房屋建筑面積的差異，特別是增加或減少的樓層中，若包含供本幢使用的設備房時，各房屋的建筑面積變化尤為明顯，若其中包含的由本幢共同分攤的共用面積越大，所引起的房屋的預、實測建筑面積差異越大。

解決上述問題，必須加強對建設單位的管理，要求他們盡量按照設計圖紙施工，對于施工中發生變更，建設單位應及時進行變更測繪，最好在辦理房屋預售證之前。如果已經辦理了預售證，開發商應將施工變更中修改的具體部位、大小、特別是由此產生的共用面積差異引起的分攤面積的變化以及對購房人所買房屋面積的影響及時告知房屋買受人，購房者有選擇退房或不退的權利，這樣既保護了購房人的合法權利又維護了社會的安定，減少了由于共用部位變化引起的矛盾和糾紛。

1.4 施工誤差及測量誤差引起的面積差異

在實際建造時由于施工原因，墻體厚度有可能達不到或者超出了原來設計的厚度。實測時，測量人員要對房屋的外墻尺寸以及各功能區的分隔尺寸進行復核，如果達不到或超出原設計厚度，均以實際測量厚度為準。這樣就會對房屋的建筑面積產生影響。對于施工誤差和測量誤差造成的面積差異，就需要我們施工單位能夠嚴格按照圖紙施工，把握好工程質量，同時也需要我們測量單位提高測繪人員的作業水平和測量精度。

1.5 測繪人員計算錯誤導致的面積差異

由于現在的房屋格局設計新穎、復雜，增大了房產測繪的難度，稍有不慎就會出現不同程度的錯誤，這種錯誤經常發生在預算的時候，實測因為有預算的對比以及現場比對，比較容易發現錯誤。在此筆者將實際工作中容易發生的錯誤列舉如下。

（1）樓梯的分攤去向有誤。經常會出現二層以上使用的樓梯分攤給了一層，或者是分攤給了未使用的樓層。（2）預算時因參照電子圖，導致房屋尺寸與報建圖紙以及設計變更不符。測量人員通常是按照電子圖來繪制圖元并計算面積的，但往往有些委托方提供的電子版平面圖與紙質的不符，如果不細心核對兩者的差異，必然會導致錯誤。（3）復式住宅的陽臺漏畫。有些圖紙上標注的露臺，但屋頂上卻有樓板蓋住，其實際功能為陽臺，容易漏看。

上述錯誤，如果在預算時未被發現，勢必會產生較嚴重的后果。因此測繪單位必須要增強工作人員的責任心、嚴謹細致的工作態度，同時要制定嚴密的作業流程，加大質檢力度。目前，賀州市房地產測繪中心設立的多級檢查，有效避免了錯誤的發生，提高了測繪成果質量。

2 結語

總之，預測和實測成果的面積差異是難免的，但了解了差異的原因對避免較大差異的產生會有很大幫助。同時，為了更好地維護廣大消費者的合法權益，作為測繪工作者不僅要從現行的測繪產品質量管理辦法、建筑面積計算標準及方法上下工夫，還要在不斷完善測繪程序監督機制的同時，加強測繪成果監管，提高測繪成果質量，以誠信公正的態度從事房產面積測繪工作。

參考文獻

[1]章書壽.地籍測量學[M].南京：河海大學出版社，2011.

[2]呂永江.房產測量規范編制說明[M].西安：陜西科學技術出版社，2008.

[3]GB/T17986.1-2000[S].房產測量規范.

[4]GB/T17986.2-2000[S].房產測量規范.

[5]南寧市房產管理局關于下發《南寧市房產面積測算細則》的通知.南房字[2008]5號.