基于房產測繪實踐的面積測量問題探討

摘 要：本文基于筆者從事房產測繪的相關工作經驗，以房屋建筑面積測量中存在的問題為研究對象，從外墻中共有面積部位的確認、陽臺面積的計算、伸縮縫面積的計算、室外樓梯的計算和層高與凈高等幾個方面進行了探討，相信對從事相關工作的同行能有所裨益。

關鍵詞：房產測繪 面積測量 實測 面積

中圖分類號：P2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）07（c）-0041-02

房產測繪是一項政策性相對較強、技術性相對簡單的法定測繪工作，其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。房產測繪工作起步較晚，其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段。自GB/T17986《房產測量規范》頒布實施以來，由于《房產測量規范》還不夠很完善，個別條文解釋不明晰，尤其是現代建筑物已不是單純的火柴盒形式，而《規范》對特殊建筑等問題沒有觸及到，使得測量人員對《規范》中的某些條款還不是很理解，從而在房屋面積測算過程中對某些問題的認識和理解往往與《房產測量規范》存在一定的偏差。在實際測算中往往難以掌握，從而引起房產糾紛。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，有些問題已經成為消費者的投訴熱點。

這里將測繪單位所遇到的幾種面積測算難題匯總出來與大家共同探討，希望能夠引起房產測繪部門的共鳴并共同探索解決問題的途徑。

1 房屋建筑面積的實測

《規范》規定房屋面積測算必須以實際測繪數據為準，而目前的普遍做法不是按實地量測尺寸計算房屋面積，而是實地校核相關邊長，邊長在一定誤差范圍內按設計圖紙或竣工圖紙尺寸進行面積計算與分攤。與《規范》規定的按實測數據進行測算有嚴重的出入。造成這個問題的原因主要是。

（1）房產測量工作是由觀測者使用測繪儀器（手持測距儀、全站儀等）、工具（鋼尺等）、按照規定的操作方法，在一定的外界條件下進行的，不論觀測者多么熟練，使用的儀器多么精密，觀測方法多么合理，對同一個量進行多次觀測，其結果總是有差異的。在房屋面積測算過程中，按實測尺寸計算面積，其中不僅含有儀器測量誤差、人為觀測誤差，而且因為房屋施工是粗線條的，墻面的平整度，垂直度，軸線定位的偏差，模板支護的位移都是不可避免的，在圖紙中完全平行的兩面墻，在實量時不同的位置就有不同的平距，所以實量數據的唯一性是不存在的。

（2）實測中受墻體位置偏移及抹灰層厚度等因素的影響，完全相同的兩戶，其實測數據總會有差別，使得同一戶型的套內建筑面積千差萬別。這樣的結果，無論是開發商還是業主都不能理解和接受，甚至是管理部門也不能夠理解和接受。

（3）實地校核相應邊長，差值在一定的較差內按圖紙尺寸計算，測繪實施過程簡單；而按實測尺寸計算，實施過程較復雜。測繪單位普遍認為。

實測為準在目前是行不通的，實測的目的是求得測量現狀與竣工圖紙相“符合”而不是相“一致”，也就是實量部位的長度差不大于5 cm，就認為竣工圖是可信的，可以作為最后測繪報告的數據依據，測繪單位對竣工圖的面積負法律責任。竣工圖紙可以用數碼照像的辦法保存在測繪單位的資料檔案中。

（4）面積數值由測量單位負主要責任，而房屋在開發商或業主手中，他們有改變房屋現狀的可能，一旦現狀改變了，改變后的現狀面積必定與測量時的面積不同。

（5）在實測時所有的部位都測量到是比較困難的，首先實測的部位多種多樣，有的不是直角而是帶有一定的弧度給丈量帶來困難；其次實地需測量的部位已被周邊新增加的建筑物、構筑物遮擋而無法實測；再有產權人不在家或已裝修而無法實測的。一棟樓有一處實測不了，應不能算作實測。

2 外墻中共有面積部位的確認

《規范》中明確規定“房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積。”這里面自然包含了外墻抹灰及裝飾（貼瓷磚或馬賽克），具體各地掌握的加抹灰的厚度也不太一樣，比如有的24墻算28、37墻算40；有的24墻算30、37墻算43等。目前我們賀州采用了這種觀點進行測繪。遠東國際城實測的面積要比預測的面積多了600多平方米，多出的這些面積大部分都是實測時把外墻抹灰及裝飾（貼瓷磚）的厚度算入外墻的厚度。

3 陽臺面積的計算

陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設施，是戶內與戶外的過渡空間，一般有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面與房屋相連，根據其外圍情況分為全封閉陽臺和半封閉陽臺。《規范》根據其圍護將陽臺分為全封閉和半封閉。

上述陽臺的概念是標準陽臺的概念，近幾年，在實際測量中發現有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結構的投影不完全一致的現象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當陽臺的頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，例如：隔層有頂蓋、與陽臺底板和圍護結構不在一個豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積？

3.1 部份覆蓋的頂蓋（如圖1所示）

（1）沒有完全覆蓋的那部分算為沒有頂蓋，不算面積。（2）頂蓋突出部分的長度是是否計算面積的標準。（3）頂蓋突出部分的長度大于或等于0.6 cm，則計算面積；不大于0.6 cm的不算面積。

3.2 隔層的頂蓋

頂蓋相距兩個層高的陽臺，按維護結構外圍水平投影面積的一半計算面積；上蓋相距三個層高以上的視為無頂蓋，不計算建筑面積。

4 伸縮縫面積的計算

國家標準《房產測量規定》規定，不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內相通，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。

因此，伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。

一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨計算其通行的部分也只是門口那一小部分。一種觀點認為：只要是通行的伸縮縫，均應全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。另一種觀點認為：這種算法是不合理的，做為三縫（伸縮縫、沉降縫、變形縫）是結構上的要求。作為用戶沒有利用上是不應計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。筆者同意后一種觀點，如圖2所示。

（1）A空間大，陰影部份內可以使用，且與室內相通，全部計算面積。（2）B兩邊相通，但陰影部份與兩邊不相通，內不可以使用，則只計算相通部分的面積，陰影部分不計算。（3）C與其中一邊相通，陰影部分不相通，內不可以使用，則只計算相通部分的面積，陰影部分不計算。

5 樓梯的計算

5.1 室內樓梯的計算

（1）普通住宅樓按幢分攤還是按梯分攤。我們根據“誰使用，誰分攤”的原則，按照建筑物的實際情況來進行分攤。例如同一幢樓樓頂是不封閉的，各個單元之間可以通過樓頂相通的，樓梯按照幢來分攤；同一幢樓樓頂是封閉的，各個單元之間是獨立封閉的，無法相通的，以單元為單位進行分攤。這樣的做法開發商及購房戶比較容易接受，也顯得合情合理。（2）滾梯（或稱扶梯）的面積計算。自動扶梯在設計中就存在，而且無論從功能還是結構都是整個建筑不可分割的一部分，應該計入建筑面積，在實際操作中計入建筑面積。（3）房屋內的回形樓梯，其寬度大于0.2 m的二層以上的中空部分不計算建筑面積。（各地不計算建筑面積的中空部分的標準差異很大，不盡相同。有的地方大于0.2 m2的中空部分即不計算建筑面積）。（4）商住樓（或其他類似的情況）底層樓梯間的分攤方法。特指底層或下面幾層為商業，上面為住宅，且商業不在供住宅使用的樓梯間開門的情況。

大家的做法主要是下面幾種。

（1）誰使用，誰分攤。住宅使用底商不用的樓梯全部由住宅分攤。

如有的《細則》規定：“專為住宅部分服務的樓梯（含室外樓梯）等公用面積計入住宅部分的共有面積。”（2）此部分樓梯間因為有商業才存在，所以應由商業分攤。（3）此部分樓梯間由全樓分攤。摘錄兩份《細則》的規定：“商住樓的商業層內單獨通往住宅的樓梯間，其面積列入幢共有建筑面積”；“商住樓的商用部位的樓梯間（不含商業自用）和突出屋面的樓梯間由全樓分攤；住宅部位的樓梯間由住宅分攤。”（4）此部分樓梯間由住宅和底層功能區按層數比例分攤。有的《細則》規定：“商住樓中，下部若干層為非住宅，上部為住宅的商住樓，設計上專為通往上部各層服務的室外或室內樓梯（電梯）的建筑面積，由下部非住宅和上部住宅按層數比例共同分攤。”（5）不分攤。

也有的《細則》規定：“商住樓中供住宅使用的商業房中（無門）的樓梯間，沒有合法權屬分割文件或買賣雙方無協議約定的，不做共有建筑面積進行分攤給商業或住宅的任何一方。”

總的看來這個問題各地的執行方法比較多，不是很統一。按照第一種處理方法，同樣樓層同樣戶型尺寸的房子，如果下面有底商，就會比純住宅樓的多出幾平方米的面積。而且商業如果有兩層或者三層，上面的住宅層數再少一些，這時住宅就會分攤相當大的樓梯面積，這對于購房者顯然是很不公平的。我們在實際工作中也是按照第一種做法來進行實際操作，雖然我們也意識到了這樣分攤的弊端，但是《房產測量規范》沒有很詳細的規定，也只有按照“誰使用，誰分攤”群眾比較容易理解、接受的原則來操作。后面的幾種做法也都各有其利弊，沒有哪一種做法有強有力的理論根據占據絕對的優勢。

5.2 室外樓梯的計算

室外樓梯在計算建筑面積時，按n-1層計算，底層不計算面積，與室內樓梯的自然層計算不一致，即室外樓梯是上到n層的，在室外樓梯的計算中按n-1層計算建筑面積。如果有頂蓋，計算全面積；如果無頂蓋，則按各層水平投影的一半計算，例如：有一樓共八層，有室外樓梯到各層，無上蓋，則計算面積：s=3.5S層，其中S層為單獨一層的室外樓梯建筑面積。有兩種情況下室外樓梯不宜計算面積。

（1）通行到另一幢房屋的無頂蓋的室外樓梯，不服務于一幢樓，不應計算建筑面積。（2）室外樓梯的建筑材料是鐵制的或木制的，也不宜計算建筑面積。根據計算建筑面積的有關規定和規則，能夠計算建筑面積具備的普遍性的條件中規定“結構牢固，屬永久性的建筑物”，因此對于鐵制、木制這樣的室外樓梯是不宜計算面積的。

6 層高與凈高的區分

《規范》對層高沒有很明確的定義，層高：系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。

《規范》沒有給層高一個明顯的誤差，允許誤差。國家標準《房產測量規范》中所指房屋層高2.20 m以上的計算建筑面積，都包括2.20 m本身，其含義是層高在2.20 m或2.20 m以上的計算建筑面積。在實際操作中，當量測到的層高值在2.20 m時一定要注意。

凈高：指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當實際操作中，只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05 m，掌握的原則：凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

經過一定的試驗數據統計，算出來的層高的限差為5 cm，凈高的限差為3 cm。

7 結語

以上幾條是作者在實際工作中遇到的一些難題，見解不一定正確，望同行們給以幫助。

參考文獻

[1]李倬楊.房產測量糾紛問題分析[J].科技資訊，2007（3）.

[2]閆巖師.無定向導線向量解算方法[J].科技資訊，2006（2）.