大型社區：成長中的“煩惱”

寶山的大場、顧村，它們的“名氣”都不小。一個是已經建成的成熟社區范例，一個是邊建設邊入住邊配套邊管理的有名的保障房基地。好比人生的不同階段，它們在發展過程中，面臨自己的不少“煩惱”。

成熟社區：物業管理成“難點”

隨著十多年的建設、磨合，大場已經成為了一個較為成熟的大型社區，配套設施幾近完善，“鎮管社區”模式取得了較為明顯的成效。然而，物業管理成為當前社區管理面臨的突出問題之一。

“社區管理首要的是讓百姓安居，現在居民對加強物業管理，提高物業管理的檔次有很多呼聲，盡管國家及地方相繼出臺了物業管理法律法規和政策，但由于比較宏觀，實際操作起來有一定難度，遇到不少瓶頸和矛盾。”大場鎮副鎮長朱愛華坦言，現有業委會組建的相關規范性文件，缺乏一些操作細則，導致房管部門、鎮政府和居委會在履行指導、監督職能過程中，容易引起居民不理解甚至質疑。比如，對業主大會籌備中業主代表的確定以及業委會候選人的產生，有關文件規定了多種產生方式，但每一種方式都沒有明確的具體操作辦法，由此引發的矛盾時有發生，希望有關部門盡早出臺相關指導性意見，明確操作規范，以便于基層具體落實。

寶山區人大代表佟增保一直有一個困惑：業委會的“娘家”是誰？誰來監管、指導業委會工作？佟代表認為，雖然法規規定，業委會要接受居委會的指導，但實際上，無論是業委會還是居委會，都是群眾自治組織，且業委會工作具有較強的專業性，讓居委會來監管指導業委會，事實上并不“名正言順”。

類似的困惑還表現在物業管理收費上。根據相關規定，住宅小區物業管理應由業委會和物業公司進行洽談后經小區業主大會表決通過簽訂物業服務合同，但在實踐中，雙方能夠協商一致并順利簽訂物業合同的情況并不多，而由物業費調價問題引發的服務質量與合理收費之爭也日趨突出。

物業管理采取市場化運作，近年來由于勞動力成本的上升，一些物業企業希望提高物業費，卻往往遭到業委會和居民的拒絕。“大場地區既有新的商品房小區，也有十年以上的老小區，現在有的老小區還是延續過去每平方米四、五毛的物業管理收費標準。有的在一個小區中，既有商品房，又有售后公房，又有租賃房，要能協商一致提高收費標準幾乎是‘難于上青天’。”大場鎮社區辦主任歸新寶介紹說，物業企業和業委會、業主之間“談不攏”，一些物業企業為了“生存”而迫于無奈降低服務質量，還有一些業委會干脆解聘原先的物業公司，去聘請不具資質的“雜牌”物業企業，看似物業費不漲，卻越發落入了服務質量下降、居民怨言矛盾增加的“窠臼”，給基層社會管理帶來難題。他建議，有關部門要研究出臺上海市住宅物業管理費指導價，并結合最低工資標準、物價上漲等因素同步作出調整，以解決當前物業合同市場化運作中存在的突出問題。

大型社區管理的焦點問題還集中體現在社區干部隊伍建設上。從事居委工作的大場鎮人大代表高建平深有感慨，現在基層社區承擔了大量工作，社區居委干部做的很多都是“人”的工作，要求具備一定的素質和能力，工作難度大、壓力也很大，然而，他們沒有什么“名分”，社會認同度和工資待遇普遍較低，因此吸引不了人，也留不住人。“大場鎮社區管理隊伍存在年齡偏大、正職干部男女比例失衡、學歷水平偏低等問題。”歸新寶認為，社區居委干部承擔了很大的責任，是基層政權建設不可或缺的群體，要完善相關政策，落實用事業留人、待遇留人、感情留人機制，推進社區干部隊伍的穩定建設。

“改革開放以來，上海的社區管理尤其是特大型社區管理總體上還不明朗，沒有明確的指導性意見。隨著城市化的推進，形成了一些新型城區，人口的大量導入讓社會管理矛盾凸顯，這是特大型城市社會管理的新問題。”大場鎮人大主席梁迎群表示，在上海這個特大型城市的今后發展中，“鎮管社區”模式的體制機制是否完善非常重要，需要統籌考慮研究。寶山區人大代表葉敏建議，市人大常委會應盡快制定《上海市社區管理條例》和《上海市實施<居委會組織法>辦法》，破除當前一些法規制度上的障礙，填補社區管理中的一些“盲點”。

新興社區：配套建設存“空白點”

一個城區的發展是循序漸進長期積累的過程。就業、居住環境、社會保障、人文環境等均是影響人口集聚的重要因素。城區的配套建設和人口集聚是協同發展的關系，一方面城區配套為人口集聚提供了條件，而另一方面，人口集聚對城區配套的完善也提出了新要求。

寶山顧村馨佳園大型居住社區是以“大集團對口大基地”為模式開發的保障性住房基地，配套設施建設基本屬于“白手起家”，建設任務面廣量大且周期長，客觀上存在一個較長的過渡期，先期入住居民的日常生活會受到一定程度的影響。同時，由于居民入住率還不高，社區市場仍處于培育期，規模效應難以發揮，配套難度較大。

“當前，大居建設和維護資金保障長效機制還未健全，這不光是顧村，而是全市大居普遍面臨的一個問題。”顧村鎮副鎮長王毓銘指出，隨著導入人口快速增加，鎮里對馨佳園大居的財力投入越來越多，但還是“小馬拉大車”。“比如在推進商業配套方面，由于大居5.4萬平方米商業地塊涉及回購資金約4.2億，其中70%為貸款，如按現行基準利率計算，每年需向銀行支付約2100萬利息，給鎮財政帶來較大的資金壓力。”

寶山區人大常委會城建工委主任華建國認為，“產城融合”不是一朝一夕就能實現的，需要健全財政保障長效機制，建立大型居住社區投入傾斜持續機制，合理調整區、鎮事權范圍，在區鎮轉移支付等工作中充分考慮大居所在鄉鎮的情況，確保大居后續建設的持續穩定。

涉及百姓“柴米油鹽醬醋茶”開門七件事的商業設施配套也面臨一定壓力。“由于商圈的確立需要對消費群體的穩定性、便利性、購買力等作分析，而后才能測算投資開店的產出和盈利水平，造成老百姓‘開門七件事’與商業市場的培育形成一個‘真空’。”王毓銘坦言，雖然菜場、藥房等區屬公有制企業在行政手段的推動下已相繼投入使用，但銀行、郵局等商業設施的引進則相對較為緩慢。

同樣，教育、醫療、就業等配套問題依然突出。據馨佳園居民區黨總支書記周明龍介紹，社區規劃有從幼兒園到中學的各類學校和衛生服務中心，但目前多數未投入建設或使用；入住居民多為弱勢群體，現有的產業布局難以滿足大規模導入人口的就業等需求。“目前，小區內孤寡老人、獨居老人、失業人員等弱勢群體占入住人員的10%，要解決這部分人員的就業、保障等方面的問題，壓力不小。”

對此，區、鎮相關部門及人大代表呼吁，有關部門要在大居商業、教育、醫療、就業等方面加強扶持力度、出臺傾斜政策，讓大居打破階段性瓶頸，實現后續規范化運作。華建國認為，大居配套更要樹立起“大配套”理念，逐步完善城市快速路和大型居住社區的配套，使百姓出行更方便，讓居民“流動”起來，真正從“移居”走向“宜居”。