試析離婚共有房屋的分割

徐愛菊

【摘 要】近幾年來，隨著離婚率的增高，大家對財產，尤其是對房屋的分割問題越來越重視。有的人離婚時“凈身出戶”，可有的人甚至能“發家致富”，不同的離婚結果不僅反映出一個人的離婚態度，更反映出法律意識在離婚訴訟中所起到的作用。本文將針對不同的房屋類型，就不同情況下具體的分割方式進行闡述。

【關鍵字】房屋；共有；贈與；繼承；分家

離婚，是當下討論熱門的話題之一。伴隨著離婚而來的，便是夫妻財產的分割。而房屋又是一個家庭中的所謂“大件”，所以對于怎樣的房屋屬于夫妻共有財產，以及如何分割，也就順其自然的成了普遍關注的問題。

結合我國目前的法律規定，筆者認為不同的購房形式，決定了該房屋的所有權性質。筆者對于夫妻房屋共有的情形總結了如下幾種：

第一，夫妻一方或雙方，在婚后以夫妻共同財產購買，并且夫妻二人對于婚姻關系存續期間各自所取得財產沒有特殊約定的房屋，是夫妻共有的房屋。如果夫妻一方以婚前個人財產出資購買的房屋，在有充分證據證明系婚前個人財產的情況下，該房屋可能認定為夫或妻一方的個人財產，在離婚時不予分割。當然，現如今，公積金貸款或商業貸款購買房屋已經是普遍的現象。貸款購房的情況很多，如果該房屋婚前由一方支付首付款，并辦理貸款手續，產權登記在首付一方名下，婚后由夫妻雙方共同償還貸款的，在夫妻雙方離婚時，對于共同還貸部分以及該部分對應的增值部分，應該給予分割。而且，對于這種情況，實務中一般是采取財產登記不變原則，在夫妻雙方就該房屋達不成協議時，法院可以判決該房屋歸產權登記一方，尚未歸還的貸款則認定為產權登記一方的個人債務，對于婚后共同還貸部分及對應財產增值部分，由產權登記一方對另一方進行相應的補償。

第二，夫妻一方在婚后繼承或接受贈與所得的房屋，并且遺囑或贈與合同中沒有確定只歸夫或妻一方所有的，屬于夫妻共有的房屋，應在離婚時給予分割。如果遺囑或贈與合同中，只是簡單的說該房屋在某種時間或者某個條件下給誰或歸誰所有，而沒有明確說明是歸他一人所有的，該房屋在認定所有權性質時可能會考慮到該繼承人或受贈人的配偶，基于這種婚姻家庭一體的觀念，而認定為夫妻共有。另外，現在結婚層次主要集中在80年代和90年代的年輕人群體，而這個群體的收入總體來說不算太高，父母也樂于被啃，所以購買婚房這種較高的消費，很多都是由父母來解決或者支持。如果是在結婚以前，父母出資購買的房屋，產權登記在自己子女名下，該房屋自然歸其子女個人所有。但是如果，夫妻雙方在登記結婚以后，由一方的父母出資購買房屋，并將該房屋產權登記在出資人子女的名下，根據《婚姻法司法解釋三》的規定，該種情形下，雖然沒有另外明確的單獨說明該產權是出資人子女一人所有，但是也可以根據產權登記在自己子女名下這一行為，視同為是出資人對自己子女的贈與，該房屋應該認定是夫妻一方的個人財產，另一方在離婚中無權要求分割。而，如果是男女雙方的父母均出資購買的房屋，無論是婚前，還是婚后，產權登記在一方子女名下的，該房屋可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有該房屋，而雙方各自父母的出資視為對自己子女的各自的贈與，當然當事人另有約定的情形除外。

第三，農村宅基地上的自建房屋，基于分家取得該房屋的，屬于夫妻共有的房屋。實務中，有的地方法院對于分家單的性質，視同為一種贈與行為，這種做法不正確。贈與是所有權人單方處分歸自己所有的財產，將自己所有的財產無償的轉讓給他人的行為。而分家單是家庭的所有成員對于整個家庭的財產進行分割，一般存在于農村，與農村的這種兒子結婚后要獨立門戶的思想有很大的關系。也許子女對于整個家庭的財產，特別是房屋，沒有父母的貢獻大，甚至大多數都是父母為了兒子結婚預先準備好了房屋，房屋屬于婚前的占大多數，更有甚者，土地使用權證也是登記的父親的名義，這種房屋雖然是父母為子女結婚所蓋，但是很可能被認定是父母的財產，與小夫妻沒有關系。也有一種情況，是夫妻結婚以后，因為分家，父親將土地使用權證的名字過戶到了兒子名下，這種房屋的所有權性質應該如何認定，在實踐中存在這很大的爭議。有人認為，分家是基于子女結婚成家才將一個大家庭分割成了多個獨立的小家庭，分家單的財產也是大家庭與小家庭之間的分割，所以，基于分家所獲得的房屋及其他財產，應該認定為夫妻共有的財產。也有人認為，夫妻結婚以后，父母出資自建房屋給子女用于結婚使用，分家相當于是父母對于子女的一種贈與行為，如果父母將土地使用權證過戶登記到自己子女的名下，這就視同是父母對自己子女的一種贈與，該房屋應該屬于該子女的個人財產，不應該屬于夫妻共有的財產。筆者認為，分家行為不能簡單的等同于贈與行為，因為分家是以家庭為單位進行的，是對于家庭所有成員共同財產，并結合家庭成員對于家庭財產的貢獻作出的分割，與贈與的這種單方處分自己財產的行為有顯著的不同，所以，筆者同意第一種觀點，基于分家取得的房屋，所有權應該屬于夫妻共同共有。

第四，對于離婚時尚未取得完全產權的房屋，如何分割。這一問題在實踐中也是經常發生。比如經濟適用房，這種房屋因受國家政策的調整影響，在購買房屋后并不能立即取得完全的房屋所有權，只能在5年以后才能取得完全產權。因為這種房屋所占用的土地是劃撥性質，屬于社會保障房屋，限制上市流通。如果夫妻一方提出離婚請求時，該房屋尚未完全取得產權，實務中，法院往往不會直接判決該房屋歸誰所有，而會針對實際情況判決該房屋由當事人使用。待當事人取得該房屋的完全產權后，可以另行到法院起訴分割該房屋的產權。

第五，對于房改房的分割問題。在婚姻關系存續期間，用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋。這類房屋在離婚分割時往往存在爭議。筆者認為，房改房屬于國家相關法規規定的政策性房屋交易，應依據國家有關政策的精神來進行界定。由于房屋原來屬于父母一方承租的公房，房改時也是以父母的名義進行的，購買房屋的價格實行了優惠。按照房改政策，這類的財產，對于購買房屋出資的夫妻共同財產視為一種債權，在離婚時可以作為子女與父母之間的債權妥善處理。

如果是以夫妻一方或雙方承租的公房參加了房改政策購買房屋后，即便沒有取得房產證明，也不影響該房屋認定為夫妻的共同財產。

參考文獻：

[1] 趙軍蒙. 離婚訴訟中房屋分割問題探析[J].山東審判，2010

[2] 王瑞華. 夫妻共同財產制度若干問題研究[J]. 煙臺大學.2009