小產權房轉正之路何去何從？

什么是小產權房？和大產權房的區別是什么？

小產權房

☆在農村集體土地上建設的房屋

☆產權證由鄉政府或村委會頒發（實際上沒有真正產權）

☆未繳土地出讓金

大產權房

☆市場商品房

☆產權證由國家房管部門頒發（擁有完全產權）

☆開發商已經繳納過土地出讓金，進入二級市場時，無需再次繳納

“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。鄉政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

小產權房主要分為三類：

1 農村集體用地：

在集體用地上或者占用耕地違法建設，將農民集體所有建設用地使用權流轉，用于商品住宅開發的違法建筑。

2 政府用地：

在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有產權糾紛隱患的不完全產權房。

3 軍隊用地：

在軍隊享有使用權的土地上，進行房地產開發，之后賣給軍人以外的地方居民而產生小產權房，俗稱“軍產房”。

小產權房產生的原因是什么？

☆城市房價過高

小產權房最吸引人的地方就存于其價格便宜的優勢，大城市的房價長期快速上漲，遠超當時當地一股就業人員的收入水平。同時，政府經濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些住房需求。

工資遠沒房價漲得快

☆政府的監管不到位

小產權房在房地產市場存在長時間并擴展到全國，是一種政府管理上的嚴重缺位和行政不作為。按國家土地管理法規定，任何個人和單位都不得在沒經農村土地征用轉化為國家土地所有權之后進行土地出讓。

鄉鎮政府是小產權房的實際推動者

☆土地制度不合理

農村上地制度安排不合理導致農民在土地增值的利益分配中沒得到合理的價值補償。而小產權房不需繳納土地使用權出讓金，又省去基礎設置配套費等市政建設費用。收益遠高于政府征收土地補償金額。

土地增值了，也拿不到啥錢

結論：小產權房的產生不是偶然的，是城市房地產市場需求膨脹與房地產政策法規滯后之間矛盾的產物。

8大風險：

★沒有房產證：沒有法律保證，拿不到國家發的產權證。

★質量難保證：房屋質量沒人監督，一些開發商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一般由土地所在村開發，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證外，入住后的物業管理也極容易出現問題。

★拆遷難補償：屬政府規定以外的違章建筑，如果和國家的規劃沖突，有可能被拆除，而且業主不會得到拆遷安置補償。

★無法銀行按揭、抵押貸款：銀行不認可房屋產權，買賣時無法辦理合法按揭，也無法辦理抵押貸款。

★轉手交易難：無產權證，很難成功轉手交易，并且無法按揭貸款，房款需一次性支付，給交易帶來更大難度。

★配套不完善：幾乎都沒有有保證的暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現糾紛，可能連水電都沒有。

★遺產也麻煩：由于缺乏產權，未來在遺產繼承時會遇到很多麻煩。

★無后續土地溢價：由于無產權，無法擁有土地升值而帶來的利益。

小產權房能否轉正？

小產權房轉正要遵循三大原則：

公平原則

不是簡單的經濟、法律問題，涉及政府、農民個體、農村集體、開發商、城鎮購房者等多個利益群體，涉及農村土地產權、城鎮住房保障制度等。都需要堅持公平正義、兼顧平衡各方利益。

同地同權同價原則

小產權房之所以成為“問題”，是由于農村土地集體所有制和城市土地國有制存在先天的“不平等”，處理小產權問題，要在土地用途管制和符合相關規劃條件下，讓農村集體土地享有與城市國有土地相同的抵押、出租、轉讓的權利，實現集體土地與國有土地的“同地、同價、同權”。

疏導結合原則

既要看到其不合法性，違背了《土地管理法》等法律，也要看到其積極意義和現實合理性，即在一定程度上解決了城市中低收入階層的居住需求，也使農民分享到了城市化發展過程中土地增值的收益。應從實際出發。堅持疏導結合，既要加強監管、配套法律法規，防止違法亂建，同時也要尊重市場規律，促進房地產健康穩健發展。

為什么小產權房轉正總是行不通？

轉正途徑1

“383方案”中提到：對已經形成的“小產權房”按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。

南京市的這一處理方式遭到了部分業界人士的質疑。國土部2011年4月曾規定，已經建好或者售出的小產權房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補辦土地審批手續。如何確定金額？高了低了都不行。

轉正途徑2強制拆除

北京拆除小產權別墅：

2007年，北京責令拆除小產權別墅85棟，沒收59棟，別墅被拆除后所占土地復耕。2010年，位于懷柔的水岸江南的四合院別墅被強拆。

另一部分占用了耕地面積的小產權房勢必會被拆除干凈，但已購房者的個人權益如何維護，是事關社會穩定的大問題。

轉正途徑3納入保障房

有政協委員提出，可以考慮將小產權房納入到保障性住房領域，這樣就可以在一定程度上解決融資難題。

保障性住房的融資依然存在著較大的困難，保障性住房的商業化模式未能最終形成，回款期限較長，因此很多金融資本難以承受保障性住房的風險。

轉正途徑4開征物業稅

對小產權房起征物業稅并承認其合法。

因為沒有繳納土地出讓金。長久以來小產權房的業主無法拿到證明合法身份的房產證，而物業稅的開征則因為涉嫌重復征稅而備受爭議。

大家怎么看小產權房轉正？

小產權房主：小產權房那么多，法不責眾，商品房實在貴的買不起，所以打算賭賭運氣。

專家學者

茅于軾：土地市場形成了地方政府獨家壟斷的局面，住房市場則形成了開發商寡頭壟斷的局面。在這種局面下，地方政府和開放商都賺得盆滿缽滿，房價想不高都難。而小產權房入市，上述壟斷局面即被打破，地方政府土地財政不可能像以往那樣有力，房地產開發商將面臨更加激烈的競爭，房價向上的動力則不會如此不可阻擋。

華生：小產權房不符合法治國家的精神，“如果小產權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人產生法不責眾的錯覺”。

開發商

任志強：小產權房轉正如“今天強奸完了以后明天就合法化了”。

潘石屹：政府的確該下決心徹底解決小產權房的問題，否則這將成為房地產最大的定時炸彈，要么將小產權房合法化，要么堅決制止這種違法行為。最可怕的就是一直拖下去。小病變成了大病。

政策動態：

2007.6提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。

2007.12城鎮居民不得到農村購買宅基地、農村住宅或小產權房。

2008.1任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

2008.7要求盡快落實農村宅基地確權發放工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。

2009.9再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。

2010.2完成針對小產權房的調研。爭取年內出臺解決方案。

2010.5 14部委開始醞釀小產權房整治方案，全國性處理將待小產權房治理方案出臺后。

2011.5國土部等三部委下發《關于加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》。

2011.11“小產權房”等違法用地不會借此次農村集體土地確權而合法化。

2012.2開展“小產權房”的試點清理，試點城市名單和試點方案目前正在研究中。

隨著十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要“建立城鄉統一的建設用地市場”，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。“小產權房轉正”的猜測再度甚囂塵上。

雖然《決定》的內容涉及了經營性建筑用地，但小產權房主要與宅基地相關，而宅基地又不屬于經營性建設用地，所以《決定》的內容實際上并未涉及小產權房轉正事宜。但既然提出“探索農民增加財產性收入渠道”的說法，還是讓小產權房轉正的念頭蠢蠢欲動。深圳、北京等城市都出現了小產權房價格暴漲的現象。

到底買不買小產權房

摘自《中國經營報》