“住改商”挑起鄰里大戰

樓上開著教育培訓班；樓下“開公司”頻頻砸墻；隔壁成了飯館人來人往……

當小區里的住戶被商家四面包圍，矛盾一觸即發！

特邀專家 李 松

北京盛峰律師事務所房產事務部首席律師

新聞聚焦

“住改商”引發“血拼”

不久前，某小區物業人員因不同意業主“住改商”而發生肢體沖突，幾名事件參與者更是滿臉血跡地被送往醫院……原來，當天下午該小區物業人員上門勸導在小區里“住改商”的一家酒類代理公司停止經營，恢復住宅原狀，而該業主不予理會，并惡語辱罵工作人員。雙方發生口角后，該業主叫來幾名不明身份人員，與物業人員發生肢體沖突，從而升級為斗毆事件。

近年來，創業初期的中小型企業熱衷于安身居民樓內，“住改商”現象愈演愈烈。可當公司和居民樓混雜在一起時，噪音擾民、外來人員增多、公共設施損壞等問題隨之而來……

鏡頭一

擅自住改商 客梯變貨梯

“一等電梯就是大半個小時！”最近，鄭阿姨所在的小區時常上演人貨爭梯的“大片”。

不久前的一天中午，鄭阿姨遛彎回家準備做飯，單是等電梯就等了大半個小時，奇怪的是，樓層數字始終停在12樓無法下來。由于擔心電梯出故障，鄭阿姨急忙向管理處反映。結果卻在監控錄像里看到工人正在不停搬貨的一幕，這讓她非常生氣。

鄭阿姨說：“我們小區里不少房屋都被一些商家使用，結果僅有的一部電梯總是被用來運載重型貨物。不僅如此，他們還占用公共地方作倉庫堆放貨物，尤其今年比往年更頻繁。”

除此之外，最令鄭阿姨擔心的是：電梯被超負荷使用，萬一發生報紙上頻頻報道的電梯墜樓事件可咋辦？鄭阿姨說：“細看那些電梯墜樓事故的報道，會發現因“住改商”導致的電梯超負荷、無法正常運轉導致電梯墜樓的占很大比例。民房改為商用，會導致居民樓電梯內擠滿了辦事人員、貨物，遠遠超過電梯原有設計的載重負荷，電梯事故發生也不足為奇。”

為此，鄭阿姨和其他業主曾屢次向房屋管理處反映投訴，但在管理處工作人員看來，這也是沒辦法的事。“唯有勸說這些辦公租戶不要在出入高峰期搬貨……”

鏡頭二

樓下開起飯館 樓上不敢開窗

“樓下的鄰居擅自將住宅改成飯館，油煙味、喧囂聲讓我們這些鄰居實在是受不了了。”于是，不堪其擾的業主張女士和鄰居們一怒之下將飯館的老板告上了法庭。

張女士說：“2010年初發現一樓的鄰居在未征得鄰居同意的情況下，將其房屋后部墻體打掉改造成大門，開起了飯館。此后，飯館炒菜的油煙味讓樓上的鄰居不能開窗戶，蟑螂也鉆進家里，飯館的人聲和后堂抽油煙機的喧囂聲簡直讓人崩潰，尤其這家餐館長期半夜才停止營業，噪聲污染非常嚴重。”

這一切讓張女士和鄰居們難以忍受，他們也曾找飯館老板協商，能不能將飯館搬至他處，均被拒絕。終于，鄰居們在不堪受擾3年后將飯店老板告上法庭，請求判令其停止將住宅改變為經營性用房并消除危險，將一樓屋外墻恢復原狀。

法院調查發現，該棟樓房登記的房屋性質為住宅，而該小區物業公司用戶管理手冊規定，用戶不得將窗戶、陽臺及外墻做任何更改，不得在公共場所搭建檐篷、帳幕或神位等。最后，法院判決一樓住戶停止室內的經營性活動，并將房屋外墻恢復原狀。

鏡頭三

一樓瘋狂砸墻 鄰居擔心樓塌

“一樓房屋打掉承重墻改成門面房，他一砸，樓上直晃悠。一層的墻砸掉后，上面就沒支撐了，我們都擔心樓塌了咋辦？”王女士說，“我們家所在的住宅樓是臨街的，一樓這套房子的主人是個外地人，他將房子出租后，租房戶非要改變房屋結構，把一層3個窗戶的承重墻全打掉。這棟樓的結構是獨立的，上面承重的有30戶居民的陽臺，砸了承重墻，這棟樓說不定哪天就會垮塌下來。”

于是，鄰居們紛紛向砸墻男子討說法，沒想到該男子說：“你們看我砸墻做生意，眼紅了是不？我有使用權，有權砸墻，你們管得著嗎？”

無奈，頗為氣憤的居民只好投訴到當地的房管局，當房管局工作人員趕到現場后，依舊無法阻止砸墻者。眾目睽睽之下，砸墻者對工作人員的勸阻不僅置之不理，還拎起大錘繼續砸墻。最終，在當地房管局房屋安全科的強制勸阻下，該男子被責令停止砸墻將房屋恢復原狀。

鏡頭四

鄰居辦托管班 打破安靜生活

“平時白天、晚上、周末，都有孩子來上課。孩子們下課了，就在樓道里打鬧玩耍，簡直太吵了。瓜果皮、塑料袋等垃圾更是扔得滿樓道都是！”七十多歲的李敏說，自從5年前樓下鄰居把住宅陸續出租給幾家教育培訓機構，她原本還算安靜的生活就被徹底打破了。“每天都有人來人往的噪音，嚴重影響了我的休息。更何況上了年紀的我還患有精神衰弱癥，原本安詳的晚年生活徹底被攪亂。”

而培訓班的入駐也讓單元樓的門禁幾乎形同虛設：培訓班的人經常把門禁打開，用磚頭頂住門。有居民看到了把磚頭拿掉關上門，可沒多久又故態重現。

為此，其他居民曾和他們理論了好幾次，都于事無補；另外，有些來上課的孩子關門很用力，導致門禁經常損壞。“門禁一旦出現問題，維修需要居民自己買單，大家對此也頗有怨言。”

專家說法

想要“住改商” 先學《物權法》

依據《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。

那么如何確定利害關系業主的范圍問題呢？為合理劃定一個便于操作的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，《建筑物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內。該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

少數人同意 “住改商”沒戲

“住改商”中的“利害關系業主同意”究竟是指大多數業主同意即可，還是需要全部有利害關系的業主同意？《物權法》施行后，在實踐中有做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見。

但《建筑物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。 故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下，業主才能進行“住改商”。

擅自“住改商” 業主要會維權

對于小區業主擅自將住宅用房改建設為商業用房，從經營風險來看，按照國家法律規定，住宅區是不能當成經營場所的，如果商戶通過“住改商”的模式，會造成注冊地與辦公住宅不符。如果被工商部門發現，將會被重罰。

所以，一旦發生鄰居擅自“住改商”的情況，業主可及時向小區業委會或物業公司反映，由小區業委會代表業主，聯合物業公司開展清理“住改商”戶活動。小區業委會和物業公司可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運貨、提高超人數的“住改商”戶的水電費等措施，請走擾民公司，如果上述措施不足以禁止擾民情況，可向物業服務企業進行投訴。

如果通過上述行為依然無法解決，有利害關系的業主也可拿起法律武器，向當地法院提起相鄰權訴訟，來維護自己的合法權益。