城市綜合體CBD中的航母

女人愛逛街，除了街邊小店中淘寶的樂趣，集購物休閑于一身的大型商場當然更是極佳的選擇。然而提到這些商場時，我們似乎總是以其名字如“萬達”“來福士”“萬象城”等一帶而過，卻又在地產商的廣告文案中看到它們被稱為城市CBD、城市綜合體。逛街要逛出層次，逛出境界，逛得高端大氣上檔次，那就不能不知道與逛街有關的這些名詞和數據。

何謂城市綜合體？

隨著萬象城、來福士廣場、環球中心這些被人們俗稱為商場、商業Hall或賣場的開業，其學名城市綜合體也越來越被人熟知。這些城市綜合體正在影響著成都人的日常生活，成為成都美女們閑暇時最愛的去處之一。

城市綜合體有一種直觀的英文表達：HOPSCA。這幾個字母分別代表了酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會議中心（Convention）、公寓（Apartment）。而對城市綜合體的定義，即是涵蓋“HOPSCA”中超過3種物業形態和功能的集合體。城市綜合體可能側重某一種功能，但是所涵蓋的城市功能之間需要相互依存，相互助益。成都往國際化大都市方向發展，不管從滿足城市功能的角度來說，還是從提高城市品位的角度來看，城市綜合體都是必不可少的選擇。

世界上較早建成的城市綜合體，有上世紀90年代以前的加拿大多倫多伊頓中心，上世紀90年代的日本福岡博多運河城、新加坡新達城、中國北京東方廣場、中國香港太古廣場、中國香港IFC等也有人從更古老的時代中尋找城市綜合體的痕跡，這樣的話，中國古代如宋朝也可以找到類似的跡象。

城市綜合體素有“城中之城”的稱號，對一個城市的片區發展有重要的影響，以成都為例，錦華萬達廣場對二環路東五段的影響、萬象城對萬年場片區的影響，都清晰可見。2013年6月28日新開的環球中心，更是成為成都人一時熱議的話題。

數字 全國

2757萬平方米

2012年，通過對全國18個重點城市綜合體存量統計而成的《中國城市綜合體存量排行榜》顯示，北京、上海、重慶、廣州、成都及沈陽城市綜合體的存量領先全國。其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市為北京、重慶、沈陽，而上海、廣州、成都的綜合體存量介于500—1000萬平方米之間。據估計，未來3—5年內，城市綜合體增量將以中西部為主，其中成都將成為一枝獨秀，增量接近3000萬平方米，達到2757萬平方米。

135%

據世聯地產統計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規劃中的綜合體規模，大概又是正在建設的綜合體的4倍，也就是說，可見的一段時期，名個城市的綜合體規模，將達目前已建成綜合體的16倍。其中未來3年，城市綜合體的新增數量將以50%-100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

數字 成都

451萬平方米

根據銳理數據《2013年上半年成都商業市場報告》，2013年成都市場預計會推出451萬平方米的購物中心，比成都已開業的所有購物中心規模增加83%。不管是年度增量還是增幅，成都市場都遠高于北京、上海、廣州、深圳，也超過近年來城市綜合體猛增的重慶、武漢。

122個

來自成都商業地產聯盟的數據顯示，截至2013年4月30日，成都全市的商業綜合體數量達122個，其中主城區商業綜合體數量最多的是高新區，為35個：成都市二、三國層的區（市）縣中商業綜合體最多的是郫縣，有9個。

數字 其他

150個

近日出臺的《云南省城市綜合體布局規劃》顯示，截至2017年，云南將建150個城市綜合體，并針對經濟發展程度不同的地區制定相應方案，將城市綜合體建設理念植入云南城鎮建設，突出多樣性、多元化、差異化的“云南特色”城市綜合體發展策略。

180億

截至2013年8月底，貴州128個城市綜合體已落實開發主體124個，共完成投資185億元，占年度投資計劃的123%。

50個

江蘇南京目前規劃建設的城市綜合體超過50個，總體量達到100萬平方米以上的就有7個，其中河西17個，排在首位，緊隨其后的是江寧的11個和江北的9個。

數字 銷售

兩三家

據仲量聯行數據統計，目前，中國的零售業正經歷轉型。2012年底至2013年初，零售銷售額增長開始放緩。2012年底，上海及北京兩地分別僅有兩三家零售商場實現了銷量增長，大部分商場的銷售額增長率均有所下降。

數字 地產

1/2現象

現在商業地產風險極大，“以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象?！敝匈徛撡徫镏行陌l展委員會首席專家、身兼亞洲購物中心協會中國委員會副理事長的禹來表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換句話說，中國購物中心成功率大概就1/8?！庇韥碚J為。

1.5%

據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，中國內地上市房企中持有商業地產的，持有性物業租金收入一般占年度營業總收入的3%-5%，高的達到7%：相對于持有性物業資產，租金收入僅占1.5%左右，經營利潤則大都為負。

3.68%

著名商業開發商大連萬達，主要收入來自銷售。截至2012年底，萬達累計持有經營性物業1290萬平方米，但租金收入僅為52.07億元。萬達2012年收入是1416.8億元，租金收入僅占3.68%，絕大部分仍為賣商鋪、公寓等的銷售收入。

45.79%

陽光新業是國內租金收入占比較高的商業地產企業。2012年陽光新業商業物業租賃收入2.5億元，占公司年度營業收入45.79%。陽光新業副總裁吳堯認為，絕大多數開發商還是以做住宅的思路來做商業，對上市公司來說，銷售收入大增會讓報表好看，但長期來看還是要依靠租金收入，否則就算不上真正的商業地產商。

何謂CBD？

城市綜合體有一個血緣很近的親戚，叫CBD。

CBD，即Central Business District，中文翻譯有很多版本，比較通行的翻譯是中央商務區。CBD的概念源于美國芝加哥大學社會學家E.W.伯吉斯教授1923年提出的城市同心圓結構。彼時正研究芝加哥等北美大城市結構形態的伯吉斯教授說，城市的社會功能環繞中心呈同心圓結構，其中的核心區就是所謂的CBD，由此向外依次為轉運區、低收入階級居住區、中產階級居住區和高收入階級居住區，共5個圈層。

城市核心區域CBD高密度聚集了零售、辦公、俱樂部、金融、賓館、劇院等，是城市商業活動、社會活動、市民活動和交通的核心。

根據輻射范圍，人們將CBD分為全球核心級CBD，如紐約的曼哈頓區、倫敦的威斯敏斯特區、東京的銀座和新宿：國際區域級CBD如歐洲法蘭克福CBD、澳洲悉尼CBD等：國內區域級CBD如美國的波士頓CBD、南非的伊麗莎白CBD、英國的伯明翰城CBD，西班牙的科爾多瓦CBD，意大利的熱那亞CBD等。所謂全球核心，或是國際區域級，主要就是這些CBD的活躍程度對世界或區域經濟產生的聯動影響。

以此類推，一個城市可以劃出自己的CBD，一個城市的局部區域，還是可以有自己的CBD。而這些CBD區域里的城市綜合體，因為具備了商務、休閑、購物、娛樂等多種功能，也可以被看成是CBD中的CBD。