“房生錢”有風險

核心提示：

莫貪便宜吃大虧

因融資、借款、買賣而需要對房屋進行抵押、過戶等處理，一定要充分評估法律風險，必要時，房產所有人可咨詢政府相關部門和法律專業人士。

切勿只顧眼前利益而忽視房屋過戶、以房抵債等處分行為所產生的風險，從而讓他人的惡意和一己的貪欲損害了自己的利益。

為獲低息房貸 假作房屋交易

孫亮是個剛畢業的大學生，準備創業開辦公司，但手中沒有錢，便考慮從銀行貸款。然而經了解銀行貸款政策后，孫亮覺得銀行商業貸款的利率太高，期限又太短，不劃算，也對自己創業之初的償付能力有所擔心。

這時，腦袋“靈光”的孫亮突然想到一個主意，自己名下有套房子，能不能假作一個房屋交易，從銀行辦理房屋按揭貸款，以享受到國家房貸政策的紅利？

于是，孫亮找到了自己的“發小”郭明，將自己的想法告知郭明，郭明欣然同意表示愿意幫忙。兩人按照正常的房屋交易程式簽訂了購房合同，辦理了網簽，并以郭明的名義在銀行辦理了房屋按揭貸款，貸款金額為一百萬元，貸款期限為30年。

孫亮將房屋過戶至郭明名下，但房屋未實際交付仍由孫亮繼續居住使用，銀行直接將房屋貸款放給孫亮。孫亮拿到低息的貸款投資生意，自以為占了便宜，然而好景不長，隨著房價的攀升，郭明經不住巨利的誘惑，打起了房子的主意。

郭明將這套房屋以更高的價格轉手他人，并隔三岔五就帶人上門要求孫亮一家搬出，孫亮多次報警，但因雙方之間有房屋交易，警察也無能為力，只能建議孫亮到法院起訴。無奈，孫亮訴至法院，要求確認房屋交易合同無效，要回房屋。

經過法院多輪的審理和復雜的調查程序，雖然認定雙方之間構成惡意串通損害他人利益，否定了雙方之間房屋買賣合同，但因郭明已經將房子過戶給了第三人，孫亮已無法取回房屋，而只能向郭明主張賠償無法追回房屋的損失。

法官說法：

貪便宜結果賠了房

孫亮與郭明之間在簽訂房屋買賣合同時并不存在真實的房屋交易意圖，而是基于為孫亮獲取銀行房屋按揭貸款，享受房貸“低利率、長期限”的好處而產生。因此，孫亮與郭明之間的房屋交易構成了惡意串通，且侵犯了銀行的利益，應認定無效。

然而，在本案中，孫亮已將房屋過戶給了郭明，郭明又將房屋以新的交易方式過戶給了第三人，而且經認定，該第三人是在對孫亮、郭明之間的真實交易不知情的情況下以合理價格取得房屋，構成了物權法上的“善意取得”，因此孫亮無權向郭明和第三人追回房屋，而只能尋求由郭明進行經濟賠償來彌補損失。

孫亮既喪失了房屋，又要面臨尚充滿變數的執行，其利益的損失主要還是因為只考慮眼前利益而忽視交易作假、房屋過戶的風險造成，自食其果不是偶然，而是必然。

名為房屋買賣 實為金錢借貸

林女士的企業陷入了困境，急需一筆資金救急，她多方募集資金未果，情急之中便找到了一家貸款公司尋求貸款。

接待林女士的業務員小李表示，可以向林女士提供比同期銀行貸款更高數額的貸款，但需要林女士提供房產作為保障，并建議雙方之間簽訂一個房屋買賣合同，林女士以將房屋過戶至小李名下的方式作為抵押，小李以支付購房款的方式提供借款，在林女士還清借款后，小李再將房屋過戶回林女士。

因林女士的企業確實急需用錢，且其沒有經受住小李“款額高，放款快”的誘惑，于是林女士接受了小李的建議。

很快，兩人就簽訂了購房合同，辦理了網簽、過戶等手續，小李也如約放款給了林女士。兩人同時還簽訂了一份貸款合同，約定貸款利率為每月10%，且利息計入下月本金，一年內還清本息。

但天下沒有免費的午餐，林女士在享受“數額高、放款快”的貸款的好處的同時，也要承受高利率的后果。

一年過去了，林女士未能如約還款，小李便向林女士下了騰房的最后通牒，并經常有黑社會身份的人員對林女士進行人身、財產威脅，逼迫其搬離房屋。

無奈之下，林女士起訴到法院，要求確認與小李的房屋買賣合同無效，要回房屋。經審理，法院認定雙方之間房屋交易無效，但發現小李已將該房屋在銀行辦理抵押貸款，因此林女士在未還清銀行貸款的情形下無權要求過戶房屋，法院沒有支持林女士要求過戶房屋回其本人名下的要求。

法官說法：

想追回房子沒那么簡單

林女士與小李之間名義上雖然簽訂了房屋買賣合同，但實際上是金錢借貸關系，而且在雙方之間的借貸關系中，小李收取高額利息、計算復利的約定已經違反了國家關于借款合同的強制性法律規定，雙方之間關于貸款利率的該項約定應屬無效，且雙方之間的房屋交易也構成了以合法形式掩蓋非法目的，也應認定無效。

房屋買賣合同雖認定為無效，但小李為獲取更多貸款資金來源，已將該房屋抵押給銀行獲得了銀行貸款，因此林女士在不能一次性代為還清銀行抵押貸款的前提下不能主張過戶房屋回還至其本人名下，而且她還要繼續負責按照法律規定的利率償還小李的貸款本息，最終追回房屋的道路注定漫長而曲折。

但話說回來，林女士對這個后果應當是負有一定責任的，她應當預料到高利貸借款和辦理房屋過戶的風險，在這種情況下，她仍執意而為之，表明林女士缺乏對相關法律、法規規定的了解及風險防范意識。

抵押房屋融資 誤用“以房抵債”

鄭先生經營了一家體育用品公司，他在經營過程中發生資金緊張問題，于是向生意伙伴胡某借款。

胡某提到對鄭先生名下的一套別墅感興趣，表示如果能以別墅作抵押，他愿一次性全額提供借款且利息較低。鄭先生為爭取到借款，覺得這也是一種抵押形式，就同意了胡某的請求，雙方共同簽訂了一份協議，約定如鄭先生未能到期償還借款，就將名下的別墅過戶給胡某以抵消債務。

協議簽訂后，鄭先生拿到了借款，但并未能幸運的使企業走出困境，借款也無法按期償還，胡某遂要求鄭先生履行協議。

但鄭先生覺得此時別墅的價值因房價上漲已遠超簽訂合同時雙方的借款金額，因此他不同意履行合同，并以顯失公平為由訴至法院，要求撤銷雙方之間的以房抵債協議。

法院經審理，認為在雙方簽訂協議時并不存在顯失公平的事由，鄭先生應對房價的市場變化有合理預期并應承擔房價漲跌的后果，最終駁回了鄭先生的訴訟請求。

法官說法：

以房抵債的風險巨大

鄭先生和胡某的協議已經構成了附條件的“以房抵債”協議，而目前，我國法律法規并無對以房抵債行為的禁止性規定，雖然《擔保法》第40條規定“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有”，否定了抵押權人直接以抵押物折抵債權的方式，但以房抵債協議并不是嚴格意義上的抵押合同，也不符合抵押合同為要式合同的條件，不能適用擔保法的規定。

也就是說只要以房抵債協議是雙方的真實意思表示，沒有惡意串通損害他人利益和社會公共利益，就應當認定為有效。

然而，我國目前對于這種交易形式并不持鼓勵態度，而且從實踐來看，以房抵債的風險很大，對債務人也就是房屋所有權人缺乏保障，一旦條件成熟，以房抵債協議履行，房屋所有權人就有可能要承受喪失房屋以及房屋升值損失的不利后果。

本案中鄭先生所遭受的損失既如此，因此人們在需要抵押房屋進行融資時，一定要規范采用抵押登記形式，而慎采“以房抵債”行為。