安得廣廈千萬間

香港政府關(guān)懷民生，依靠智慧，因地制宜，因人而

異，成功地破解居民住房的難題，實現(xiàn)居者有其屋

的目標(biāo)，達(dá)到安居樂業(yè)的目的，博得世界的好評。

香港地狹人稠，土地資源稀缺，是世界人口最稠密地區(qū)之一，住房需求巨大。香港房地產(chǎn)市場十分發(fā)達(dá)，其代理之多，令人驚嘆，幾乎每條主要街道上，都設(shè)接二連三的有房屋代理商號，而且均占據(jù)在顯眼的位置。完善的市場經(jīng)濟，住宅有其特殊性，既是商品，更是人們生活的必需品。香港政府積極干預(yù)住宅市場，通過鼓勵建立私人開發(fā)商和政府部門共同發(fā)展的雙軌制住房供應(yīng)體系，成功地解決了不同階層住房供應(yīng)的難題。使得在1084平方公里的土地上近700萬人口中，約50%的居民居住在公營的租住公屋和資助出售的居屋中，50%的居民有私家住房資產(chǎn)。據(jù)悉，香港約有230萬個家庭，而住房約有240萬套，基本上供求平衡，原則上每個家庭都可以分到住房。

香港政府一直是住房市場上的主導(dǎo)者，尤其是對建設(shè)公共房屋政策的扶持，市民受惠巨大。香港市民的置業(yè)能力概括地可分為三大階層：

基本階層，即合乎租住公屋資格的人士，他們收入有限，只能負(fù)擔(dān)公屋或其它居住條件較差的私人住宅之租金。

中間階層，即不符合租住公屋資格、但合乎購買居屋資格的人士，他們的收入有一定水平，但對購買私人住宅仍然力不從心，若想置業(yè)，就只能選擇居屋，或者最便宜的一批私人住宅。

高端階層，即不符合購買居屋資格的人士，他們有能力選擇更佳的私人住宅置業(yè)，不需要政府額外支持。

因此，香港的房產(chǎn)有三大類市場：一是公屋（約有38%左右的人口居住），由政府的房屋署興建，是政府租給市民的，價格較低，適合中低下收入家庭居住；二是居屋（約有11%左右的人口居住），也是由政府房屋署興建，并且以較低的價格賣給購房者，這類房屋密度較大，環(huán)境沒有私人發(fā)展商開發(fā)得好，但是以香港的工資水平，普通消費者能買得起；三是私人發(fā)展商開發(fā)的房屋（約有51%左右的人口居住），這種房價格較高，但是地理位置、環(huán)境比較好，適合收入較高的人士購買。

港府在公房住宅市場上的切入點，一直秉持市場短缺的中小戶型（45—50平方米），即使在私人房地產(chǎn)市場上65平方米的房屋也只占全香港住戶的一成左右，100平方米以上已算是“豪宅”了，僅有不到10%的人享有。

香港公營房屋建設(shè)，心系百姓，取之于民，用之

于民。公屋，“大庇天下寒士盡歡顏”；私屋，讓

中高收入群體建家立業(yè)，購買居室，成為業(yè)主。

香港地價很高，最大好處是解決了財政來源。港府通過賣地、補地價、地租、印花稅和物業(yè)稅，以及征收地產(chǎn)商的所得稅等，在高峰期，可達(dá)財政預(yù)算的4成以上。港府賣地收入以及私人房地產(chǎn)市場的高額利潤部分，用于政府公營房屋的建設(shè)資金。公屋和居屋的資金主要由兩部分構(gòu)成：一是政府通過撥出資金、低息貸款和免費撥地提供資助；二是房屋委員會通過出租公屋及附屬商業(yè)樓宇、出售居屋，獲得維護及興建公共房屋所需的資金。這部分建設(shè)資金除了部分來源于低收入者上繳的租金外，還來源于商業(yè)房地產(chǎn)的地租，以及跨階層的“補貼”。近年來，香港私人樓宇的價格上漲為政府通過土地的二次供給或循環(huán)賣地獲得了可觀收入，籌集了更多的公屋建設(shè)資金。相反，在房地產(chǎn)市場低迷，私人樓宇價格下跌的年份，政府改善中低收入者居住條件則受到很大限制。

公房滿足的是居民最基本的家庭住房需求，政府扶持的方針絕不是人人有份的“泛福利”。2009年，公屋的支出約為160億港元，占到政府總支出的6%。

公屋——以解燃眉之急，杜絕風(fēng)餐露宿。

公屋，專門提供給沒有能力買房的窮人，以非常便宜的價格租給需求者。法律規(guī)定，公屋租金不能高于香港中等家庭收入的十分之一；如一個40平方米左右的居室，每月租金僅為1300元港幣。公屋租賃非常發(fā)達(dá)，遍及整個香港。在電視上看到那種推拉式防盜門，一般是公屋的象征。

公屋只租不售，基本公共功能一應(yīng)俱全，絕不是人們因“底層”概念而想象的“貧民窟”景象。新式公屋，街區(qū)多配套有兒童游樂場所、青少年中心、護理安老院、小型體育場和健身場所等。部分社區(qū)還有花園、綠地等休憩空間。物業(yè)管理外包，都具有甲級保安水平。當(dāng)某一地區(qū)的人口規(guī)模達(dá)到萬人左右時，幼兒園、中小學(xué)、大型商場、公共圖書館、公共游泳池等設(shè)施也會跟進。在一些專為市民服務(wù)的街區(qū)市政大廈中，還有供孩子們學(xué)習(xí)用的自習(xí)教室。在比較成熟的中低收入社區(qū)，民眾可以在15分鐘的步行范圍內(nèi)滿足日常生活的基本需求。

公屋實行輪侯制度，凡希望租住公屋的居民，均可向房委會提出申請并登記；申請人必須年滿18歲，且申請人與家庭成員不能擁有或與人共同擁有任何住宅樓宇。據(jù)統(tǒng)計，目前香港約有9萬個家庭正在排隊輪候公屋，一般要輪候時間約2年，才可以申請到；而對于老年人來說，如果不刻意挑揀單元，約9個月就可租到小單元公屋。

居屋——鼓勵小康置業(yè)，生活更上層樓。

居屋是為中產(chǎn)階級或有望上升到中產(chǎn)階級的無產(chǎn)階級準(zhǔn)備的，旨在讓中低收入階層成為業(yè)主。

購置居屋申請人必須符合規(guī)定的條件：一是公屋住戶；二是公屋準(zhǔn)住戶；三是租住私人房屋一定限額以下未擁有住宅物業(yè)的家庭。凡經(jīng)房委會審定可購居屋者，均可獲得一張“綠表”或“白表”。

居屋主要是鼓勵一些收入逐步提高后的原公屋住戶購買居屋，將他們原來住的公屋讓出來以重新編配給排隊輪侯的低收入家庭，同時也協(xié)助租住私人樓宇而收入不高的中等偏下收入家庭自置居屋。居屋售價較市場價要低得多，一般為市場價的70%。購得的居屋只能購者自住，不得再轉(zhuǎn)租給他人。1997年推行“居屋第二市場計劃”，規(guī)定居屋業(yè)主超過規(guī)定年限轉(zhuǎn)讓的，可向房屋署申請“可供出售證明書”后，才可在居屋第二市場出售其居屋，但售出居屋后，其本人及配偶不能再參加房委會轄下的任何房屋資助計劃。

香港物業(yè)管理惟一宗旨是打造和諧宜居環(huán)境，力爭

業(yè)主和物業(yè)雙贏。堅持采用招標(biāo)方式選擇物業(yè)，遵

循法律法規(guī)，物業(yè)資質(zhì)和人員培訓(xùn)合格方能上崗。

物業(yè)管理既可為業(yè)主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住環(huán)境，保障業(yè)主或租戶的利益，同時也提高了房屋的投資回報率。香港已有的40多年的物業(yè)管理歷史，除自身創(chuàng)新制度外，也在不斷地吸收國外的經(jīng)驗，物業(yè)管理日趨成熟，目前已形成一整套“港式”的管理體制和機制。據(jù)悉，北京、深圳等大都市多有聘請港人管理物業(yè)的范例。

物業(yè)管理權(quán)限重視契約。在香港，開發(fā)商賣房時，必須起草制定大廈公共契約，并報政府登記備案。公共契約中如有不平等條款，政府可以拒絕備案。港府早在1964年開始推行大廈公共契約制度，主要范圍包括：物業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)；業(yè)主委員會的成立和運作辦法；物業(yè)管理費用標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；違約責(zé)任的處理。發(fā)展商出售房屋時必須向購房人出示經(jīng)備案的公共契約，購房人在簽訂房屋買賣合同時應(yīng)書面承諾遵守公共契約。

物業(yè)管理費用獨立核算。香港物業(yè)管理模式主要是代理人制，即管理費用成本支出加上酬金；酬金可以按固定數(shù)額提取，也可以按比例提取。香港每個物業(yè)收取的管理費都有可能不同。一般先由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主審查同意后執(zhí)行。

物業(yè)管理欠費追討有方。業(yè)主欠繳管理費，物業(yè)管理有相應(yīng)的追討方式。如，及時向住客及業(yè)主發(fā)通告，詳列所欠款項、清還期限及說明管理公司會采取之措施；久催未付，管理公司可采取法律行動。

物業(yè)管理重招投標(biāo)制度。香港是一個市場經(jīng)濟相當(dāng)發(fā)達(dá)和完善的地方，物業(yè)公司也受市場規(guī)律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業(yè)主是“上帝”。大到物業(yè)管理公司的選聘，小到日常管理中材料的采購，均廣泛采用物業(yè)管理招投標(biāo)機制。

物業(yè)管理依據(jù)法律法規(guī)。香港市場經(jīng)濟發(fā)展成熟，法制健全，一切均有章可循。在物業(yè)管理方面的根本大法是《香港建筑物業(yè)管理條例》。物業(yè)管理中發(fā)生的任何問題，均能在法律條文中找到解決答案，具有強制執(zhí)行的力度。如物業(yè)管理中遇到的欠費問題，也能得到合理的解決。

物業(yè)管理重資質(zhì)及培訓(xùn)。香港的物業(yè)管理是專職的行業(yè)，十分重視企業(yè)資質(zhì)。其從業(yè)人員如有認(rèn)可的學(xué)歷及工作經(jīng)驗，可加入專業(yè)學(xué)會，成為會員。被認(rèn)可的專業(yè)學(xué)會會員亦可向“香港注冊專業(yè)房屋經(jīng)理局”申請成為“注冊專業(yè)房屋經(jīng)理”。目前香港大學(xué)及香港城市大學(xué)，可提供獲取專業(yè)資格的物業(yè)管理培訓(xùn)課程。

香港年輕人置業(yè)觀值得稱道，先立業(yè)，后買房，不

甘心做“房奴”，夢想出港深造。港府推行按揭辦法

亦可資借鑒，為置業(yè)者架起邁向“有產(chǎn)者”的金橋。

香港人普遍認(rèn)為，年輕時就應(yīng)該買不起房子，一般工作10到15年后買房很正常。更有人覺得，年紀(jì)輕輕的就成了“房奴”，如同謀殺自己的未來，還款成為負(fù)擔(dān)，不會再有離開香港出外闖蕩的沖動，扼殺了擇地創(chuàng)業(yè)或出國深造的夢想。

在結(jié)婚買房的觀念上，很多年輕人很講實際，好高騖遠(yuǎn)者屈指可數(shù)。有些年輕人結(jié)婚后也不一定買房子，不想有太重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。香港女生不會要求男生買了房子才結(jié)婚，通常是婚后男女雙方一起儲錢買房，“啃老”是一種恥辱。香港目前有9成女生婚后還要工作，夫妻共同負(fù)擔(dān)按揭貸款，壓力相對會減輕。對那些經(jīng)濟實力有限，結(jié)婚后又有置業(yè)愿望的年輕人，政府為他們提供了居屋按揭。

在香港年輕人中租房住很普遍，有實力的人可以選擇自己理想的居所租住；經(jīng)濟能力遜色的可以租住政府提供的公屋。“一步到位”的買房習(xí)慣在香港年輕人中更是罕見，幾乎鳳毛麟角。香港年輕人的理念，買房循序漸進乃天經(jīng)地義。年輕人第一次置業(yè)一般多購40-50平方米左右的一室一廳。再工作幾年，有的甚至是10幾年后，隨著加薪、升職、生子，可賣掉現(xiàn)有的房子，換大一些的，也只是70-80平方米左右的大二室一廳或小三室一廳。只有是非常有錢了，而且是有一定的閑錢，才可能去買更大些的房子。在香港市區(qū)接近100平方米的房屋已可列入豪宅級別了。

年輕人對待置業(yè)算盤打得精當(dāng)。考慮房子的按揭是否抵得上房租，就是一些買得起房子的年輕人也還是租房住。港人認(rèn)為總能等到房價下跌的時候，從過去20年的經(jīng)驗看，幾乎每5至10年便有一次這樣的機會出現(xiàn)。

香港年輕人普遍認(rèn)為置業(yè)除了是“有瓦遮頭”解決居住問題外，更重要的是一種投資保值，甚至是致富途徑。在香港，除了政府官員，普通老百姓是沒有退休金或養(yǎng)老金的。退休后如能有一套房子出租，不僅雪中送炭能解決生活費，還可錦上添花改善生活質(zhì)量。香港的房屋之所以可以養(yǎng)老，是因為香港的房屋租金近5年一直很高，回報相當(dāng)可觀，且比較穩(wěn)妥靠譜。

港府為解決“居者有其屋”的民生問題，心系百姓，發(fā)揚民主，問政于民，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，實行按揭辦法，為置業(yè)者搭起了通向“有產(chǎn)者”的金橋。

為滿足不同貸款人的需求，銀行提供多種按揭服務(wù)供選擇，有的還推出優(yōu)惠措施，如低利率、高現(xiàn)金回贈等。此外，銀行還會給予其它優(yōu)惠，如贈送律師費、按揭契約費、家居火險、信用卡優(yōu)惠等等。一般來說，與貸款人有日常業(yè)務(wù)往來的銀行，如發(fā)工資的銀行，通常還要提供一些額外的優(yōu)惠。

香港買房首期款為房價的3成，按揭最高可獲得7成貸款。申請人必須收入穩(wěn)定，完成還款期后年齡不能超過65歲。抵押貸款的房產(chǎn)的樓齡加上還款期，一般不超過40年。

香港的二手房必須先由銀行估價后方可交易。網(wǎng)上有很多房屋估價服務(wù)，只要輸入樓盤準(zhǔn)確名稱，可以很快得到估價數(shù)。要獲得銀行貸款，必須獲得銀行的估價。銀行按購房者的要求，在半天的時間里便會答復(fù)估價；如果要書面詳細(xì)估價，則需要等幾天。房屋的樓齡及質(zhì)量是估價中重要的因素，銀行對樓齡較高、物業(yè)管理不佳的房屋多采取較保守的態(tài)度。不同的銀行給出估價會有不同，貸款者可以多找?guī)准毅y行做估價進行比較。

讓“居者有其屋”的理想

照進現(xiàn)實

近年來，因生計關(guān)系，筆者往來于北京香港之間，耳聞目睹港府“居者有其屋”和“十年建屋計劃”的落實，感慨頗多，一言以蔽之：取得了令人矚目的成就。

香港政府一直占據(jù)著住房租賃市場的主導(dǎo)地位，從增量上分析，政府興建的出租公屋占每年竣工住宅的35—50%左右；從存量上分析，政府供給的出租公屋和補貼出售的居屋所占比重略低于私營部門。就人口分布來看，居住在公房和私房的人口各占一半，從而形成了公營與私營并存、相互補充，租與售平分秋色的市場格局。港府采取的“人人有房住”的經(jīng)驗告訴我們，百姓“人人有房住”，不應(yīng)等于“人人買房住”；解決“人人有房住”，是政府應(yīng)該做的工作；但迎合百姓的“人人買房住”，則不是政府的理念。

國人的諸多地產(chǎn)商出盡花招，撩撥市民購房欲望，乃至一些年輕人剛畢業(yè)或一結(jié)婚就希望擁有自置的房屋，把“人人有房住”與“人人買房住”等同起來，結(jié)果是人人爭置業(yè)，夢求在房地產(chǎn)市場中透過資產(chǎn)增值而致富，導(dǎo)致房價越來越高不可攀，把一代又一代的年輕人推入了“房奴”的困境當(dāng)中。年輕人需要的是“有房住”，而非“買房住”。“有房住”，是必需；“買房住”，不是必然。

買房已成為坊間極為惹火的話題。民之有問，官員當(dāng)答；百姓有難，政府當(dāng)解。“安得廣廈千萬間”？只要心系百姓，問計于民，取信于民，落實于民，當(dāng)有完美的答案。它山之石可以攻玉，我們不妨從香港的“居者有其屋”的實踐經(jīng)驗中，獲得啟示，為我所用。