房企分化疑云

正值新一輪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，部分中小房企正退出市場(chǎng)或轉(zhuǎn)行，而大型房企風(fēng)景獨(dú)好，房企分化能否對(duì)房?jī)r(jià)形成實(shí)質(zhì)影響？

近期，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)“高燒不退”，而部分二三線城市則“鬼城”“鬼樓”不時(shí)出現(xiàn)。在這一切跡象背后，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎正在進(jìn)一步向大房企集中。來(lái)自Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年共有108家房企實(shí)施并購(gòu)，42家房企進(jìn)行了95%以上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

部分中小房企退出市場(chǎng)，能否為一些城市的高房?jī)r(jià)降溫。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高，或形成壟斷局面，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展會(huì)否造成消極影響，是當(dāng)下廣受關(guān)注的問(wèn)題。

房企分化加劇

2013年7月中旬，上市公司云南白藥以6.46億元人民幣的價(jià)格，將旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)白藥置業(yè)轉(zhuǎn)讓給藍(lán)光地產(chǎn)。8月14日，上海新梅發(fā)布公告稱，已完成旗下江陰新蘭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司55%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，將逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，盛高置地、萬(wàn)好萬(wàn)家、綠景地產(chǎn)、天倫置業(yè)、湖北金環(huán)等中小房企紛紛宣布逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究總監(jiān)蔣云峰在接受本刊記者采訪時(shí)表示，融資、資質(zhì)、以及銷售已成為制約中小房企發(fā)展的難題。他說(shuō)：“主要原因是受樓市調(diào)控影響，銀行收緊了信貸。中小企業(yè)銷售能力也存在問(wèn)題，銷售策略的執(zhí)行時(shí)間和價(jià)格彈性很小。”2012年二季度以來(lái)，雖然銷售市場(chǎng)逐步回暖，但中小企業(yè)的盤(pán)子小，資金回籠慢，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目只能停滯。

2012年底，中房協(xié)發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理藍(lán)皮書(shū)》曾預(yù)測(cè)，未來(lái)3年內(nèi)，至少會(huì)有30%的國(guó)內(nèi)房企出局，企業(yè)總數(shù)將由去年年底的約5萬(wàn)家銳減至3.5萬(wàn)家。

與此相對(duì)的是實(shí)力雄厚的大型房企正加速擴(kuò)張。

2013年8月5日，以中海地產(chǎn)為核心平臺(tái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)大整合拉開(kāi)帷幕，中海控股股東中國(guó)建筑，擬將中國(guó)建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海。可以預(yù)見(jiàn)的是中海地產(chǎn)規(guī)模的再次擴(kuò)張或?qū)⒊饺f(wàn)科成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)界龍頭。萬(wàn)科也加大了擴(kuò)張的步伐。今年，其已經(jīng)耗資約19億元收購(gòu)了19家地產(chǎn)公司。

2013年上半年，在銷售金額集中度方面，全國(guó)TOP10企業(yè)（萬(wàn)科、綠地、中海、保利、恒大、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、綠城）的市場(chǎng)份額為15.21%，與2012年全年相比，增加了2.45%。針對(duì)以上數(shù)據(jù)，蔣云峰表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，“大企業(yè)現(xiàn)在日子過(guò)得的確不錯(cuò)，很多企業(yè)完成今年任務(wù)已經(jīng)不難，現(xiàn)在都急于補(bǔ)充土地。”

房企變局影響房?jī)r(jià)？

雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量極大，但在房企分化加劇背景下是否會(huì)形成大企業(yè)壟斷市場(chǎng)，控制價(jià)格的局面？

蔣云峰對(duì)記者說(shuō)：“任何市場(chǎng)，走向壟斷是必然的，這不完全是壞事。因?yàn)閴艛嘞率谴笠?guī)模的集中生產(chǎn)，可以降低成本，把產(chǎn)品做得更好。但是在小眾市場(chǎng)，高端、特色市場(chǎng)依然會(huì)有中小房企。”

“眼下最可能會(huì)形成的是寡頭壟斷。”蔣云峰堅(jiān)定地認(rèn)為。“但房地產(chǎn)行業(yè)壟斷性比其他行業(yè)還會(huì)弱些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)有區(qū)域性。未來(lái)或?qū)⑿纬蓞^(qū)域壟斷、企業(yè)壟斷、某個(gè)小的細(xì)分特色市場(chǎng)、以及政府支持的房企共存局面。”

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，眼下的房企分化局面，對(duì)房?jī)r(jià)仍無(wú)實(shí)質(zhì)影響。“對(duì)于即將形成壟斷的市場(chǎng)，影響房?jī)r(jià)的因素：政策、預(yù)期和供求或?qū)⑹ъ`。而且任何市場(chǎng)都是越壟斷價(jià)格越高。”蔣云峰說(shuō)。

蔣云峰建議，政府的確需要防止壟斷后產(chǎn)生的操縱價(jià)格問(wèn)題。但政府最重要的職責(zé)還是宏觀經(jīng)濟(jì)和保障性住房，不形成經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下不要管房?jī)r(jià)。而保障性住房要有分層次的保障措施和管理，建立收入跟保障制度掛鉤，形成梯級(jí)保障制度。將這一社會(huì)資源分配到最需要的人手里，同時(shí)處理好相關(guān)的社會(huì)問(wèn)題。