喪鐘為何而鳴？

一種資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)的交易過程中陡然漲價(jià)，價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值，在這時(shí)的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財(cái)富的貨幣泡沫。當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上漲到難以承受的程度時(shí)，必然會(huì)發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，這就是所謂的“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”則是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價(jià)格水平相對(duì)于理論價(jià)格的非平穩(wěn)性上漲，主要特征有：房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。

為什么會(huì)形成房地產(chǎn)“泡沫”，主要有三方面原因：投資者過度投機(jī)；消費(fèi)者及投資者對(duì)未來價(jià)格的預(yù)測偏高；銀行信貸非理性擴(kuò)張。在這樣的背景下，如果你在大街上隨便問一個(gè)買過房子的人，他們都會(huì)告訴你，買什么都不如買房子，不但能住，而且將來房子一定能升值，過幾年一轉(zhuǎn)手就能掙幾十萬元。當(dāng)年的日本就出現(xiàn)過類似情況，當(dāng)所有的人都在排隊(duì)搶樓時(shí)，當(dāng)所有的人都把房子當(dāng)作投資品而不是居住用途時(shí)，房產(chǎn)泡沫的“魔爪”便已經(jīng)開始牢牢駐扎在這個(gè)市場了。

二三線“癌癥城市”頻繁出現(xiàn)，各地“空城計(jì)”如同一場瘟疫在不斷蔓延。從南方貴陽、昆明到北方的濱海新區(qū)和營口，從東部小城溫州到中部鶴壁、十堰再到西部鄂爾多斯、神木，“麗都魅影”持續(xù)閃現(xiàn)。住宅竟然空置到這種程度，不得不讓人驚愕，深思！

而在一些城市，譬如首都北京，從以前沒錢沒房，到現(xiàn)在卻是有錢也搶不上房。有些開發(fā)商都莫名其妙地表示：“房價(jià)這么上漲，還是沒有抑制住購房者的狂熱，實(shí)在讓我們也有點(diǎn)捉摸不透了！” 盡管這么說，作為受益者，他們還是最快樂的。同時(shí)，盲目的推升土地價(jià)格，圈地?cái)n地，間接地帶動(dòng)房價(jià)無限制地上揚(yáng)，使得房地產(chǎn)市場的氣泡越擠越大。

而作為只有外圍單薄一層的氣泡，要在其空泛的內(nèi)部做實(shí)，實(shí)在很難，所以世界上就沒有不會(huì)破碎的泡沫，只是看這個(gè)爆破點(diǎn)在哪而已。現(xiàn)在，有關(guān)房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象，有人說已經(jīng)到了崩潰的前夕，現(xiàn)在已經(jīng)各種跡象盡顯了。

或許，目前中國房地產(chǎn)的現(xiàn)象不如有些觀點(diǎn)所說“已經(jīng)頻臨崩潰的邊緣”，但是，有些姿態(tài)依舊表明樓市很瘋狂。

當(dāng)年的日本，伴隨經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)，土地價(jià)格尤其是主要城市的土地價(jià)格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價(jià)格比戰(zhàn)后初期猛漲了10000倍，泡沫相當(dāng)嚴(yán)重，再加上后來5年時(shí)間中執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，直接導(dǎo)致了日本的泡沫破裂。正如巴菲特有句名言所說：“當(dāng)市場瘋狂時(shí)，多數(shù)人都是舞會(huì)中的灰姑娘，明知在舞池中多待一會(huì)，現(xiàn)出原形的機(jī)率就越高，但多數(shù)人還是舍不得錯(cuò)過這場盛大舞會(huì)的高潮部分。”這句話揭示了一個(gè)問題：這場舞會(huì)的時(shí)鐘根本就沒有指針，你不知道何時(shí)離場是正確的……當(dāng)舞池中的火苗燃成了火焰，人們爭相擠向出口處時(shí)，這時(shí)最怕的就是一聲尖叫——尖叫之后必然是一片死寂。這是多么生動(dòng)形象而又驚心動(dòng)魄的警世鐘！

因此，作為管理者，一定要吸取教訓(xùn)，預(yù)防房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)，防止銀行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸失控，強(qiáng)化土地資源管理，保持匯率穩(wěn)定，靈活運(yùn)用利率等金融杠杠來避免房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生。而作為開發(fā)商，也切忌助推土地價(jià)格，盲目圈地壟斷土地。作為購房者，更要切忌恐慌入市，一定要擦亮眼睛，審時(shí)度勢，掌控好自身的利益！