解密高房價的絕對隱私

或許已沒有哪個行業比地產更喧囂，也沒有哪個話題比地產傾注了更多的憂傷與期望。如今，你可能已習慣你身邊的朋友或同事因為大膽透支買了5套房突然間身價數千萬，卻又黯傷自己仍是兩手空空。回想起來地產幾乎什么也沒有變，還是那個土地制度，還是那種施工方式，甚至還是那些開發商，還是用消費者的預付款和銀行貸款來買地建房，甚至房子還是相似的房子，但價格已經上漲了5倍、8倍，甚至10倍，真是有房的人歡天喜地，沒房的人暗自傷神呢。

雖說政府調控了一次又一次，而每一次調控過后，都是更瘋狂的上漲。有人說，如果沒有調控，房價漲得會更兇猛?？墒牵灿腥苏f，市場波動是政策波動的結果。這個偌大的泡泡已經呼之欲爆，那它如此狂熱的根源究竟在哪里呢？

人為的供求緊張

房價之所以還能瘋狂的上漲，除了成本推動，包括土地價格、人工成本大幅上漲，與大量囤積房源的投資者和投機者也脫水不了干系。而北京、上海、廣州、深圳房價出現暴漲則不完全是成本推動，主要是因為城市土地供應長期緊張，再加上一線城市的吸引力和城鎮化建設，大量的外來人口定居，農民都變成了城鎮居民，更多的剛需加入買房隊伍，甚至出現大量恐慌性買房，價格自然是越拔越高。

新國五條的頒布沒有太多新意，二手房稅收政策導致大家更愿意購買新房，大量的剛需集中入市，加上新建住房短期內無法滿足市場需求，出現供不應求局面。如不考慮新增供應，可能會將出現無房可賣的局面，用華遠地產董事長任志強的話說就是“土地供應下降惹的禍”。

而地產市場中影響最大的因素，還是大量囤積房源的投資者和投機者們，一旦他們對房屋上漲預期發生改變，只要他們預期房價會下跌，大量囤積瞬間就會變成鋪天蓋地的拋售，瞬間增加市場的供應。讓房屋市場快速從“天堂”墜入“地獄”。因為中國房屋囤積的數量非常龐大，以北京為例，北京樓市庫存住宅最近跌破6萬套的“心理警戒線”。所以這部分囤積者行為一旦發生改變，將很快改變房地產市場的供求關系。

一邊是多數人買不起房，另一方面則有大量房屋空置。有統計數據表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多樓盤空置率達50%以上。而按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區，空置率在10%～20%之間為空置危險區；空置率在20%以上則意味著商品房嚴重積壓。而中科院的藍皮書指出，中國房價收入比超出合理承受范圍，85%家庭無能力買房。房價泡沫近乎膨脹。

面粉比面包還貴

盡管“國八條”、“國五條”“限購”政策接踵而來，而某些地方政府創立政績無可替代的要依靠房地產開發商的財政貢獻，那么地方政府也就很難配合中央政府抑制房地產開發商的違規漲價行為了。很顯然，各種打壓文件都是精神大于實際，而事實上沒有任何證據表明中央希望房價下跌，一直以來的說辭就是“遏制房價過快上漲的勢頭”，換言之，只是不想漲太快而已，如果慢慢漲，那才是皆大歡喜。

這也印證了中國樓市泡沫的特殊之處，它是地方政府的命根子——土地財政的來源。在過去一年的樓價上漲中，我們可以再一次清晰地看到地方政府的那只手。9月初，新鴻基以總價217.7億拍得上海徐家匯中心項目地塊，為3年來全國總價最高。北京農展館北路8號地塊被融創競得，樓面單價達7.3萬元/平方米，為全國最高。這就使土地的價格高過現房的價格，所謂面粉比面包貴，緊接著的邏輯是，這個樓面價再加上建筑成本和房地產商的利潤，則意味著未來更高的樓價，而被苦難壓榨的還是普通老百姓。

另外，按傳統的中國婚嫁習慣和社會現狀，年輕人結婚都要有獨立的住房。沒有房子，丈母娘也不同意。在以前，一家三代住在一起是非常正常的事情，但現在基本上不可能了。如果你結婚都沒房，只能和父母擠在一起，那么你在婚姻市場上就很難是搶手貨。君不見多數女性征婚的時候都要求有“獨立婚房”嗎？不僅要獨立婚房，還要一步到位，把將來小孩的房間都要準備好。這樣家庭人口數量越來越少，而人均居住面積越來越大，房源當然越來越緊張，房地產商可以像姜太公那樣，即使魚鉤很高，離開了水面，丈母娘也有辦法逼著新郎和婆家人，像鯉魚一樣跳出水面去咬鉤。

如今，土地市場高價標地已成為時尚，各大城市都接連出現了“地王”的現象，在各家報紙上經常會刊出：某城某市某公司以何等天價獲得何土地。消息一出立即便會像催化劑一樣，使早已騷動不安而不斷激發的房價發生猛漲的劇烈反應，這種情勢下，供應商漲價漲的自然，消費者也欣然接受這一現實。這種一塊地高價拍出成交，地塊周邊區域的房價則會應聲大漲，進而波及到其他的鄰近區域，現在一線城市的學區房更是火爆。

投資升值效應

除了以上直接因素之外，導致房價普遍上漲甚至暴漲還有一些間接因素或者說深層次的因素，其中既包括投資渠道的缺乏和居民較高的儲蓄率，也包括購房者的普遍預期和房地產制度的弊端等。就中國居民儲蓄來說，目前增速已達到歷史最高位，成為全球儲蓄金額最多的國家。從居民投資特點來看，更多傾向于投資房地產。手里的閑錢沒有靠譜的投資渠道，買股票吧，股票多少年都不見漲；買理財產品吧，其收益率也就比定期存款好那么一點點，想來想去，那就只能買房子了。這是一種優良的儲蓄資產，不怕偷不怕搶，租出去還有租金收益，遇上好年景，一年漲個30%-50%都不在話下。還有什么資產比得上房子呢？再加上購房者心理上已經形成了房價很難下降或者房價將會上漲的普遍預期。在天量資金推動、投資房地產大賺和買房大幅升值效應影響下，即使想讓房地產市場不爆和房價不漲都很難。

此外，我國金融機構在房地產里的貸款（包括開發商貸款、土地貸款和個人住房按揭貸款）已經達到數十萬億。顯然，房地產業早已與地方政府、國家經濟及民眾利益緊緊捆綁在一起，成為了備受關注的樓市泡沫之患。

人民幣的“外升內貶”

近幾年，幾乎全世界的中央銀行都在瘋狂的印鈔票。其中最兇猛的當屬美國，由于中國奇怪的匯率機制，美國人印鈔票我們就必須跟著印。這樣結果就是，物價上漲，貨幣“超發”導致購買力下降；人民幣國內購買力貶值的同時，而匯率則快速攀升。 在北京一家事業單位工作的王小姐至今記得2005年剛工作的時候，在團結湖一棟老舊的居民樓里與人合租一套小兩居，租金是每月1700元，現在同樣的房子租金已經到4500元左右，是8年前的2.65倍。至于房價就更明顯了，8年前東五環某樓盤均價6500元 每 平 方 米 ， 現在二手房價已漲至37000元，8年時間一平方米漲了3萬元，是8年前的5.7倍。

種種迷象顯示，不管是從未來的供求關系變化，還是人民幣匯率，中國房價已經是強弩之末。而房價上漲又加劇市場恐慌，其不僅消耗掉了大量剛需，而且還導致部分人徹底失去購買能力。然而目前投資者的熱情尚無降溫的跡象，一方面大家覺得泡沫馬上要崩潰了，但另一方面也存在撓幸心里，可能過個十年八年也不會破。在各種條件和限購的情況下，但如果各方利益沒有得到厘清并向健康方向發展，大家將被地產一直挾持，最終也將隨泡沫的崩盤一起墜入深淵。