他山之石可以攻玉

從與日本相似的房產(chǎn)市場的發(fā)展來看，我們能否得到一些經(jīng)驗和教訓(xùn)來未雨綢繆呢？

由于房產(chǎn)在中國自改革開放以來呈現(xiàn)的一路飆升的態(tài)勢，讓房子在中國變成了最受追捧的投資品，房價只漲不跌也成了購房者篤定的信念。然而不少專家等在經(jīng)過細(xì)心對比后，卻無不震驚地發(fā)現(xiàn)了中國房產(chǎn)市場的發(fā)展與日本驚人相似。從與日本相似的房產(chǎn)市場的發(fā)展來看，我們能否得到一些經(jīng)驗和教訓(xùn)來未雨綢繆呢？

以“日”為鑒明得失

聽到這樣的描述：“土地價格飛漲、投機以及土地買賣已成了社會問題；高達年收入數(shù)倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅與買不起住宅的人之間貧富差距不斷加大；土地的高價格日益成為國外企業(yè)入駐的高門檻，將不少機遇攔截在門外”，想必你一定認(rèn)為是中國當(dāng)下一線城市的通病，但同時這也是二十年前的日本。

日本經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫之前，一直保持較高經(jīng)濟增速。1950至1970年經(jīng)濟起飛階段，日本年均增速超過10%，在1970-1980年代經(jīng)濟增速高達7%，1980年代中后期，日本經(jīng)濟表象繁榮，變成了所謂的經(jīng)濟泡沫。銀行為了在競爭激烈的金融市場中占據(jù)一定份額，無節(jié)制地發(fā)放抵押貸款給正需要大量資金進行土地投機的房地產(chǎn)和建筑公司等開發(fā)機構(gòu)，引發(fā)了土地投機的熱潮。而后，除了商業(yè)銀行等金融機構(gòu)外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構(gòu)，也在土地投機中大量發(fā)放信貸資金給開發(fā)企業(yè)，進一步降低了融資成本，導(dǎo)致土地價格進一步上揚。中國房價的快速上漲，自然也離不開那些相似的貸款政策，而產(chǎn)生同樣結(jié)果的就是不斷有人在房產(chǎn)中做起了投機。

1 9 8 5年9月2 2日，日元對美元升值38%，拖累了其制造業(yè)的出口，為了激發(fā)日本國內(nèi)經(jīng)濟，日本銀行的利率從5%降為2.5%，低利息無形中迫使銀行資金大舉涌入房地產(chǎn)業(yè)。此外，保險公司與其他大量的非銀行金融機構(gòu)，甚至建筑業(yè)也暗度陳倉，爭先恐后地將巨額資金投向房地產(chǎn)業(yè)，即便距離融資規(guī)定甚遠(yuǎn)的房地項目也照樣獲得銀行資金，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急劇膨脹，最終加速了泡沫的破滅。

1990年之前，由于低保有費用阻礙了日本土地的有效利用，甚至造成土地未利用或者幾乎未利用就被擱置。此外，與其他資產(chǎn)相比，土地更容易成為投機買賣的溫床。這一情況引發(fā)了耕地的土地價格比現(xiàn)有建筑物的土地價格更高，以及與土地的利用價值相比，土地的資產(chǎn)價值更高的經(jīng)濟現(xiàn)象，土地的利用價值與資產(chǎn)價值偏離幅度加大，因此，制定提高保有費用、抑制投機行為、促進土地利用的土地稅收制度成了當(dāng)務(wù)之急。

1990年末，日本土地資產(chǎn)總額比1985年年末增大1.4倍，增長數(shù)量相當(dāng)于當(dāng)時GDP的三倍。同時，日元升值，貨幣寬松，房地產(chǎn)、股票價格節(jié)節(jié)攀高，日本國民都想在金融市場里“大顯身手”。但到了1991年春，經(jīng)濟減速，房地產(chǎn)泡沫破滅。土地和股市投機的不動產(chǎn)企業(yè)、建筑公司大都陷入破產(chǎn)倒閉，土地?fù)?dān)保融資銀行產(chǎn)生大量壞賬，金融機構(gòu)接連倒閉。日本在泡沫中沉淪，至今已經(jīng)歷了兩個“失落的十年”。伴隨房產(chǎn)市場的癱瘓，與之相關(guān)的不少行業(yè)與企業(yè)都被殃及，整個國家的經(jīng)濟狀況也因此而面臨劫難。

2003年就有日本學(xué)者分析認(rèn)為，國民抱定了地價只漲不跌的信念，幾乎到了“土地迷信”的程度。縱觀日本房地產(chǎn)泡沫破滅的始終，不難發(fā)現(xiàn)其中有太多今天中國的影子。伴隨房產(chǎn)受到盲目推崇的是不斷增加的社會問題。

同樣被泡沫淹沒的地方

除了日本的教訓(xùn)，還可以借鑒的另兩個典型例子就是香港和美國。九十年代，香港經(jīng)濟與人口都在飛速發(fā)展，很多人看到如此繁榮自然也想到投資房產(chǎn)，便用多年積蓄購買房子。但隨著金融危機的爆發(fā)，房價一路大跌，看來用經(jīng)濟形勢來判斷房價只漲不跌并不一定成功。直到現(xiàn)在，香港的房價水平還跟1997年差不多。單憑經(jīng)濟前景好、增長快，就認(rèn)為房價只漲不跌的想法是不科學(xué)的。當(dāng)大部分人一致認(rèn)為房價會持續(xù)上漲，這種情形往往預(yù)示著泡沫即將破裂。

同樣在美國，2007年絕大多數(shù)人認(rèn)為房價不會跌，判斷的根據(jù)是戰(zhàn)后美國房價沒有跌過，很多金融衍生產(chǎn)品也是建立在這個前提下。從2002年開始，美國房價慢慢上漲，到2007年，價格幾乎翻了一倍，但最后仍然難逃破滅的泡沫。對高漲的房價，美國政府則多以征收房地產(chǎn)開發(fā)費與房地產(chǎn)項目審批兩種手段予以抑制。

據(jù)美國學(xué)者2000年的分析，1980年代美國大約60%的地方政府向房地產(chǎn)商征收過“開發(fā)費”，到了1990年代，開發(fā)費的收繳率已經(jīng)非常高。一處價值28萬美元的房產(chǎn)需要向地方政府繳納2.1萬美元。因此，美國的房地產(chǎn)商在項目開工之前需要經(jīng)歷兩輪談判，首先是將項目報請地方政府有關(guān)司局審批，然后與當(dāng)?shù)鼐用襁M行一對一的艱苦談判。而這兩種干預(yù)方式都使政府的延緩措施收到顯著成效。

背后的經(jīng)驗與教訓(xùn)

調(diào)控房價從根本上講是利益的重新整合。因此，僅僅依靠行政手段是難以奏效的，稅收手段就成了另一個關(guān)鍵因素。日本的經(jīng)驗告訴我們，稅收政策對控制房地產(chǎn)投機的作用要遠(yuǎn)大于金融政策。在日本經(jīng)濟泡沫破滅之后，有學(xué)者認(rèn)為“讓經(jīng)濟泡沫過快破裂這一舉措本身就是政策上的失敗”。

房產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生，似乎沒有更好的解決方式，而唯一能做的就是從那些已經(jīng)走出泡沫的國家中汲取經(jīng)驗來未雨綢繆。國內(nèi)外經(jīng)驗表明，對投資品市場的調(diào)控沒有兩全齊美的事情，如果不讓市場出現(xiàn)暴跌，唯一的辦法就是不讓它暴漲。投資品市場的價格波動規(guī)律比較特殊，總是“追漲殺跌”。當(dāng)一種趨勢形成以后，市場很容易會對這一趨勢“復(fù)制”。如牛市形成以后，由于市場參與者對未來價格上漲的預(yù)期作用，傾向于購買并持有房地產(chǎn)或股票，市場需求增加而供給減少，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，于是價格繼續(xù)上漲，而上漲又進一步刺激人們的購買和投資欲望。如果是熊市，價格不斷下跌和市場的悲觀預(yù)期同樣會互相作用和強化市場的復(fù)制效應(yīng)。

正是由于房地產(chǎn)市場的這種特殊的價格形成機制，使房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)暴漲暴跌的特點。當(dāng)一個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了上漲趨勢之后，房價會越漲越快，也就容易引發(fā)泡沫的產(chǎn)生。

一旦房市的價格出現(xiàn)拐點，市場又會出現(xiàn)恐慌性拋售的局面，房價有可能會雪崩，并導(dǎo)致市場信心喪失，這需要很長的時間才能修復(fù)。