馬克思地租視域下農村集體土地平等入市思想探析

【摘 要】中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議，于2013年11月9日至12日在北京舉行，其中房價問題再次成為百姓關注熱點。會前，“深八條”、“京七條”、“ 滬七條”、“三房合一”這些政策性鋪墊向我們傳達著國家對房地產調控的決心；會中，以權利平等、放開準入、公平分享為重點的土地制度改革中，“允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺”這一政策亮點信號，讓百姓再次對房價回歸理性產生憧憬。“農轉非”的問題學術界和經濟界討論已久，而馬克思在《資本論》中對地租理論的闡述有利于我們更好的理解這個問題，有極其重要的研究價值和意義。

【關鍵詞】馬克思地租理論；農轉非；房地產；十八屆三中全會

0 引言

十八屆三中全會已經閉幕，而它開啟的全面深化改革新篇章卻剛剛開始。房價問題作為國民最關注的民生問題赫然排列在了三中全會關注榜的首位，專家們在從各個方面解讀政策導向，而我們認為最引人矚目的應該是“允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺”這一政策亮點信號，它讓國民再次對房價回歸理性產生憧憬。在馬克思的地租理論中，一級地租、二級地租等因素導致的土地價格問題是導致房價不合理的元兇。之前多種措施均宣告對房價的調控失敗，一定程度上與沒有將手術刀動到“土地”層面有關。十八屆三中全會深化土地改革的措施中，終于開始在農村土地上展開改革。本文從馬克思的地租理論著眼，展開對農村集體土地平等進入建筑用地的討論。

1 馬克思地租視域下農轉建問題分析

《馬克思地租理論視域下的拆遷利益探析》一文中，整理了馬克思散見于《資本論》中關于地租理論的闡述，并提煉出了其關于土地租金不公平的根源的描述。這對中國深化土地改革是極有參考意義的：

首先，馬克思認為土地的所有權和經營權是地租產生的前提條件。而土地的所有權和經營權相分離時，地租勢必產生。所有類型的地租必須以土地所有權的存在為前提，將農村集體土地按照政府低價收購，高價賣與開發商的做法顯然違背了市場規律。而這也是中國土地矛盾的起源點，在每年上百起的暴力拆遷中，將農村集體土地所有權剝離就是矛盾的爆發點。為此，“383”方案具體提出了涉及八大領域的三大改革突破口：放開準入，引入外部投資者，加強競爭；深化社會保障體制改革，設立“國民基礎社會保障包”和深化土地制度改革，集體土地入市交易三方面，正如國研中心闡述，在保有環節，應率先對集體建設用地、儲備土地和囤積土地加強管理，引入合理化機制。而馬克思的地租理論無疑是農村集體用地“合理化”的最好注腳。

其次，馬克思認為級差地租是地租初次分配不合理的根源所在。馬克思將級差地租區分為“由土地豐度和土地的位置”決定的級差地租I；由農業雇傭工人的生產率不同而產生差異的級差地租Ⅱ。中國現在的國情和《資本論》中所描述的19世紀的情況已經有所不同。限制地租的土地肥沃程度因素已經遠遠不如土地的地理位置重要，而且中國勞動雇傭工人的低工酬也讓開發商可以將重點放在土地的地理位置上。所以，土地被征用時的初次分配成為了開發商要搶奪的陣地，此前農村集體土地并沒有自由出讓權。中國農村集體用地的流轉一般都經歷著真正所有者（農村集體）到行政機構再到開發商的過程，這不單單是多了行政機構一層分配環節，更重要的是地方行政機構已經將地方財政收入命懸一線到了這個轉讓環節。這樣的巨額利潤空間支撐著中國GDP的華麗數字，更使得農村集體土地出讓成為“權力尋租”的肥沃陣地。原本屬于農村集體的初次分配被政府無償占有，國強民不富的格局導致了國民對房價的抱怨，另一方面由于權力尋租的空間巨大，既得利益集團又不愿意放棄這種分配方式，農民的利益有所損失的后果就是基尼系數的不斷增大。更不要說馬克思指出的最差土地在其所處的時間、空間維度中，都會有其超額利潤產生，而飛速的發展（中國城市化進程）會導致地租虛高化因素和投機熱錢的市場因素。

2 中國土地制度改革進程中農轉建問題探析

在“383”方案提出后，十八屆三中全會報告文中指出農村集體土地可平等入市。方案提出，以權利平等、放開準入、公平分享為重點，深化土地制度改革。構建平等進入、公平交易的土地市場，即在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，形成權利平等、規則統一的公開交易平臺，建立統一土地市場下的地價體系，同時提出要解決“小產權房”這一遺留問題。在農轉建的過程中，我們勢必要走摸著石頭過河的老路，但在探索的過程中，我們可以提前謀劃，規避一些可以避免問題：

首先，農村集體土地平等入市需要時機。在國家要允許農村集體土地平等入市的消息放出后，有一部分專家認為以農村集體土地入市為中心的政策實施起來必然困難重重。亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存認為土改尤其是農村集體土地流轉入市內容起碼需要十幾二十年才能行得通。他的理由是農村集體用地入市必須先有城市規劃，且征地和基礎設施建設等成本之高，讓農轉建土地短時間內也不可能變成市場上所需的住宅用地等。馬克思主義經濟學家甚至用了“兩個絕不會”表述：“在權利尋租的土壤沒有徹底干涸之前，農轉建都只能作為一顆夢想之花蘊育”，因為經濟基礎決定上層建筑，但同時也受限于上層建筑。經濟的模式綁架了政策，政策卻又想獨自松綁，這一矛盾讓中國的農轉建政策實施注定不會是一馬平川。

其次，農轉建的稅賦規定需要合理規劃。農村集體土地入市的第一步一定涉及到稅收形式的問題，現階段由政府代管的過程是不涉及這一問題的。但一旦農村集體土地這一特殊土地形式流入市場，以何種方式對其征收稅賦就會成為第一問題。如果稅賦過重，那么無異于宣告了此項改革的失敗；如果稅賦過低，那么又會出現暴發農戶的管理和社會不穩定因素增多等問題。按照馬克思的地租理論，在土地所有權和經營權分離的時候，只有合理的地租才能使社會健康發展。他的“度”對我們也有所啟發，如果是農村集體土地流入市場，擁有地租收益的，我們可以仿照房產稅暫行條例規定對收益征收一定比例從租收益的稅賦；如果是一次性流入市場，則可以建立農村集體土地出售專項基金，幫助獲得利益的農戶理財和投資，防止他們的過度揮霍而給社會帶來的不穩定因素。

最后，農轉建實施后帶來的產權問題。我國現行的法律規定了建設用地使用權的期限，居住用地是70年，工業用地50年，商業用地40年，綜合用地50年。而農轉建用地產權的是按照哪種標準執行？《物權法》第149條規定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。且《物權法》沒有提及續期后的費用及相關問題，對商業和綜合建設用地如何處理，能否自動續期也沒有具體規定，這也給農轉建后續問題帶來了一定困擾。

站在馬克思地租理論的思路上，為深化土地改革提出的農村集體用地平等入市無疑是解決房價畸高的合理對策。雖然本決策從提出到實踐還有一個相當長的過程，但不可否認它思路上的合理性和實踐上的可操作性，思路決定出路，從地租視角入手提出農村集體土地平等入市無疑是解決房價畸高的一條正確思路。（下轉第269頁）

【參考文獻】

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[責任編輯：曹明明]