寧德人口結構變化對住房需求的影響研究

摘 要：以寧德市2010年第六次人口普查資料為主要依據，從人口結構和住房狀況變化的角度，剖析人口結構變化對住房需求的影響，提出對寧德市住房需求發展的對策及建議。正確處理城鎮化和住房需求的關系，尊重市場需求促進房地產市場健康發展。

關鍵詞：人口結構；寧德；住房需求

中圖分類號：C912 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）33-0110-02

引言

住房是人類生存、發展和享受必不可少的重要生活資料。人口結構與住房需求存在密切關系，人口結構變動必將對住房需求產生重大影響。因此，無論是從現實意義看還是從理論價值方面看，從人口結構變動的角度對住房需求變化趨勢進行研究都是十分必要的。本文以2010年第六次人口普查（以下簡稱“六普”）資料為主要依據，從人口結構和住房狀況變化的角度，剖析人口結構變化對住房需求的影響。

一、寧德市人口結構與住房狀況面面觀

（一）人口結構變化

人口結構，又稱人口構成，是反映一定地區、一定時點人口總體內部各種不同質的規定性的數量比例關系。人口城鄉結構對住房需求有舉足輕重的影響，這主要表現為城鎮化尤其是城鎮化的進程對住房需求的顯著影響。2000年末，寧德市常住人口為300萬人，其中城鎮人口為107.37萬人，占總人口比重的35.77%，而到了2010年末，寧德市總人口為281.79萬人，城鎮人口為135.03萬人，占總人口比重的47.92%。人口年齡構成對住房需求增長的影響也是不可忽視的。通過國際通用的人口年齡結構類型判別標準的少兒系數、老年人口系數、老少比這三項指標數據，在2000年，寧德市已步入了老齡化社會，到2010年老齡化程度進一步加深。老年人口比例由2000年的7.82%提高到2010年的9.22%，老少比也相應由31.22%提高到25.88%。在寧德市家庭中，2010年有65歲及以上老人戶20.98萬戶，比2000年增加1.98萬戶。老年人口撫養比為12.3%，上升0.6個百分點。

人口家庭結構由“金字塔”形向“倒金字塔”形的轉變。在“金字塔”形的家庭結構下，家庭人口規模呈指數級增長，不斷分解為一個個“核心家庭”，所需房屋的數量和面積不斷增長，這就是傳統的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口結構下，人口數量自上而下逐層減少。第六次人口普查數據顯示，寧德市家庭戶數增加，規模縮小；核心家庭比重上升，單人家庭繼續增加，四人戶和五人及以上規模的戶在減少，家庭結構的小型化趨向仍在繼續。

（二）住房變化

住房總體水平達到舒適程度。十年來，城鄉居民住房條件不斷改善。2010年，平均家庭戶住房間數3.58間，人均住房建筑面積36.45平方米，分別比2000年提高0.5間和15.02平方米。此外，人均住房間數達1.2間，按照國際上住房標準劃分的三個等級，即最低標準，每人一床；文明標準，每戶一套；舒適標準，每人一間的標準衡量，寧德市家庭戶的總體居住水平已經達到了舒適程度。“人均”反映的是現象總體的一般水平或代表水平，不能揭示事物結構的內部差異。因此，通過對家庭戶住房面積進行分組分析可以看出，有46.1%的家庭戶人均住房建筑面積集中在20平方米—49平方米之間，其次在50平方米以上的占32.1%；從家庭戶住房間數分組來看，居民家庭住房間數集中分布在二間占21.4%、三間占22.2%以及四間占18.5%，所占比重共達62.1%。

同時，居民住房自有率提高。根據第六次人口普查長表資料顯示，2010年擁有自有住房的家庭戶占84.6%，比2000年提高了1.5個百分點。在自有住房中，自建房的家庭戶占比最大，達75.1%，其次依次分別為購買商品房占5.6%、購買二手房占2.3%。住房制度改革、居民生活水平的提高和城市化進程的加快使得人們的購房能力和購房意愿不斷增強。第三，住房質量改善。“六普”數據顯示，居住平房的家庭戶占22.1%，居住樓房的占77.9%，與“五普”相比，居住樓房的家庭戶上升了7.3個百分點，住房有向高層發展的趨勢，鋼筋混凝土樓房成為主流，家庭住房配套條件改善，居民住房必要設施條件有了大幅度的改善。

二、人口結構的變化與住房需求分析

住房需求指的是在一定市場條件下，對于住房主觀愿望，居民具有的實際支付能力的住房需求。對住房需求可以分為剛性需求和改善性需求兩種類型。其中，剛性需求指的是家庭的組建或者家庭人口的增加或者人口的遷移而產生的住房需求，通常不受其他宏觀經濟變量的影響；改善性需求指的是需求者對現有住房的居住條件不滿意而產生的，需要對居住條件進行改善所導致的住房需求。此外，人口因素還是影響住房需求的內在因素，未來住房內在需求的變動趨勢在很大程度上由人口的變動趨勢決定。綜合上面的分析，主要有：

城鎮化對住房需求的影響：剛性需求為主，對城市住房的需求量大。2010年寧德市城鎮人口比重已達47.92%。在此基礎上，隨著城鎮化進程的加快，未來城鎮人口將進一步擴大。而根據2011年1%人口抽樣調查結果，城鎮化率已經達到49.2%。到2012年，將有超過50%的人口居住在城鎮，首次超過農村人口。因而，寧德市已進入城鎮化進程加速時期。相對于城鎮人口的增長，對城市住房的需求量也在不斷增長，住房總量增長的速度加快。由于居民對住房需求的水平在不斷提高的生產力水平和不斷增長的社會經濟的影響下而不斷提高。根據市調查隊城鎮住戶調查數據，2000年寧德市城鎮人口人均住房建筑面積為21.44平方米，2005年為34.55平方米，2010年為40.5平方米。因而通過城鎮化進程，新增城鎮人口將對住房形成巨大需求。

老齡化對住房需求的影響：改善性需求為主，滿足養老需求的戶型市場空間較大。人口老齡化必然帶來老年人口家庭戶增多和家庭代際關系的變化，因而滿足養老需求的戶型市場空間較大。按照幾代戶規模進行家庭戶分類，2010年二代戶戶數最多為43.36萬戶，占全部家庭戶戶數比重為47.9%；其次是一代戶，戶數為32.49萬戶，占35.9%。二代戶和一代戶比重達到83.8%。雖然一代戶和二代戶共同成為家庭戶主體，三代及以上戶家庭比重有減少趨勢，但是依然要考慮多代人一起居住方式。特別應引起社會各界重視的是單身老人戶數量增多，所占比重增大。2010年有65歲及以上單身老人戶4.27萬戶，比2000年增加1.82萬戶，占有65歲及以上老人家庭戶的20.4%；只有一對老夫婦的戶為1.92萬戶，比2000年增加0.69萬戶。如何建設能夠滿足“空巢老年人”居住需求的住房也應該被政府、房地產商和建筑方納入考慮范圍。不僅要在戶型上滿足老年人要求，住宿環境和房屋設施也應滿足老年人需求。

家庭小型化對住房需求的影響：中小戶型將成為短期主要的需求，住房需求將隨時間推移而有所下降。寧德市2人戶、3人戶占主導地位，家庭規模趨于縮小，家庭小型化成為趨勢，并將穩定存在，戶均人數變少，在人口增長的前提下，家庭戶必然增加。家庭結構變動趨勢為由原來家庭分解出若干小型家庭，這樣，家庭結構變化必然影響住房需求。主要表現在：首先，對需求量的影響，假定人口保持一定的增長率，家庭小型化所引起的家庭戶戶數增多而引發住房需求量增加，集中表現在對住房套數需求量的增加；其次對住房結構的影響。在一定收入水平下，戶均人數減少，相應每戶對每套住房間數也會減少，中小型套房將成為未來主要的需求。雖然住房間數需求減少，但對每間面積需求增加，反映在居住面積上表現為人均居住面積的增加。從長遠考慮，家庭規模縮小和家庭核心化的趨勢會對未來的住房需求產生深遠影響。在計劃生育政策主導下，獨生子女家庭將會成為未來家庭的主體，即使計劃生育政策有所變化，隨著社會經濟發展水平的提高和婚育觀念的變化，人們將更多傾向于少生孩子。未來的家庭變化在計劃生育政策影響下表現為特殊的代際結構，在住房自有率不斷提高的背景下，這種代際結構將會導致住房閑置現象的出現。

三、對寧德市住房需求發展的思考

（一）正確處理城鎮化和住房需求的關系

加快城鎮化進程，提高城鎮化的質量是大勢所趨。當前寧德市城鎮化的重點是加快農業轉移人口市民化。農業轉移人口市民化有利于縮小城鄉二元結構，加快構建城鄉一體化新格局。推進農業轉移人口市民化，必須要解決剛性需求的住房問題。進城人口的住房問題，要從制度上和規劃上加以考慮。首先，要轉變住房消費需求的觀念，改變住房消費的模式。解決住房問題，要建立從無到有、從小到大、從租到買、從舊到新的梯次消費結構。通過梯度消費有效解決處于“夾心層”人群的住房難題，逐步實現住有所居，真真正正提高城鎮化的質量。其次，要正視農業轉移人口低收入特點，正視商品房市場的外部性，以市場行為規劃和建設一批價位低于市場平均水平的中低檔商品住房。第三，要運用政府支持、市場融資和民間集資等多種手段大量建造經濟適用房。第四，最重要的是政府要大力建設廉租房。建議政府加強公共租賃住房和廉租住房建設，這樣不僅可以滿足安居需要，還可以極大地降低城市住房價格上漲的預期，合理調控房地產市場。

（二）尊重市場需求促進房地產市場健康發展

一是合理調控供給商品房總量和結構。按照市場經濟規律，住房價格應因供求關系變化圍繞其價值上下波動。但從寧德市實際情況看，市場需求受宏觀調控政策影響較小，市場需求總體仍呈現剛性特征，但房地產市場在供求方面還存在矛盾。房地產開發建設適應市場需求才能促進房地產市場健康發展。按照寧德市人口老齡化和家庭小型化的變化特點，如單身老人戶數量增多，滿足養老需求型的住房空間較大；而家庭小型化則對小戶型的住房有更多的需求，同時也是緩解當前房價上漲帶來經濟壓力的更好選擇。另外，土地資源有限，應強力節制大型套房的供給，以保障住房市場的持續供給量。二是區別對待投資性和正常購房兩種需求。當前房地產市場的投機行為對市場的負面影響不可低估，在商品房銷售環節要區別對待投資性和正常購房兩種需求。一方面要切實地讓房價回歸理性狀態，使投機行為無利可圖或有利難圖；另一方面提高多套房購買的門檻，矯正市場需求，進而為房地產業的發展提供良好的市場運行環境。

參考文獻：

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