加強城市住宅小區建設的思考

摘 要：城市科學發展觀是一種理念，基調是“發展”，但當前要特別注意“協調”。樹立和落實科學的發展觀，要把“發展”和“協調”有機地結合起來。把小區文明建設與社區文明建設、城市文明建設構成文明建設的有機整體，促使城市內各個區域規范運作，必將極大地提升城市品位和文明程度。對安徽省淮北市相山區小區建設的現狀及小區建設中存在的問題、原因進行了分析，從而提出了加強小區建設的對策。

關鍵詞：淮北市；小區；建設

中圖分類號：C913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）36-0065-02

城市住宅小區是現代化城市的基本組成部分，是城市的重要展示窗口，也是創建文明城市的重要基礎。因此，加強城市住宅小區建設是改善居民居住環境、提升居民生活質量的需要，是衡量城市和諧程度的重要內容，也是創建文明城市的關鍵環節。為了解城市住宅小區建設的狀況，探索加強城市住宅小區建設的舉措，在深入調研的基礎上，形成了專題報告。

一、城市住宅小區建設的樣本分析

相山區是安徽省淮北市主城區，是淮北市政治、經濟、文化的中心。相山區轄一鎮和十個街道辦事處，轄區內共有住宅小區272個，大致分為三種類型：一是實施市場化物業管理的小區87個；二是由單位實施自治管理的小區34個；三是不具備物業管理條件，由區環衛人員簡單進行衛生保潔的小區151個。本文樣本城市住宅小區取自淮北市相山區，具有代表性。近幾年，相山區結合實際創新體制，建立起“統一領導、分級負責、齊抓共管、綜合協調”的城市住宅小區建設新體制，充分發揮鎮、辦和社區居委會、村民委員會在住宅小區建設中的作用，推動了城市住宅小區建設的健康發展。主要做法有：

（一）建立組織機構，明確目標職責

目前相山區在住宅小區的管理方面建立了組織機構，明確目標職責：按照“誰的轄區誰主管、誰的社區誰負責”的屬地管理原則，建立區、辦事處（鎮）、社區（村委會）三位一體的物業管理機構。首先，區成立物業管理辦公室，具體負責指導、協調全區的物業管理工作；其次，鎮、辦事處也分別成立了物業管理工作領導小組，領導小組下設辦公室，具體負責轄區內物業管理工作；再次各社區（村委會）明確1名黨政副職具體負責物業管理工作，全面開展工作。各部門按照職責分工，積極開展工作，確保各項任務落到實處。

（二）創新工作機制，探索管理模式

一是對已實施市場化物業服務的住宅小區，建立市場化物業管理模式。由“政府主導、街道牽頭、社區參與、物業管理”的四級物業管理體制。不斷加強對物業服務企業的監管力度，通過建立物業服務企業臺賬、物業小區臺賬、物業服務企業督查考核臺賬，對物業服務企業的收費標準、制度建設、“四率”（收費率、投訴率、回訪率、滿意率）等進行督導、考核，加強物業服務企業行業規范、行業監管、行業監督和行業自律，促進物業服務企業自覺接受業主的監督；二是對無物業、零散住宅小區，建立“整合小區、社區托管、推向市場”的物業管理模式。通過對零散小區，制定改造和管理計劃，結合老城區整治，從“拆墻、封閉、溝通、路平、燈亮、整潔、有序”等方面著手，進行整合改造，完善小區公共服務設施，進一步提高居民的滿意度，提高居民參與率；三是對回遷居民安置小區，積極探索實施“居民自治管理+城管、環衛協助”的物業管理模式。實施主體為社區物業專管員、辦事處城管中隊、辦事處環衛所。通過發揮社區（村委會）的組織作用，動員居民積極參與物業管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面；四是對單位自管小區，積極實施以單位為主體，社區、辦事處實施監管的物業管理模式。辦事處督促相關單位切實擔負起自管小區物業管理責任，加強對小區的日常監督指導，定期開展檢查考評，并及時向管理單位通報情況，督促管理單位不斷提高管理服務水平。

（三）做好物業投訴受理工作，化解物業管理矛盾

自開展物業管理工作以來，共受理物業投訴40余件，協調、解決了住宅小區停水、停電等物業投訴問題，確保了住宅小區環境的改善，維護了廣大業主的合法權益。同時，針對個別物業公司退出問題，及時采取應急措施，實行管理無縫對接，做好各項小區建設工作，確保小區和諧穩定。

（四）強化分類指導，抓好示范小區管理

為加快住宅小區規范化建設，嚴格要求鎮、街道辦事處在對轄區內各小區進行調查摸底的基礎上，認真梳理、篩選本轄區內物業管理示范小區，以點帶面迅速開展物業管理工作。同時加大督查力度，聯合有關部門對鎮、街道辦事處物業管理工作開展情況進行了督查，針對存在問題要求各辦限期進行整改。

（五）搞好試點，分類管理

南黎街道辦事處作為全區物業管理先行試點單位，選取了問題較突出的商業化居住小區和單位零散型居住小區作為試點，本著整治一個、規范一個、達標一個的原則，積極實施政府主導、街道牽頭、社區參與、物業管理的四級管理模式，引入競爭機制，逐步走向市場化。

二、城市住宅小區建設存在的問題分析

（一）全市住宅小區發展不平衡

從地域范圍來看，物業管理較先進的住宅小區，其基礎設施和配套設施較完備，智能化水平較高，業主的觀念更新較快，比較容易接受適應新的方便快捷的生活方式，善于享受更多的服務消費，對物業公司有較高的管理與服務的要求。與此同時，一些物業管理較落后的住宅小區，其配套設施、物業公司的經營理念和服務水平，業主的素質和觀念與管理先進住宅小區相比存在較大差距。從建設時間來看，一般新建住宅小區的管理服務水平較高、注重人性關懷，而一些老舊住宅小區管理服務水平低下或者無人管理。

（二）行業收費不規范、物業管理收費難

目前，住宅類物業管理行業收費不規范，執行標準不統一。不少小區的業主們常常不滿物業公司的收費不公開、不透明、標準不清或者“高收費、低標準”，而拒絕及時繳納物業費。加之部分業主物業管理消費意識和責任意識沒有完全確立，繳費積極性不高，而物業企業只能通過電話、上門、發信等方式催繳物業服務費用，并無相應的強制或制約措施。即使按照《物業管理條例》有關規定可以依法向人民法院起訴。但又面臨著起訴周期長、涉案人數多、涉案金額小等客觀因素，致使費用收繳困難。

（三）物業公司沒有執法權，管理和服務水平有待提高

物業公司對業主的違規行為沒有執法權，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。而且物業管理投訴問題涉及多個部門，單靠物業管理部門難以及時解決問題。加上我國物業管理工作起步較晚，物業管理市場不成熟，市場準入“門檻”低，企業資質、服務人員、設備設施管理等存在參差不齊的現象，“小、散、亂”的狀況比較突出。目前，全市住宅小區物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有管理人員很少受過物業管理專業培訓，思想水平、服務素質較低，專業知識和管理經驗缺乏。

（四）政府對住宅小區的監督管理不到位

政府作為市場經濟的宏觀調控者，對物業管理市場的持續健康發展有著不可推卸的責任。淮北市物業管理行業得不到有效的發展，與其管理不善，監督不到位有著直接的關系。例如南黎街道辦事處作為相山區物業管理先行試點單位，目前入駐的22家物業管理公司中，一級資質的物業企業只有1家，二級資質企業也只有3家，而三級資質企業多達18家，物業管理企業的水平參差不齊，更有甚者，極個別物業企業“跑路”，廣大業主的合法權益得不到有效保障等問題，市房地產行政管理部門相關部門沒有及時地解決處理，是其監督管理不到位的明顯表現。

三、加強城市住宅小區建設的若干建議

（一）深化對住宅小區建設重要性的認識

城市住宅小區建設是提高居民文明素質的重要陣地，是密切黨和政府與人民群眾關系的橋梁和紐帶，是實現社會治安綜合治理的基礎。加強城市住宅小區建設將進一步有效改善居民居住環境，提高居民生活質量，并進而提升城市品位和文明程度。

1.端正思想認識。城市住宅小區建設不僅僅是搞好物業管理工作，更重要的是做好小區的規劃設計，文化活動的開展，安全技術防范，學校、健身、娛樂、通訊等配套設施的引入和管理等問題。尤其是重視業主委員會的建立，要放棄過去那種認為業主大會可有可無的思想。事實上，業主合法權益的代表就是業主大會，法律賦予業主大會的地位和作用應當得到應有的尊重。沒有業主大會，就無法確立正常的物業服務供求關系，廣大業主的合法權益難以得到有效維護。

2.加強宣傳教育。相關部門要加大宣傳力度，深化對小區建設重要性的認識，廣泛宣傳物業管理法律法規，不斷增強物業服務企業物業管理意識，增強廣大業主主動繳費意識和維權意識，互相理解并支持配合物業管理工作。同時也要加大監管力度，杜絕物業管理企業亂收費現象的發生。

3.明確建設目標。通過在全市住宅小區開展創建“文明小區”活動，努力打造“管理有序、環境優美、治安良好、生活便利、文明祥和、幸福家園”的城市人居環境。

（二）理順體制，形成“市、區，街道、社區”四級管理體系

市住房保障和房產管理局作為小區建設的行政主管都門，應切實履行職責，貫徹執行國家和省有關物業管理法律、法規和政策，起草并組織實施我市物業管理法規、規章和政策，培育和規范物業管理市場；做好小區建設總體方案的制定和實施，指導各區的物業管理工作。各區政府應負責轄區內小區建設的監管工作；貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策；對物業管理企業進行日常指導和監督；協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。街道辦事處應負責組織業主大會的召開和業主委員會的選舉、備案工作。指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動；調解社區居民委員會、業主委員會、物業管理企業之間的關系。社區居民委員會應協助街道辦事處組織轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，協助街道辦事處對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導、監督；負責轄區業主的文明教育，在小區業主委員會未成立時，代行業主委員會職責，調解物業管理活動中的糾紛，促進社區建設與物業管理共同發展。四級管理體系應相互配合，協調運作，使各項工作落到實處。

（三）健全制度，完善監督制約機制

1.健全市場準入和退出機制，加大對物業管理企業的監管力度。提高市場準入門檻，定期對全市物業管理企業進行績效考核評價，對績效好的企業給予一定獎勵，對連續考核成績不佳的企業，實行紅、黃牌警告，責令其退出市場，體現市場公平和優勝劣汰機制。同時，要加強對從業人員職業資格的監督管理和教育培訓，逐步建立從業人員職業資格制度。另外，還要充分發揮行業自律作用，加強物業服務企業信用檔案建設，規范企業的誠信行為。

2.建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考核機制，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合。