探索房地產稅收制度改革對房地產業的影響

摘 要：近年來，隨著我國房地產行業的快速發展，國內房價居高不下，并且呈現出上升趨勢。嚴重地影響到百姓的“安居樂業”。稅收是宏觀調控的重要手段，我國政府通過房地產稅收制度的制定，對房地產行業進行價格調整，平衡各方面的經濟利益，促進房地產行業健康發展，同時，促使房地產商與百姓“雙贏”。然而，相對于西方發達國家，我國的房地產市場尚未達到成熟階段，而房地產稅收體系亦是未達到令人滿意的效果。文章結合當前房地產稅收制度及其對房地產市場的影響，探索房地產稅收制度改革。

關鍵詞：房地產稅收制度；稅制改革；房地產市場

近年來，隨著城市規模以及居民數量的不斷擴大，無論是生活用房還是辦公用房的房價都成大幅度上升趨勢，尤其是在一些一線城市，其房價已經嚴重地超出了普通居民的承受能力。為了滿足居民的用房需求，我國政府出臺了各項宏觀調控政策，其中，稅收制度就是其中一項重要的調控手段。

1 當前房地產稅制制度

目前我國實行的房地產稅收制度主要有4類：房屋和土地持有階段的繳稅，如房產稅、城鎮土地使用稅等；房地產交易環節的繳稅，如土地增值稅、契稅等；房地產開發過程中的納稅，如耕地占用稅、營業稅等；所得稅，主要有企業與個人兩種所得稅。直接將房地產行業作為征稅對象的稅種就有6個，包括它們在內的間接稅種有12個。從2008年開始，國家陸續頒發了多項條例，如“國四條”“、營業稅優惠”“、國十一條”等。面對國內飛速上漲的房價，政府又出臺了多項有關房地產稅收方面的調控政策。2009年末《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，主要規定了居民對自己的住房進行銷售所征收的稅種，當個人購買非普通住房不足5年就轉手時，需全額繳納營業稅；超過5年的非普通住房或者不足5年的普通住房，屋主在轉手時只需繳納基于凈賺差價所征收的營業稅；超過5年的普通住房則不征收營業稅。

2 現行房地產稅收制度對房地產市場的不良影響

2.1 重流通，輕保有

目前，房地產稅制“重流通，輕保有”問題較為嚴重，相對來講，在房地產開發以及流通環節，涉及到的房地產稅收有幾十項，但是，在保有環節，相對較少。房地產稅制定的本意是為了有效地調整居民的貧富差距。然而，在房地產試點主要征收的房產稅是面向增量房，而非存量房。

2.2 存在一定的重復性課稅

目前，在房地產市場中，存在一定數量的稅收重復問題。這些問題嚴重地影響到房地產開發商的經營成本，甚至迫使很多開發商不惜鋌而走險，偷稅、逃稅。同時，還會促使很多房地產所有者進行“黑市交易”，導致國家稅收流失，房地產市場混亂。這些問題的出現，受到最大影響的就是消費者，房地產開發商為了確保自身的利益，只能將算盤打在購房者身上，致使其成為房價居高不下的“受害者”，真正地驗證了“羊毛出自羊身上”。

2.3 稅率單一

現行的房地產稅率比較單一，彈性不足。這既不符合我國稅收合理負擔的執行原則，更沒有顧及到各省市之間的經濟差距。從而使得房地產市場在各省市的發展不均衡，市場需求不穩定，更會加大城鄉經濟差距，不利于房地產市場的進一步發展。

3 改進房地產稅收制度，促進房地產市場健康發展

3.1 結合區域經濟形勢，實現區域差別稅率

鑒于我國的區域經濟發展不平衡，在進行房地產稅收制度改革時，應充分考慮到區域的經濟差異，在基本政策不變的前提下，適當地對各區域政府給予一定的稅收調整權。以便于各地政府能夠更好地結合當地的房地產市場狀況，做好合理的稅收制度調整，從而更好地促進房地產市場的健康發展。

3.2 稅基適當拓寬

通常情況下，房屋稅收主要是對除政用或者軍用之外的所有房屋。而在實際的執行過程中，仍存在一定的爭議。所以，可以進行適當的稅基拓寬改革。個人所有的非營業性質房產，可以將其視為“第一居所”，并對其免征所得稅。至于房主的其他房產，則可以采取高稅率征稅制度。這一改革，可以有效地阻止消費者進行房地產投機，維護房地產市場的正常秩序，確保其他消費者的合理利益。另外，對于很多開發商利用出手前不征稅的“漏洞”，進行炒樓，哄抬房價等行為，可以對開發商手中的閑置房屋存儲期限進行限制，對于超期不賣的房源，征收重稅，使其主動補充房地產市場房源。

4 房地產稅制改革對房地產市場的促進作用

4.1 有利于優化地方稅制，增加財政收入

恢復對個人房產進行征稅，有利于改變現行房產稅的重交易而忽略保有環節的稅負現象，進一步施行分稅制，能優化整個稅收制度的結構，規范稅收優惠制度和收費行為。對現行的房產稅制度進行改革，有利于規范稅收分配的關系，減少一些地下交易等違法行為，為地方財政收入提供有利的保障。財產稅在地方政府稅收制度中成為主要支撐，能為當地百姓提供更健全的公共基礎設施服務，進而吸引更多的投資商和人才，促進人、財、物三方的合理流動，進一步增加財政收入，實現良性循環。

4.2 縮小貧富差距，促進房地產行業健康發展

房地產稅收制度的進一步改革，能打擊一些不法分子借機哄抬房價和投機消費的行為，有利于清除房地產經濟泡沫，給不正常的業內經濟飚速發展降溫，使得房地產投資商更有選擇性的進行理性投資。如多生產民用住宅，少生產需求不多的高檔房，或生產經營性商鋪來出租或販賣，多種模式的經營，能使得房地產市場的發展更合理、健康。地方政府還應進一步發揮領導作用，積極倡導商家參與廉租房、安居工程等建設，關懷弱勢群體。目前我國的基尼系數是4.9，超國際警戒線，這說明貧富差距越拉越大，不利于社會穩定。本著先富帶動后富的原則，可以讓富人多繳稅，政府將征來的稅費更多的用于支援邊遠貧困地區。鼓勵發達地區到經濟不發達地區投資，促進當地經濟發展，帶動大家共同致富，縮小貧富差距。

5 結束語

改革開放以來，我國的房地產行業快速發展，其已經在一定程度上影響到國民經濟的可持續發展。為此，對房地產市場的宏觀調控亦顯得非常重要。同時，房地產行業的健康發展，對百姓的安居樂業也是起到了重要的促進作用。房地產稅收制度一直都是調節房地產市場的重要手段，其制定的根本目的就是調節居民的貧富差距，實現經濟的健康發展。因此，對房地產稅收制度的研究工作具有重要的現實意義。本文重點探索當前的房地產稅收制度改革，以及其對房地產市場的主要影響。

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