大手筆買地標 海外置業餡餅還是陷阱？

前一陣，有媒體報導稱，中國平安集團斥資2.6億英鎊購買了英國倫敦標誌性建築大樓。不久前，SOHO中國曾以7億美元購入美國紐約通用汽車大廈40%股權。這是中國企業的行為，而此前亦有媒體報導稱，中國人海外買樓熱情升溫，數據顯示中國買家在過去一年購買美國地產近123億美元，僅次於加拿大人，近七成中國購房者直接支付現金。是什麼原因促成中國買家海外置業的高漲熱情？海外置業到底是不是一門好的生意？

從宏觀來看，此輪海外投資商業地產的熱潮，其背景與海外經濟出現波動位於低潮期、人民幣升值相關。從微觀來看，中國大陸目前很多機構和企業的管理團隊逐漸與國際接軌，決策層中具備海外背景的人員也相對增加，自然投資的眼光會延伸到海外。

此外，對於出國購買標誌性商業建築的大陸機構和企業，出於占領戰略制高點的考慮可能高於其他方面的考慮。比如試圖通過投資有價值的商業地產，來獲取穩定的租金回報，就是中國平安此行的主要戰略意圖。

對於中國人海外買房漸熱的原因，對外經濟貿易大學中國開放經濟研究所副所長何偉文認為，其一是國外房價跌得厲害，明顯比大陸便宜；其二是大陸打擊房地產投機的措施嚴厲。何偉文說，其實，購買自住的海外房產在國際上很普遍，但中國人卻是投機的偏多。在他看來，應該通過政策和市場機制對多餘的資金進行引導，讓這些資金流到科技、資本市場，而不是房地產市場。

事實上，大陸一連串的限購令和新稅收政策，以及他國對外來置業者的優惠政策，還有一些國家不景氣的經濟狀況等，都是華僑華人在海外購房強有力的「催化劑」。

相比中國大陸，國外的貸款壓力要小得多。部分經濟指標顯示美國經濟開始緩慢復蘇，加上美聯儲超低利率政策讓貸款變得「便宜」，吸引許多買家重回房地產市場，在美國的中國人自然也看到了這個機會。但是這是否意味著，海外置業就是一門一本萬利的好生意呢？恐怕不盡然。

逆勢操作是否靠譜

以日本的前車之鑑看，海外不動產投資受匯率波動和經濟周期影響明顯，暗藏的風險不容小覷。

上世紀80年代後期，日元大幅升值，日本投資者爭先恐後地湧向世界各地購買資產。1989年，三菱公司花13.73億美元的高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，成為擁有洛克菲勒中心80%股權的控股股東。收購完成後，由於曼哈頓地產不景氣，三菱公司一直沒有利潤。5年後，三菱公司實際收取的租金水準只有原先設想的一半，再加上日元繼續大幅度升值所造成的匯兌損失，這一收購專案虧損高達880億日元。

在當時的日本，類似的收購案例隨處可見。日本人依照本國房地產價格長期飛漲的經驗，加上日元升值的效果，使得日本人在世界各地買地時顯得非常樂觀。而如今的情形十分相似，中國房地產價格飆升，人民幣持續升值，這令中國平安格外看好倫敦地標這塊肥肉。

與中國平安對比鮮明的是，隨著全球經濟疲軟，一些業績下滑的行業巨頭已經轉向，紛紛拋售海外不動產自救。2012年年底，諾基亞率先開賣，先後出售紐約總部大樓、芬蘭總部大樓；索尼亦傳出消息要賣掉位於紐約的美國總部大廈；松下、夏普等巨頭也紛紛甩賣資產籌錢過冬。

如此形勢下，中國平安依然動用2.6億英鎊保險資金收購倫敦地標。但隨著歐債危機愈演愈烈，歐洲實體經濟受到持續衝擊，此時做出投資決斷，未來真的能如預期那樣獲得穩定回報嗎？

發達國家的成熟物業相對來講，風險可控性更強。但在全球經濟尤其是歐債危機未有明顯好轉，歐洲實體經濟持續受衝擊的情況下，海外商業地產投資收益能否如預期還不好說。

購買程序複雜

在海外買房也不是想象的那麼簡單。比如，美國房屋交易就有一套成熟完備的法律程序。

首先，地產商在確認購房者本人入住後才會辦理產權出售手續；業主入住一段時間後才可以出租或再賣，一般是一至兩年。

而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用雇用公司管理。如果把房子委託給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。

中國人到美國買房，首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款證明，以證明買家有經濟能力。接下來就要找一個房地產經紀人來看房。看好房談好價錢後，買賣雙方還要去一類叫Escrow的公司去登記，這是受政府委託的集產權過戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。

在美國，並不是所有州的房產買賣都要經過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件後會把房屋產權證交給Escrow，再由該公司交給買方。

另外，首付至少是總房價的35%。外國人也可以申請貸款。中國買房人只需提供護照、簽證影本，加上在香港的銀行賬戶資訊，就可以申請貸款了。

然而，對於中國人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的「人生地不熟」，提供虛假房屋資訊，詐騙情況也時有耳聞。

買房持有成本高

即便成功買房，回報也未必像看上去的那麼「美」。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產稅和管理費。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區，基本上每年按交易價的千分之1.25來收取地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水準做同向調整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產稅。例如，一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。

此外，在美國炒房成本較高。從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占住房售價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費等維修費、房產經紀中介費等，一般累計占住房售價的7%至10%。

在美國，買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房，如酒店、娛樂場所等，政府在評估雇傭當地居民情況後，會發放兩年臨時綠卡，但也不是必然；兩年後，政府還要進行再次評估以決定是否發卡。2013年2月有當地報導稱，200多名中國投資者欲通過投資商業地產移民美國，結果被騙1.5億美元。