交通設(shè)施私改商場「違規(guī)經(jīng)營」殃及商戶投資地鐵商業(yè)謹防風險

3年前，大房東北京地鐵運營公司和二房東望康港的合作發(fā)生了糾紛。望康港因永安里地鐵B1層沒有獲得規(guī)劃部門批準，以合同欺詐為由起訴了北京地鐵運營公司。而北京地鐵運營公司則以拖欠租金為由反訴望康港。最後法院判決望康港敗訴，被清出新秀商城。「儘管我們擔心新秀商城並沒有獲得規(guī)劃部門的批準，屬於無照經(jīng)營，但北京地鐵運營公司相關(guān)負責人口頭承諾，保證我們可以長期經(jīng)營下去。」新秀商城商鋪經(jīng)營者孫哲說。然而，後來發(fā)生的一系列變化，讓包括孫哲在內(nèi)的眾多商戶都始料未及。

商鋪被封 糾紛不斷

2013年7月26日，包括孫哲在內(nèi)的數(shù)十家商鋪接到北京市地鐵運營公司通知，新秀商城即將關(guān)閉，要求商鋪迅速騰退場地。8月11日，孫哲來到位於永安里地鐵B1層新秀商城的吉吉造型美髮店時，發(fā)現(xiàn)看板已被拆除，整個美髮店被鐵皮封包起來，門口也上了鎖並貼封條。

2009年，孫哲在這裡開設(shè)面積約100平方米的吉吉造型美髮店，投入了大量資金對店面進行裝修。當時，他與新秀商城原出租方望康港簽訂了6年的合同。根據(jù)雙方合同，吉吉造型承租的鋪面於2015年8月到期。從2009年至今，吉吉造型在永安里新秀商城經(jīng)營4年之久，經(jīng)過了漫長的市場培育期後開始盈利。

被迫成了「釘子戶」的孫哲說，「之所以不撤，是因為根據(jù)協(xié)定，我的店鋪2015年到期，由於前期投入大和美髮行業(yè)發(fā)行會員卡的特殊性，如果要關(guān)閉商城，需要提前兩年通知。以備另尋門店和安排會員卡後期服務(wù)，這樣的突然襲擊給我?guī)砭薮髶p失。」

作為商鋪的經(jīng)營者，孫哲和諸多商戶最大的期望就是能夠按照合同約定，穩(wěn)定經(jīng)營下去。事實上，如果不是3年前發(fā)生在北京地鐵運營公司與望康港之間的糾紛，新秀商城的商戶們不會意識到自己「無照經(jīng)營」了這麼多年。目前何處何從，孫哲們還在糾結(jié)中。

規(guī)劃滯後 埋下隱患

北京市規(guī)劃委相關(guān)負責人表示，1號線、2號線等老線建設(shè)較早，出於安全考慮並沒有商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃。永安里地鐵站出口的地鐵夾層通道，是專門用來方便周邊乘坐地鐵的群眾，以及乘坐公交的群眾停放自行車用的。目前商城擅自改變當初的規(guī)劃設(shè)計，並未經(jīng)過相關(guān)規(guī)劃部門的同意。

北京地鐵運營公司回應(yīng)稱，公司對地鐵永安里站B1層的經(jīng)營活動進行了多方面研究，已進行永安里站B1層經(jīng)營合同解除的多方面準備工作，擬逐步實施，最終依法實現(xiàn)永安里B1層的規(guī)範合理使用。

事實上，永安里地鐵站新秀商城的案例反映出大陸地鐵商業(yè)的規(guī)劃滯後。一方面，巨大的需求給地鐵商業(yè)帶來契機；另一方面，大陸地鐵的商業(yè)規(guī)劃滯後，確實使得一些小商鋪不得不以「無照經(jīng)營」的方式游離於灰色地帶。對此，在地鐵經(jīng)營方面有著成熟經(jīng)驗的日本專家認為，地鐵商業(yè)需要在政府部門規(guī)劃之初就納入考慮範圍。

「經(jīng)營地鐵商業(yè)最核心的一點是，政府建設(shè)部門或者地鐵商業(yè)運營者不要將地鐵商業(yè)孤立來看，而是要把地下街建設(shè)規(guī)劃到城市建設(shè)的一體化當中。」大阪地下街公司副董事長町野和道表示。

投資地鐵商業(yè)謹防風險

源于人流的大量彙集，地鐵網(wǎng)站中的商業(yè)一向被看好。無論是以便利性商品和服務(wù)為主的站內(nèi)商業(yè)，還是以中低端客群為主的地下商業(yè)街區(qū)，或是地鐵網(wǎng)站輻射的商業(yè)項目，都因人流的聚集而獲益。據(jù)RET睿意德跟蹤資料，地鐵開通至少可讓周邊商業(yè)租金水準翻倍，因地鐵帶動的人流大幅增多，地鐵周邊商業(yè)坪效也會大幅提升。

然而，承擔集散地作用的地鐵站，在帶來大規(guī)模人群的同時，也會涉及更多人的安全和利益而具有諸多不確定性因素。因此，在選址、開發(fā)、投資、租賃商鋪時需要做細緻考慮，提早規(guī)避。在具體運作中，投資者可以著重從以下幾個因素進行考量：

（一）政策問題

地鐵站為公共設(shè)施以及民生工程，是公共人群聚集的密集區(qū)域，因此，受政府政策，包括規(guī)劃、法規(guī)等影響較大，在投資前需對政策落地做審慎估判。

對於地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)而言，這層風險要額外注意兩點：首先，地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)因空間封閉、物流人流大，一旦發(fā)生火災(zāi)等事故容易造成重大人員財產(chǎn)損失。因此，消防要求甚高，餐飲等涉及明火的商戶要格外注意；第二，地下商業(yè)的經(jīng)營主體在各個城市各有不同，不同主體在許可權(quán)及管理等層面各有不同，在投資時，需要認真判斷，必要時可提早尋求法律層面的保障。

（二）時間問題

首先要注意周邊人口的入住速度。因地鐵開通早晚不同，對於不同區(qū)域的商業(yè)影響也會有所區(qū)別。對於新興區(qū)域而言，雖然地鐵在人口導入方面效果顯著，但是人口入住還是會存在滯後性。如果入住人口速度過慢，人氣不足，無疑會使商業(yè)專案面臨巨大壓力。

還要注意的是早期「分中心」地鐵站人流的潮汐現(xiàn)象。對於地鐵商業(yè)可及的新興板塊，若區(qū)域居民每日需乘車至其他區(qū)域工作，本區(qū)域內(nèi)白天就少有人流動消費，到晚間人群返回時也會受到精力及時間限制而使得消費動機降低，此種狀況更適合發(fā)展生活服務(wù)類的商業(yè)專案。

（三）距離問題

地鐵商業(yè)中的地下商業(yè)要充分借助其便利性優(yōu)勢，提供便利的服務(wù)和產(chǎn)品。而地面商業(yè)則需要重點關(guān)注距離的問題。在非目的性消費情況下，沒有人願意在購物路途上花費更多時間。從最大化借勢地鐵人群的角度考慮，商業(yè)項目地塊與地鐵站絕對距離不宜過遠，最好不超過2公里，否則地鐵對商業(yè)項目的支援度會大大降低。如果條件可能，項目最好能與地鐵直接連通，為地鐵客流轉(zhuǎn)化為消費客群創(chuàng)造更大機會，讓項目從地鐵人流中獲得最大效益。

（四）方位問題

便利性是衡量商業(yè)地塊價值的重要指標。如果客流來源方向與未來項目入口可形成簡潔動線，讓人能以最短的距離到達該項目，則容易吸引到更多客流；反之，客流進入消費的機會將受到影響。

因此，在項目選址時，應(yīng)首先考慮客流來源的方向，選擇毗臨地鐵站、緊臨人流最大的道路，這是最優(yōu)的位置；其次，專案地塊的腹地容量因素也不容忽視，假如商業(yè)地塊毗鄰山川、海、河等限制性地理環(huán)境，人口容量將受到剛性限制。在選擇地鐵站兩側(cè)的地塊時，應(yīng)優(yōu)先考慮面朝地鐵站，且背後沒有山川、河流等影響人流的一側(cè)；第三，在地鐵站聚集的人流中，也有一部分是乘坐車輛到達的，因此，需要考慮車輛到達的便利性。這在新興城市板塊的地鐵站，尤其需要注意。