危險的關系

抱團拿地令大房企們瞬間找到掙脫“政策緊身衣”的快感，但卻可能是新麻煩的開始

鎖定地塊，抱團拿地——這種匪夷所思的地產新模式會不會顛覆中國房地產行業？太有可能了。

典型的模式是地產央企加上市房企的合作。最近的一個案例是中國水電地產與上市公司金地集團的強強聯手，以40.3億元拿下北京門頭溝兩個地塊。如今在火爆的一線城市和部分二線城市，大房企聯合的模式正被大規模復制。占比已經由2013年一季度的69.4%，增加到了二季度的78.7%。

毫無疑問，地產行業已追不及待地邁入大房企的竟合時代——通常位于國內前十的兩大地產企業聯合起來拿地開發。這種趨勢勢不可擋。在過去的兩三年里，萬科和五礦、住總聯合開發的如園、金域華府，還有融創和中化方興聯合開發的金茂府，這些均成為經典的樣本。事實上，早在2004年，萬通集團與天津泰達集團達成的戰略合作協議開啟了新模式。此后，企業間合作拿地開發也以各種形式出現，直到市場蕭條的2008年才逐漸沉寂。

房企之間聯合的動機并不需要太多的闡釋。正如萬通與天津泰達的聯合，資源共享和優勢互補是二者的企圖，而弱弱聯合以抗擊外來的競爭者也是很多房企的陽謀。在2006年，杭州本土的兩個優勢房企綠城和濱江，為了對抗華潤置地，就聯手以36.3億元的總價拿下杭汽發項目，并刷新了當年杭州地王紀錄。

但眼下大房企強強聯合的背景則切換成了-二線城市拾階而上的地價和日益膨脹的地塊體量。在今年上半年，上海土地出讓金同比去年大漲373%，北京則直接以660億元的數額逾越了2012年度的收入，二線城市也同比大增48%。分解資金壓力，加速擴張規模成了房企聯合的直接動力。例如招商地產從2010年起就分別聯手萬科、保利和香港會德豐在各地拿地。即便企業資金吃緊，這樣做也依然能穩步發展。

值得關注的是，分擔資金壓力并不能完全詮釋聯合的意義。實際上，對于一些實力雄厚的大房企來說，單獨拿地并不是一件困難的事情，類似于萬科這樣的企業，賬面上動輒擁有五六百億元現金，但依然是聯合體的熱衷參與者。北京世嘉房地產開發有限公司董事長朱仝對《環球企業家》說：“對于一些傾向和央企聯合的大企業，這樣做能極大程度地減少政策變動風險對企業的傷害?！?/p>

換句話說，在國內地產調控最關鍵的時期，各種利益群體正在玩著一場此消彼長的博弈游戲，而大房企的聯合無疑增加了他們的籌碼。尤為重要的是，這種聯合方式正在改變行業生態。中小房企將面臨更多不確定性。

博弈

在史上最嚴厲的地產調控下，國內房地產市場齊升共漲的時代正在遠去。一線及部分重點二線城市的房價漲幅與三四線城市的距離越來越大。7月，北上廣等十大城市的房價環比上漲1.34%，與去年同期相比上漲11.06%，這是近三年來同比漲幅首次超10%。與之相對應的是，環比下跌的城市增至39座，東莞、菏澤、湘潭、濰坊、鹽城、嘉興等三四線城市領跌。

顯而易見，爭奪一線和重點二線城市的土地成了眾多房企的生命線，但高企的土地價格依然是巨大的門檻。只有那些強勢的企業才能跨越——這似乎在促成一個閉環——只有大企業才能拿到升值空間大的土地，這些企業會越來越強大?！皬妱萜髽I聯合拿地并不是一個健康的方式，土地的集中度越來越高會導致壟斷的現象，幾家大企業會主導房價的走勢”朱仝說。

在香港，四大家族壟斷市場并推高房價已經是一個事實。北京一家大型房企的銷售總監表示，與幾家房企聯合拿地，目的就是控制地價。在同一區域內，幾個大型房企通過聯合拿地形成默契，控制整個區域的定價和促銷策略。

這似乎并不是一個輕易就能達成的局面。一位泰禾集團地產部門的地區銷售總監向《環球企業家》表示，目前房價都有政府限價，并不能由幾個房企來確定。一般房地產企業在確定房價時，會對周邊的項目進行調研，在減掉交給政府的部分和包括后期推廣的開發成本之后，再結合拿地的成本來確定房價。最后的定價基本都會和周邊的項目差不多。事實上，一項關于土地招拍掛的實驗正在北京朝陽區試點。在這個試點中，政府在收取應得的土地收入后，由多家房企來競標，最后竟得者是來自未來定價最低的企業。

但開發商會通過各種形式的變相漲價來規避政府價格管控。在北京，幾乎與2013年房價限價同時開始的是，很多在售項目通過“陰陽合同”來達到變相漲價的目的，直到今天仍然大行其道。“大地產商的聯合會在與政府博弈中增加籌碼。”朱仝說。目前的地產調控方向受制于經濟的穩定增長仍不十分明確，大房企的聯合將為未來的調控帶來新的不確定因素。

“中小房企終將會淪為這場盛宴的旁觀者。”北大房地產研究所所長陳國強對《環球企業家》說。他表示，在盈利豐厚的地區拿地的門檻越來越高，中小房企的機會將越來越少。擺在他們面前的只有兩條路，一是轉型或自生自滅，一是被收購。今年上半年，房地產行業洗牌加速，僅萬科一家便收購了19家地產公司。但“只有那些帶著項目的中小房企才有被收購的可能性，沒有項目便沒有收購的價值?！敝熨谡f。

這是新的現實。但常識是，風險從不曾消失。它只是從一種形式轉化到了另一種形式，然后持續累積。