新地產(chǎn)狂人

從星浩資本（簡稱星浩）所在的上海閘北區(qū)廣中西路555號寶華國際廣場11層向下俯瞰，雅致清幽的大寧靈石公園一覽無余。每平方米每天5元左右的高額租金，也彰顯了這家中國最大房地產(chǎn)私募基金公司的實(shí)力。但身著各種休閑服以及混搭牛仔褲進(jìn)出的員工，又直接秒殺了對黑西裝、白襯衫、公文包的金融人士傳統(tǒng)印象。當(dāng)然，這并不妨礙它在市場上有悖常理的募資感召力。

5月下旬，星浩開始募集旗下星光耀地產(chǎn)開發(fā)基金第三期，預(yù)計總募資規(guī)模將達(dá)到45億元至60億元，并有望刷新內(nèi)地地產(chǎn)基金募資新紀(jì)錄。值得關(guān)注的是，其中最難募集的權(quán)益類融資在之后的兩個月內(nèi)就完成了10.09億元人民幣的募資并實(shí)現(xiàn)了封閉。此前，其第一和第二期基金均迅速售罄并分別具有37億元和19億元的規(guī)模。

如此業(yè)績令人眼熱。今年6月以來，由于“錢荒”悲觀情緒的蔓延，使汽車、造船等多個行業(yè)受到不同程度的影響。特別是由于市場對房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，眼下國內(nèi)其他地產(chǎn)私募基金常常會為區(qū)區(qū)幾億元或更少的募集資金而傷神。

56歲的星浩CEO趙漢忠一手操持了本次的募集。他告訴《環(huán)球企業(yè)家》，一切都按部就班，包括他的忙碌狀態(tài)。但笑容的倦意卻一直在出賣他。2010年的一天，易居中國董事局主席周忻有一天找到他，說起了復(fù)星集團(tuán)董事局主席郭廣昌和星浩基金的發(fā)起。當(dāng)時趙漢忠剛離開金地集團(tuán)，處于事業(yè)選擇階段。彼時，有多家公司不余遺力地邀請他擔(dān)任一把手。但星浩的消息，讓他很興奮。他和周一起去找到了郭廣昌。

星浩的誕生頗具傳奇色彩。其出資人（LP）名單可謂群星閃耀，馬云、史玉柱、王健林、張近東等，各個都是中國企業(yè)界炙手可熱的人物。2009年，為在世博會上展示中國民營企業(yè)的發(fā)展成果和歷程，包括復(fù)星集團(tuán)在內(nèi)的16家民企共同出資搭建民企館。接下來一年多的時間，這16位企業(yè)家不時地碰面，一起聊場館和各自行業(yè)。他們很快發(fā)現(xiàn)，這種思維的聚合和資源互享是一件充滿樂趣的事情。但2010年世博會結(jié)束后，這場盛宴似乎將面臨終結(jié)。這很讓他們神傷。馬云一度甚至想把民企館運(yùn)到杭州去，后經(jīng)郭廣昌提議以建立地產(chǎn)基金這一形式將他們的互動與默契延續(xù)下去，同時希望能有更多的民企加入進(jìn)來——星浩由此誕生。現(xiàn)在已有上百的企業(yè)家加入。

彼時，復(fù)星地產(chǎn)集團(tuán)已在普通住宅領(lǐng)域確立了區(qū)域巨頭形象。此外，復(fù)星其他的地產(chǎn)條線也非常清晰。但復(fù)星內(nèi)部人向《環(huán)球企業(yè)家》透露，郭廣昌更愿意以基金這一開放平臺的形式來吸引其他資金進(jìn)入商業(yè)綜合體開發(fā)。據(jù)說，郭當(dāng)時只有一個傳統(tǒng)地產(chǎn)基金的大框架。

趙漢忠?guī)砹艘粋€全新概念——將基金募集、星光耀系列地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營全線打通，這在國內(nèi)是一個新玩法。要知道目前房地產(chǎn)基金的通常只是拿錢去投別家的項目，建成賣出，按率還錢。“他（趙）完全可以用最省事的辦法去做這事，不用這么累，但他沒有。”星浩負(fù)責(zé)商業(yè)運(yùn)營的副總裁陳9即對《環(huán)球企業(yè)家》說。

趙漢忠認(rèn)為他的理念是受到新加坡凱德置地地產(chǎn)基金的一些影響。但顯然他并不是簡單復(fù)制。后者自掏50%的自有資金，另外50%則是募集資金，而星浩99%的資金是募集而來，1%是自有資金。趙的底氣來自于背后一個成熟的地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊一來自金地集團(tuán)的40位高管和骨干隨后跟著趙來到了星浩。

不能不提星浩并未趕上好時候。從2010年起，數(shù)千座城市綜合體加速在全國范圍開建，密度之大讓人嘆為觀止——在西南的城市貴陽，未來的5年將會有100座城市綜合體出現(xiàn)。開發(fā)商之間暗戰(zhàn)不斷——東莞，在建和擬建的城市綜合體達(dá)到了20座以上，總面積55萬平方米的萬達(dá)廣場，與體量35萬平方米的萬科廣場，相距僅有數(shù)公里。目前國內(nèi)綜合體的供給已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求，這是一個不太復(fù)雜的計算就可以得知的答案。

但星浩旗下的南通星光耀產(chǎn)品卻逆勢走高。一個在南通地產(chǎn)界廣為流傳的故事是這樣的——星光耀開盤后不久，一個妻子中午來看上了一套房子，下午便帶了丈夫和銀行卡來預(yù)定，在得知房子已經(jīng)賣完了的消息后，妻子不禁哭了起來。

事實(shí)上，星光耀廣場是擁有一系列產(chǎn)品的商業(yè)綜合體，最大的亮點(diǎn)在于聚焦民企力量，打通民間資本和民企資源信息的渠道，包括了星光盟（民企總部）、星天悅（五星級酒店）、星耀臺（民企聯(lián)盟中心）、星宇城（APM購物中心）、星光會（名仕堂會所）、星光域（國際住區(qū)）六大產(chǎn)品系列。這個項目的業(yè)績確實(shí)讓人咋舌。其在2012年底就以高于當(dāng)?shù)鼐鶅r的價格開盤，當(dāng)日便以7.58億元獲得銷售冠軍，如今住宅項目基本售罄。今年6月，LOFT產(chǎn)品開盤首日又拿到了一個銷售冠軍。

毫無疑問，趙漢忠的開局相當(dāng)不錯。盡管這部戲才剛剛開始。

星信不當(dāng)“地王”

在南通星光耀廣場售樓處的醒目位置，擺放著世博會民企館的縮微模型，墻上則掛著著名LP的LOGO。南通項目的總經(jīng)理人何巖松告訴《環(huán)球企業(yè)家》，一位前來看盤的客戶意外發(fā)現(xiàn)華誼兄弟是這個項目的投資人后異常興奮，立刻就把這個消息通知了朋友，結(jié)果引來了好幾位看盤的客戶。顯然，這是趙非常樂意看到的局面。星浩天然擁有強(qiáng)大的股東和LP資源，可以支持基金的各個環(huán)節(jié)，這也是趙當(dāng)初通篇考慮設(shè)計的重要部分。

星浩的基金封閉期限是5+1年，這意味著包括基金募集、地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營三個環(huán)節(jié)大部分都要在6年內(nèi)完成。頗具挑戰(zhàn)的是，一般商業(yè)物業(yè)的成熟期就要3年至4年。“所以我們的速度要特別快。”趙說，第一期基金只用了三個月就募集完成了37億元，大部分資金都來自上述16家民企。眼下，星浩上下正在為募集第三期45億基金而忙碌。“當(dāng)我們說星浩的投資者和LP是馬云、史玉柱、張近東他們，相對更容易獲得那些高凈值人群的信任。”負(fù)責(zé)基金募集的副總裁黃海濱對《環(huán)球企業(yè)家》記者說。

源于世博會的第一期LP們最近又碰了一次頭。在星浩大股東郭廣昌、周忻和趙的邀請下，蘇寧電器董事長張近東、豐收日集團(tuán)董事長吳云、羅卡芙家紡董事長吳真生、愛仕達(dá)集團(tuán)董事長陳合林、歐普照明總裁馬秀慧、新光控股總經(jīng)理虞江波等企業(yè)家齊聚一堂，暢談地產(chǎn)形勢，敘舊聊天，看易太極表演。

星浩正在精心營造一種企業(yè)家的精神圈層，這不僅僅是指原來的16家民企，還有越來越多參與進(jìn)來的企業(yè)。目前星浩的上百位LP共有兩種平臺可以參與：一種是各種小型和大型的LP見面會。LP們除了獲知基金的運(yùn)作狀況，還可以利用這個機(jī)會進(jìn)行充分交流和合作。另外則是定期舉辦民企大講堂，邀請知名企業(yè)家與小企業(yè)主、創(chuàng)業(yè)者和學(xué)生進(jìn)行交流。有意思的是，即便同在商業(yè)綜合體開發(fā)這個細(xì)分行業(yè)，萬達(dá)王健林依然在星浩的圈子里和眾多企業(yè)家“抱團(tuán)取暖”，資源共享。在星浩人眼里，商業(yè)綜合體開發(fā)領(lǐng)域非常廣闊，萬達(dá)和星浩并不存在競爭。有時關(guān)于綜合體方面的開發(fā)，趙還會與萬達(dá)的團(tuán)隊進(jìn)行討論。

但對于一家房地產(chǎn)基金而言，LP的投資回報才是證明模式成功的關(guān)鍵。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《環(huán)球企業(yè)家》表示：“星浩第一期資金投向了哈爾濱、大連和南通這些并不算是太熱門的城市，這點(diǎn)有些讓人看不懂。”

在拿地方面，通常擺在趙面前的有三個問題——熱門城市的土地不是天天都在推，推出的地是否合適，價格能否承受得起。實(shí)際上，在一個有限周期里，機(jī)會性拿地會成為星浩的一個策略，有時這也是擁有強(qiáng)大LP的附帶品。在第一期基金中，星浩在募資完成后便要快速進(jìn)入投資的環(huán)節(jié)。巧的是，有的投資人剛好與哈爾濱、大連和南通當(dāng)?shù)仃P(guān)于土地開發(fā)有過洽談，并且這些土地都處于城市的核心地帶，于是星浩便拿了來。

毫無疑問這會增加風(fēng)險，但星浩并不會因此拒絕類似機(jī)會。其已將北京、天津、青島、成都等地鎖定為機(jī)會投資的重點(diǎn)區(qū)域。“如果有一些好的項目，不投沒必要，政府給很大的支持力度，同時給你的付款時間又很長，為什么不投？”黃海濱說。不過，戰(zhàn)略性投資還是主流。從第二期基金起，星浩便將重心放在了華東區(qū)的一線和二線城市，這是星浩所熟悉的地區(qū)。未來，星浩的戰(zhàn)略投資將占到70%，機(jī)會投資為30%。

趙不是一個喜歡高調(diào)的人，但最近的一次上海拿地事件還是讓他火了一把。5月，趙以個人名義聯(lián)合綠地集團(tuán)以13.79億元的價格競得上海閘北區(qū)319街坊87丘商辦地塊，折合樓板價8600元，平方米，這里將會建成上海第二個星光耀廣場。此消息引來一片嘩然。外界看不懂趙這次為何以個人名義來拿地。“這只是一次技術(shù)性操作而已。”趙漢忠說。他表示，當(dāng)時和綠地談聯(lián)合時需要公司的名稱，但“星浩資本”在前期報名時已經(jīng)用過了，時間又很緊急，注冊一家新公司已經(jīng)來不及了，所以他就用了個人的名字。實(shí)際上還是星浩資本。

通常星浩會在城市的主城區(qū)和核心區(qū)購地，投資決策委員持有最終的決定權(quán)。這個委員會成員包括趙與易居周忻等五人，還有王群斌等復(fù)星集團(tuán)的高管。此外，強(qiáng)大的LP資源會讓這個過程更加效率。例如郭廣昌會去看星浩的每一個項目，馬云一定會參與杭州項目的討論。

星浩購買每塊地都會參加招拍掛。因?yàn)榍捌趯Φ貕K要進(jìn)行詳盡的規(guī)劃和方案，這樣做會更容易得到地方相關(guān)部門的認(rèn)同。一個讓星浩團(tuán)隊津津樂道的優(yōu)勢是——這些遍布全國的民企LP不僅可以迅速提供拿地的信息，而且還能成為底價拿地的籌碼。陳卿向《環(huán)球企業(yè)家》表示，政府在推出一塊地的時候不僅是關(guān)注收入，還有未來的稅收和就業(yè)，而星浩的產(chǎn)品功能豐富，包括民企總部，住宅和類住宅，背后還有這么多有實(shí)力民企。例如阿里巴巴、復(fù)星以及其下附屬的幾十家上市公司和華誼兄弟在擴(kuò)展區(qū)域分部的時候，首先就會考慮星浩的民企大廈。區(qū)域具備了產(chǎn)業(yè)代表和形象，這是地方政府所樂意見到的局面。同時，在后期的商業(yè)運(yùn)作上，這些LP可以繼續(xù)提供支持。例如與蘇寧和華誼兄弟的院線合作會更加緊密，還有其他LP企業(yè)都會成為商業(yè)項目的來源。

值得一提的是，星浩負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)的副總裁鄧小星對《環(huán)球企業(yè)家》說：“星浩盡量不去當(dāng)‘地王’。首先星光耀廣場的體量大，其次基金有風(fēng)險防控的要求。”

“退出”大考

即便背后有著眾多的大佬，星浩走得也是一步三折。“如果第一期基金要是晚募集三個月就沒那么容易了，后來地產(chǎn)調(diào)控和資本越來越緊，地產(chǎn)的悲觀情緒也會蔓延，說不定后三個月情況就不一樣了。”趙說，星浩三年來經(jīng)歷了很多關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)，好在他有一個優(yōu)秀的團(tuán)隊和高效的執(zhí)行力，這是他非常倚重的一個方面。

星浩的高管層和業(yè)務(wù)骨干大多來自金地集團(tuán)的華東團(tuán)隊，一些高管大都有與趙漢忠有9年以上的共事經(jīng)歷。彼時，在金地集團(tuán)華東區(qū)，一個250人的團(tuán)隊共開發(fā)了18個樓盤項目。趙漢忠負(fù)責(zé)的華東片區(qū)的銷售收入連續(xù)多年占到了整個集團(tuán)銷售的一半，他的地產(chǎn)領(lǐng)軍式人物形象由此樹立。從金地到星浩，他完成了一個從實(shí)業(yè)到基金的轉(zhuǎn)身。

與眾多出身銷售或開發(fā)部門的地產(chǎn)企業(yè)高管不同，趙出身人力資源管理。在星浩的員工眼里，趙性情隨和，也沒有架子，很少會看到他因?yàn)椴肯鹿ぷ鞑坏轿欢髣痈位稹＜幢阌蟹址制缫彩屈c(diǎn)到為止，不會給人壓迫感。星浩任何一級的員工如果有什么問題想與趙當(dāng)面溝通都不是難事，只要和他的秘書預(yù)約一個時間就行。“他（趙）很爽快，什么都OK，而且心細(xì)。尤其在公司大的決策和在影響公司生存發(fā)展的問題上，方向感非常強(qiáng)。”陳卿表示。

趙堅信，未來10年的房地產(chǎn)開發(fā)必須要帶有金融的元素，還要具備開發(fā)綜合體的駕馭能力并可以快速復(fù)制。這也讓星浩與國內(nèi)其他三類基金形成了鮮明的對比。國外的地產(chǎn)基金擁有成熟的管理架構(gòu)，但在房地產(chǎn)這個非常本地化的行業(yè)里，外資的做法通常因?yàn)椴痪邆潇`活的戰(zhàn)術(shù)而常常遭遇阻力。另一類基金公司來自于地產(chǎn)企業(yè)的衍生，卻常常會與母公司在項目選擇上產(chǎn)生利益不平衡。一般情況下，母公司會將一些盈利空間小的項目劃撥到基金。最后還有一類便是出身金融機(jī)構(gòu)的基金，它們擅長融資和基金產(chǎn)品，但缺乏開發(fā)地產(chǎn)的專業(yè)度，而與開發(fā)商合作又會產(chǎn)生項目劃撥的利益不平衡問題。與其他地產(chǎn)基金相比，有著專業(yè)開發(fā)團(tuán)隊的星浩和投資者的利益具有一致性。

星浩最獨(dú)到之處是頗有創(chuàng)意的商業(yè)運(yùn)營，以及成立并購基金的退出方式。前者在國內(nèi)屬于獨(dú)創(chuàng)，后者尚無先例。例如在南通項目上，一個露天的商業(yè)街（MALL）將會在2014年年底開業(yè)。其中，包括兒童和餐飲兩大主題。與大多數(shù)時尚的購物中心一樣，這個定位是為了抵擋網(wǎng)購的沖擊。與眾不同之處在于，星浩從設(shè)計階段便會介入，打造一個室內(nèi)和室外的游樂場。然后，在這個周邊配備O至2歲的早教培訓(xùn)、兒童購物和兒童餐飲，再外圍則是大一些孩子的培訓(xùn)、購物等。接下來，將這個整體做一個打造和包裝，彼此形成聯(lián)動，又和餐飲MALL形成互動。同時，這個餐飲MALL又會結(jié)合APP網(wǎng)絡(luò)形成一些綁定。“一個兒童帶動了兩個或四個大人甚至更多人，這些人流是共享的。另外，在所有星光耀廣場的選址上，會和別的綜合體不一樣，星浩提前設(shè)置了商業(yè)運(yùn)營成功的元素。像這次星浩和綠地聯(lián)合拿地的上海滬太路，周邊三公里可以有70多萬的潛在消費(fèi)人口。”陳卿表示，這種商業(yè)運(yùn)作模式會復(fù)制到全國的星光耀廣場。

當(dāng)然，LP最終的收益取決于是否能順利退出。而一個成熟商業(yè)體至少需要3年至4年的周期，這將是一個很大的難題。不過，在趙的設(shè)計里，一個商業(yè)并購基金即將面世，未來將收購成熟的商業(yè)物業(yè)。相對應(yīng)，星浩可能將成立一個完全市場化的商業(yè)管理運(yùn)營公司，未來在剝離商業(yè)資產(chǎn)時不至于會影響到商業(yè)的正常運(yùn)營。但成立商業(yè)并購基金并不是退出的唯一路徑。例如LP可以直接收購，或者由保險資金和美元資金的介入。截至目前，星浩還沒有整體退出的項目。

第三期基金將在年底前封閉，這意味著更多的星光耀廣場將投入建設(shè)。對趙漢忠來說，各種精力和體魄的考驗(yàn)將越來越密集。當(dāng)然，這或許不算什么。他喜歡挑戰(zhàn)極限式的野外徒步旅行。最強(qiáng)悍的一次的是，在甘肅的戈壁灘頂著烈日步行了整整三天。到達(dá)終點(diǎn)后，他直接躺了兩個小時。這一次他會用多多久？