旅游地產規劃探討

摘要：隨著游客旅游消費的需求從觀光游覽向度假層次的轉變，使得對旅游地產及其相關的配套設施的需求迅速增加。緊接著，大批的地產開發商、國際金融投資商、酒店投資管理機構也紛紛加入旅游地產的開發，而且取得了可觀的收益，同時也帶動了亞洲各國經濟的增長。本文根據多年規劃工作經驗，旅游地產規劃項目的發展進行探討。

【關鍵詞】旅游地產；規劃項目；發展趨勢；研究

一、國內外旅游地產的發展

（一）旅游地產的概念

旅游地產是旅游與地產的結合，是資源與資本的對接，是指以旅游活動為服務對象的一系列建筑物以及與之有關的關聯空間。

目前業界一般認為旅游地產包括以下四種：一是旅游景點地產，主要是指在旅游區內為游客的旅游活動而建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物，一般以主題公園最為常見；二是旅游度假地產，主要是指為游客提供的用于旅游度假居住的各種度假型的建筑物；三是旅游商業地產，主要指在旅游區內以及旅游區周邊提供旅游服務的餐館、商店、娛樂城等建筑物；四是旅游住宅地產，主要是指依靠旅游景區、景點、主題公園或者度假區的各種資源而發展起來的住宅物業，包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產權酒店等物業類型。而目全世界各國所指的旅游地產主要指第三種——旅游住宅地產。

二、旅游地產的涵義及分類

旅游地產是指將各項旅游活動作為服務課題的相關建筑物及配套的空間。根據規劃的范圍不同及的使用功能，基本上可以大致分是個類型，即旅游景點地產、旅游度假地產、旅游商務地產、旅游住宅地產，具體情況功能及性質如下：①旅游景點地產 旅游景區內特別建造的具有觀賞、休閑養生、娛樂等功能的建筑，但是其不包括住宿等功能；②旅游度假地產 主要功能為住宿，是能夠為游客提供旅游居住空間的度假型建筑及其附加建筑；③旅游商務地產位于旅游景區內或者臨近旅游景區提供相關服務的建筑，包括餐廳、特產商店、娛樂休閑會所等；④旅游住宅地產 和旅游區聯系較為緊密的建筑物，如景區工作人員住宅區、休息室等。

三、旅游地產主要特點

旅游地產作為房地產及旅游業的交叉行業，其特殊性在于既具有房地產行業的部分特征，也有旅游業的某些特點，具體表現在以下幾個方面：①需求彈性大 由于人們消費能力及各種因素影響，使旅游地產的需求量存在較大的變化空間；②收益率高 房地產的投資的抗通貨膨脹能力及保值的特性，可以在不同的時間內出租給各種有需求的旅客或者其他消費者，提高了收益；③消費水平高 旅游是純消費的行為，且旅游地需要開發到一定程度后才開始營業并收益，因此一般消費水平較高，收入較高的人群才有能力進行消費；③受季節影響較大 許多景區的景點都受到季節變化的影響，有風景的觀賞性會出現變化，或者在節假、特殊的旅游節是消費人群數量較大，而某些季節或者非節假日旅游人數較少，影響到經營收益，給后期的物業管理帶來了較多問題；④可重復利用 地產內不同于其他資源，其不屬于消耗性資源，而是能夠重復利用的，并不因為一次使用而影響其整體的主要功能；⑤功能多樣化 現代人對于旅游消費的目的各有不同，因此需要其具備功能的多元化，如休閑娛樂、養生、會議等；⑥對環境有影響 ⑦對旅游資源的依賴性 位置上處于旅游景區內或者臨近旅游景區，根據景區的特色及環境風格進行地產的規劃設計，對于旅游資源有很大的依賴性[1]。

四、旅游地產規劃項目發展趨勢

（一）專業化

旅游地產的投資這所關注的重點是產品的特點、投資收益、社會效益等。當前的社會形勢決定了旅游地產需要面對的是專業性高、集約型、網絡普及和國際化程度越來越高的時代條件。一般旅游地產的采用租賃及銷售共存的營銷手段，需管理人員提高自身管理技能、引進先進的管理理念，對其進行更加專業、全面的管理及合理的經營。旅游地產涵蓋了許多方面的內容，如金融業、旅游業、建筑業，在日常管理中也會使用到各種學科的知識，如人力資源管理、會計基礎知識、工程質量管理等，加之產品的客戶目標越來越明確，類型更加細化，服務水平也需要不斷提高，以滿足各種可續的要求，因此需要的專業性及綜合性較高[2]。

（二）旅游類型的轉變

旅游景區的活動在傳統意義上，一般為觀光旅游，但是由于人們思想觀念的變化以及對于精神上的需求不斷提高，對于旅游休閑的方式有了新的理解，傳統的觀光旅游業逐漸的轉化為休閑旅游，而景區內原有的與傳統的觀光旅游相配套的設施也已經不適應現代人的旅游要求，退出了主導位置[3]。在休閑旅游的新觀念下，人們對于旅游要求主要表現在旅游景點的環境及現代的休閑消費。許多游客需要在沒有城市浮華喧囂的環境中休養生息，而作短暫停留，或者定居，這也成為了現代旅游發展的新趨勢，對于旅游地產的發展也是新的契機，未來的旅游也必將有傳統的觀光旅游轉變為桁架新穎、時尚的商務型度假旅游。

（三）文化內涵的提升

一個城市有一個城市的氣質，文化內涵也是獨一無二的，而這種文化內涵往往是一個城市吸引游客的重點，對于城市文化內涵的重點挖掘及開發，是城市發展旅游業的有效途徑之一。較為著名的北京奧運會、上海世博會等，即是將城市帶文化旅游表現到一種極致。探索城市文化現象，感受文化內涵，及尋找文化發展的脈絡已經成為現代旅游休閑發展的新趨勢。我國現代旅游業也主打文化牌，如芙蓉古鎮、平遙古城，國外較為典型的有日本迪士尼樂園、倫敦眼等，該類項目均能為景點增添許多城市的文化內涵，吸引不同層次的客戶及投資者。

（四）功能綜合化發展

對于近年來國內外較為著名的旅游地產的開發，均為先進行大量的投資、吸引大量產業集群從而一步步實現。而其在開發的內容上，融合了核心主題公園、相關商業服務區以及精致的住宅等多種元素，項目的性質多元化，開發具有系統性、規模性及綜合性，將娛樂、休閑、度假、養生、購物等多種功能融為一體，將旅游資源充分利用，將其開發成綜合性強并具有一定的主題概念的旅游度假區是當今旅游地產開發的共識，其相較于一般的住宅房產，更加具有鮮明的特征，如專業性、舒適性、有針對性等，將度假休閑作為整個開發規劃的重點，綜合性功能融為一體，形成綜合性的地產體系[4]。

（五）投資與消費雙重模式

旅游地產不僅是一項收益較高的投資項目，其也具有消費功能。投資者可以在該項目上獲得收益，還可以直接消費該項旅游地產。許多收入較高并對旅游地產較為關注的人群對該雙重功能有著較大的興。因此旅游地產的開發商可以通過多種營銷手段進一步吸收該類人群的投資目光，如免費自用、委托經營等。該模式的優勢在于不僅能夠獲得較高的收益，投資者還可以講該地產作為自用，而無法考慮租賃、物業管理等相關問題，其也是該行業未來的發展方向。

五、總結

在經濟的發展，人們生活水平的提高及消費觀念的轉變等因素的共同作用下，旅游業的不斷發展，作為其與地產業的交叉行業旅游地產也隨著興起，成為近年來投資的熱點。而合理的旅游地產規劃，不僅能夠提升景區的的知名度及旅游內涵，且能夠充分利用區域內的特殊資源優勢加快當期旅游業健康穩定度的發展。旅游地產業未來的發展趨勢不認是走向更加專業化、系統化，文化旅游及城市外圍的旅游已經成為大的發展形勢，旅游地產也會隨之出現新的契機。因此從事旅游地產規劃的人員應根據當地旅游業的特點、發展水平、自然景觀等多方面因素，合理進行規，促進當地旅游產業健康、穩定、高效的發展。

【參考文獻】

[1]耿松濤，劉維林.我國旅游地產的開發模式及風險規避策略研究[J].建筑經濟.2012（01）：49-52.

[2]丁少華，楊潤高.旅游地產發展問題研究：以云南大理、安徽黃山為例[J].云南財經大學學報（社會科學版）.2010，25（04）：85-86.

[3]周春香，董觀志.新經濟政策下旅游地產發展戰略研究[J].中國市場.2010（49）：138-140.

[4]張艷.淺談我國旅游地產的發展[J].經營管理者.2011（02）：75-78.