我國房地產業發展形勢分析

摘要：近年來房地產市場在宏觀調控政策的作用下，波動頻繁，行業的繁榮與調整往往隨著政策周期的出現而出現。經過多年的試探，我國房地產政策調控也逐步成熟，房地產業的定位也逐步清晰。不久前閉幕的中共十八大會議，會議報告也涉及到房地產業的發展環境、發展原則等重大問題，有跡象表明，十八大后房地產業發展形勢依然樂觀。

關鍵詞：住房，制度，建設，需求

1，首先，房地產發展模式明確化。房地產業經過多年的發展逐漸形成了適應市場的發展模式，十八大報告提出“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，這與前兩年中央經濟工作會議提出的建設住房“雙體系”異曲同工，一脈相承。歷史和實踐都表明，單純走計劃經濟，政府包辦一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保障責任，單純讓市場機制完全主導房地產業的發展模式出現了嚴重的投機性需求，房價一路攀升，一般收入人群依靠單純的工資收入根本買不起房，而高收入人群利用房地產市場進行投機賺取高額利潤，從而引發嚴重的資源配置扭曲問題。根據我國現有的綜合國情，通過對房地產市場的深入研究，將保障房與商品房共分為三個層次：第一層級是不足10%的低收入家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租房、公租房，通過這種方式來保證最弱勢民眾的居住生存權，是低收入需要保障的家庭有房住；第二層級是20-80%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收等優惠條件下通過限價商品房、經濟適用房、租賃經濟適用房等多種形式來解決，使這階層民眾能買的起房子；第三層級是20%以上中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入保障體系。通過對房地產市場的細分，更好實現不同層次收入群體的住房需求，逐步實現人人有房住的目標。

2、998年房改之前，城鎮居民的住房條件之艱苦在今天看來有些難以理解，但歷史確實如此。城鎮居民住房條件在近年來有了大幅度的改善，正是得益于住房制度的市場化改革。當然，2005年以來，住房市場的快速發展，投資投機性購房開始大行其道，部分擾亂了房地產市場秩序。在炒房熱潮和政府“只看價格“的市場化土地出讓機制的聯合推動下，房價出現多次非理性快速上升。同時，政府在住房領域的保障職能并未及時體現，從而形成了比較嚴重的住房民生問題。近兩年來，國家大力推進保障性安居工程的建設，且堅定不移，不受干擾地推進下來，是落實住房制度“雙體系”，保障住房民生的重要體現。根據住建部和國務院的最新規劃，國家“十二五”規劃3600萬套保障房的建設，其中2011年計劃完成1000萬套，2012年1000萬套，2013-2015年建設1600萬套。國家通過加大保障房建設力度，逐步滿足中低收入家庭的住房需求，實現人人有房住的目標。

3、可否認，住房保障建設在快速推進的同時，也暴露了很多問題，如重開工指標，輕完工指標；重建設，輕分配、地理位置偏遠等。這些都是發展中的問題，住房保障建設總體大方向并沒有錯，但如何有效避免以上問題就需要政府部門下大力氣完善監管制度，對保障房實行全方位、全程有效監控，同時可以利用社會民眾監督等措施，完善保障房監管，使保障房建設能夠高質量的提供個社會。如何根據市場十八大報告再次重申要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度”，正是確認了這一基本趨勢。可以明確，未來若干年，住房市場依然是“雙體系”格局。

4、其次，房地產市場的正常需求依然受到鼓勵。十八大報告指出，要在“住有所居上持續取得新進展”。“衣食住行”是人類的基本需求，普通消費者基本住房需求國家在央行信貸上也有政策支持。十八大報告從“以人為本“的角度客觀為住房產業的發展進行了定位。有房住，有好房子住，這是人民生活水平得以提高的標志之一。科學發展觀，最終還要落實在服務人民群眾的基本需求之上。房地產業的科學發展當然也遵循這個原則。

5、隨著城市化水平的提高，以及人均收入的提高，城市居民對住房的需求也在日益增長，對于那些利用房地產市場進行牟利的投機性需求政府要下大力氣予以控制，通過金融杠桿、政府出臺限購等政策，限制投機購房需求，但家庭首套置業、首套改善型置業都是正常的市場需求，政府應該給予支持的。而這些正常的市場需求，在客觀上要求一個循序、穩健發展的房地產市場給予配合。如果一味通過各類限制性行政手段打壓市場、通過高額的稅賦抽空市場，房地產市場將陷于萎縮調整的怪圈中。供應不能滿足市場正常需求，更加不利于市場的穩定和價格的穩定，也與十八大提出的相關要求背道而馳。

6、再次，宏觀經濟未來走向樂觀，為房地產業的平穩發展奠定基礎。從國內看，工業化、信息化、市場化、國際化不斷深入發展，人均國民收入穩步增加，經濟結構轉型加快，市場消費需求潛力巨大，資金供給充裕。體制活力顯著增強，政府宏觀調控和應對復雜局面能力明顯提高，社會保障體系逐步健全，社會大局保持穩定，我國始終保持快速發展的態勢。并且十八大報告提出，到2020年國內生產總值在2010年基礎上翻一番，確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標。由此可以看出，2020年前仍是我國房地產業發展的重要機遇期。因為工業化、國民收入穩步提高，消費結構不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續增加。

7、城市化進程早已成為中國經濟發展的主要動力之一。自1998年中國住房制度重大改革以來，城市化發展突飛猛進。聯合國人口發展報告也曾指出，中國的城鎮人口正在以每年25%速度增加，中國成了世界上城市化增長最快的國家。我國目前城市化水平已經超過30%，進入快速發展時期，估計今后每年將增加1.5個百分點，年新增城市人口1950萬人，按人均25平方米計算，10年每年需住宅4.78億平方米，9年供需43.83億平方米。從中長期房地產業發展的趨勢看，城鎮化是擴大城鎮居民住宅需求量和推動房地產發展的一個很重要的因素。

總結：綜合來看，雖然這幾年房地產調控政策頻出，但從整體上看我國房地產業的發展將進入一個相對穩健的發展期，保障房體系和市場化商品房體系將長期并存，在優化調整的基礎上形成良性互動格局，共同處理好市場與民生的關系。房地產調控政策趨勢相對明確，“不折騰“，“不走邪路”，房地產企業將獲得更加平穩和可預期的政策發展環境，這都有利于我們得出一個基本判斷，我國房地產業將是一個風險與機會并存的一個局面，但從長期來看，十八大后房地產業發展形勢依然樂觀向上。