試析房地產(chǎn)法律體系存在的若干問(wèn)題和對(duì)策

【摘 要】房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、人民幸福指數(shù)息息相關(guān)，房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展需要有良好的法律制約機(jī)制保駕護(hù)航，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。筆者主要從法律視角對(duì)房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，進(jìn)而提出解決房地產(chǎn)法律體系問(wèn)題的對(duì)策，為健全房地產(chǎn)法律體系提供可參考性建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；法律體系；完善法制

房地產(chǎn)主要涉及投資開發(fā)、建設(shè)管理等與房地產(chǎn)類相關(guān)的事項(xiàng)。我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)相對(duì)于國(guó)外起步較晚，與房地產(chǎn)相關(guān)的基礎(chǔ)法律法規(guī)尚不健全，造成房地產(chǎn)發(fā)展中很多投機(jī)違法行為的出現(xiàn)，例如無(wú)證銷售、一房多賣、違規(guī)占用耕地等現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了購(gòu)房者的利益。完善我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為方向，發(fā)揮房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性和引導(dǎo)性作用具有重大的現(xiàn)實(shí)性和緊迫性，也是本文的主要研究目的所在。

一、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系立法現(xiàn)狀

“六法全書”時(shí)期是我國(guó)的房地產(chǎn)立法歷史的起源，伴隨著改革浪潮的涌起，我國(guó)開始制定與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，并出臺(tái)相關(guān)的司法解釋。目前我國(guó)的房地產(chǎn)法律體系構(gòu)成的淵源呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，主要是以專門的房地產(chǎn)法律規(guī)范為核心，以散見于《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》為支系，以《中華人民共和國(guó)公司法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)刑法》等為補(bǔ)充的構(gòu)架，構(gòu)成了從橫向到縱向覆蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)法律規(guī)范。另外，存在大量的國(guó)務(wù)院制定頒布的條例和規(guī)定；省、自治區(qū)、直轄市制定的地方性法規(guī)，與房地產(chǎn)行政規(guī)章、最高院的司法解釋等指導(dǎo)性法律文件共同彌補(bǔ)房地產(chǎn)法律體系的缺陷。

二、房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題

1、立法原則上，具有一定的滯后性。在房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)發(fā)展的過(guò)程中，更注重將房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策上升到法律的層次，以房地產(chǎn)為主的基本立法匱乏，因政策的特定性，難以體現(xiàn)靈活性與指導(dǎo)性相統(tǒng)一的原則，造成房地產(chǎn)立法存在滯后性問(wèn)題。

2、法律體系內(nèi)容上，單薄雜亂

在立法內(nèi)容上主要是以國(guó)家政策、部門規(guī)章和地方性條例作為主要來(lái)源，以行政部門的行政立法為主要模式。因房地產(chǎn)部門職能的統(tǒng)一、分散，造成了房地產(chǎn)法律內(nèi)容更多強(qiáng)調(diào)部門法律制度的完善，缺乏與其它法律的銜接與呼應(yīng)，缺乏實(shí)際意義上的可行性，致使大量立法交叉重復(fù)，難以發(fā)揮法律的指導(dǎo)性意義。在法律內(nèi)容上的不完善還表現(xiàn)在房地產(chǎn)立法體系中忽視對(duì)消費(fèi)者二級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范，忽視對(duì)消費(fèi)者的利益保護(hù)救濟(jì)；欠缺處理房地產(chǎn)事業(yè)與生態(tài)環(huán)境關(guān)系的規(guī)范，忽視自然生態(tài)保護(hù)。

3、立法技術(shù)欠缺，體系缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性

我國(guó)的房地產(chǎn)法律主要來(lái)源于地方性保護(hù)條例、部門規(guī)章和國(guó)家政策，在條文編排上冗雜不清，難以厘定法條之間的關(guān)系，層次比較低，導(dǎo)致立法結(jié)構(gòu)缺乏嚴(yán)謹(jǐn)性，缺失一部核心性單行法統(tǒng)領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性法律，很多重要事項(xiàng)的立法還是空白。例如《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》二者之間在司法實(shí)踐適用時(shí)會(huì)面臨條文的交叉、重復(fù)等問(wèn)題，反映我國(guó)房地產(chǎn)立法方面的技術(shù)欠缺、雜而不全、編排不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐?wèn)題。

4、司法中法官造法，制約我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的健全

房地產(chǎn)以行政立法為主進(jìn)行法律關(guān)系的調(diào)整，這就造成在司法機(jī)關(guān)在司法實(shí)踐中面對(duì)匱乏的法律資源，開始尋求最高院關(guān)于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)的司法解釋，具體個(gè)案的批復(fù)，然后根據(jù)法官自身的理解進(jìn)行處理，形成案件的判決依據(jù)。這樣的司法過(guò)程嚴(yán)重?fù)p害了法律的權(quán)威性，成為制約房地產(chǎn)法律體系健全的絆腳石。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)法律體系的對(duì)策

1、樹立時(shí)效性的立法原則，完善立法程序

房地產(chǎn)法律體系的滯后性與其立法速度的滯后性相關(guān)，需加快房地產(chǎn)基本法的制定速度，制定房地產(chǎn)立法過(guò)程所需的時(shí)間，保證立法的具有一定的實(shí)效性。主要從幾方面著手：第一，加強(qiáng)法律論證適用過(guò)程，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提高房地產(chǎn)基本法律的預(yù)測(cè)水平；第二，在立法程序中嚴(yán)格限制審核決議的時(shí)限，避免立法工作的拖沓，造成立法的落后，缺乏實(shí)踐指導(dǎo)意義。第三，做好房地產(chǎn)立項(xiàng)預(yù)測(cè)工作，有計(jì)劃制定房地產(chǎn)相關(guān)法律，使房地產(chǎn)法規(guī)的制定具有前瞻性。

2、厘清、完善法律體系的立法內(nèi)容

宏觀而言，完善我國(guó)房地產(chǎn)法律體系，首先，需要建立以房地產(chǎn)單行法為核心法律，以基本法《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》為骨干，以相關(guān)法為骨架的立法模式，理順?lè)审w系內(nèi)部層次的關(guān)系，建立與房地產(chǎn)法律體系相適應(yīng)相配套的法律規(guī)范與規(guī)章制度。其次，各行政部門法規(guī)在起草規(guī)章制度時(shí)，需要綜合考慮與其他部門法的關(guān)系、避免法條之間的重復(fù)與雜糅不清。最后，整理現(xiàn)行的法律與規(guī)范，修訂、編纂房地產(chǎn)法律法規(guī)，清理相關(guān)的法規(guī)、規(guī)章、地方條例，對(duì)于重復(fù)、無(wú)實(shí)用性的法規(guī)進(jìn)行合并刪減，增強(qiáng)法律之間的協(xié)調(diào)性，確定法律適用的明確性。

3、提高立法技術(shù)，增強(qiáng)法律體系的邏輯嚴(yán)謹(jǐn)性

首先，改變房地產(chǎn)立法主要行政部門立法模式，專門設(shè)置集中“立法機(jī)構(gòu)”致力于立法活動(dòng)，在論證中邀請(qǐng)法律專家、專業(yè)領(lǐng)域的學(xué)者專家人才參與，實(shí)現(xiàn)制定房地產(chǎn)法律專業(yè)性和嚴(yán)謹(jǐn)性。其次，加強(qiáng)立法可行性的調(diào)查論證工作，注重房地產(chǎn)立法的規(guī)范工作，這是法律具有實(shí)踐性的主要途徑，調(diào)查論證工作能夠使立法者站在中立的角度審時(shí)度勢(shì)，更好抓住立法焦點(diǎn)，把握立法的進(jìn)度，預(yù)測(cè)法律實(shí)施后的效果，達(dá)到法律體系的完美統(tǒng)一。最后，注重房地產(chǎn)法律體系語(yǔ)言的精準(zhǔn)性，應(yīng)多采用明確、簡(jiǎn)潔、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的語(yǔ)言風(fēng)格，避免因?yàn)檎Z(yǔ)言歧義給司法實(shí)踐留下隱患。

4、完善涉及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的法律

房地產(chǎn)作為國(guó)民支柱性產(chǎn)業(yè)涉及的內(nèi)容龐雜、廣泛。在房地產(chǎn)法律規(guī)范中建筑市場(chǎng)的壟斷、工程管理管理監(jiān)管不力，非法轉(zhuǎn)包等現(xiàn)象層出不窮，工程事故時(shí)有發(fā)生，住宅質(zhì)量不合格。我們應(yīng)該大刀闊斧制定適合操作的房地產(chǎn)法律法規(guī)，加大執(zhí)法力度，做好房地產(chǎn)法律之間的銜接。例如《民法通則》《合同法》《物權(quán)法》《擔(dān)保法》乃至將來(lái)出臺(tái)的單行房地產(chǎn)法律規(guī)范，都應(yīng)該統(tǒng)一對(duì)房地產(chǎn)保護(hù)的認(rèn)識(shí)；另外加大對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)性規(guī)定，拓展消費(fèi)者的救濟(jì)途徑，與房地產(chǎn)相關(guān)的單行法律中與《消費(fèi)者保護(hù)權(quán)益法》相銜接，提升消費(fèi)者的法律地位，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。

5、將生態(tài)環(huán)境理念融入到立法中

生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，應(yīng)該摒棄之前的短視利用心態(tài)，力爭(zhēng)在立法中體現(xiàn)出生態(tài)環(huán)境與房地產(chǎn)事業(yè)的互相促進(jìn)作用。具有世界花園的新加坡等國(guó)家在房地產(chǎn)法律體系中體現(xiàn)出生態(tài)環(huán)境的尊重與合理利用，他們將土地利用分門別類進(jìn)行規(guī)定，具體到現(xiàn)實(shí)中呈現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美、可利用率高的建筑物。相比之下，翻閱我們的房地產(chǎn)立法體系，生態(tài)環(huán)境往往成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基石，成為犧牲的產(chǎn)品。因此，在立法中我們應(yīng)該引入生態(tài)環(huán)境可持續(xù)發(fā)展或綠色發(fā)展的理念。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)法律體系的健全關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)系著房地產(chǎn)部門法與其他法律的銜接。我們需要進(jìn)一步研究房地產(chǎn)立法，博采眾長(zhǎng)，借鑒他國(guó)成功的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)法律實(shí)踐特點(diǎn)，不斷充實(shí)我國(guó)房地產(chǎn)法律體系。

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