淺談山地住宅小區(qū)配套工程的投資控制

【摘要】一個(gè)安全、舒適、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)的建設(shè)離不開附屬配套工程的服務(wù)。山地住宅小區(qū)較一般小區(qū)，室外配套工程投資比例大幅度增加，因此加強(qiáng)室外配套工程的投資控制，必須也很必要。

【關(guān)鍵詞】 山地住宅區(qū) 配套工程 優(yōu)化方案 合同管理 組織協(xié)調(diào)

山地住宅區(qū)體現(xiàn)了““可持續(xù)性發(fā)展”的思想，以建設(shè)生態(tài)型居住空間環(huán)境為目標(biāo)，滿足住宅的居住性、舒適性、安全性和耐久性，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美、智能化的高品質(zhì)現(xiàn)代住宅區(qū)。山地住宅小區(qū)較一般小區(qū)，室外配套工程投資比例大幅度增加，因此加強(qiáng)室外配套工程的投資控制，必須也很必要。

山地住宅區(qū)指坡度在10%以上需要梯級(jí)和坡道處理道路高差關(guān)系的住宅區(qū)。住宅小區(qū)室外配套工程工程特點(diǎn)可用“多”和“緊”兩個(gè)字概括。

1、管線種類多，交叉多。由于人們對(duì)高尚生活的追求，現(xiàn)代住宅小區(qū)多向智能化方向發(fā)展。現(xiàn)代化的住宅小區(qū)涉及給排水管道（自來水管、中水管、純凈水管、雨水排水管、污水排水管）、熱力管道、煤氣管道、通訊及智能管網(wǎng)（電話、電視、寬帶等）、電力管線等。室外附屬工程服務(wù)于主體工程，室外管網(wǎng)多敷設(shè)于樓宇前后狹小的地下空間內(nèi)，可使用的空間小，縱橫交叉因此也多。

2、參建單位多：室外配套工程是一項(xiàng)綜合性工程，使用功能多，專業(yè)多，相關(guān)參建單位也多。有建設(shè)單位直接分包的小區(qū)內(nèi)的室外管網(wǎng)；有已經(jīng)繳納配套費(fèi)需要接入市政管網(wǎng)的部分管道工程，比如熱力、電力、自來水、天然氣等壟斷或?qū)俳?jīng)營(yíng)的單位等；有不充分競(jìng)爭(zhēng)的電話、寬帶單位等，都直接或間接參與部分室外配套工程施工。

3、組織協(xié)調(diào)多。建設(shè)單位處于項(xiàng)目建設(shè)的核心位置，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)起著領(lǐng)導(dǎo)和組織的責(zé)任。參見單位多，作業(yè)面小，工期緊，交叉作業(yè)多，需要建設(shè)單位協(xié)調(diào)的事項(xiàng)多。

4、任務(wù)重工期緊：附屬室外配套工程直接涉及項(xiàng)目的使用功能，其施工位于項(xiàng)目實(shí)施的最后環(huán)節(jié)，面臨著單項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目的交付使用，加之主體工程往往拖期擠占配套工程工期，致使大多小區(qū)管網(wǎng)工程工期緊上加緊。

5、場(chǎng)地小工作面緊：小區(qū)室外管網(wǎng)敷設(shè)方式有架空、直埋和地溝等方式，小區(qū)管網(wǎng)幾乎都是埋設(shè)在其道路和綠化這一有限空間的地下，要求在一個(gè)短時(shí)間內(nèi)完成諸多管線施工，工作面必然緊張。

山地住宅區(qū)室外附屬配套工程除了以上特點(diǎn)外，更有其自身顯著的特點(diǎn)。

1、山地住宅用地形態(tài)復(fù)雜，一般占地面積較大自成體系，小區(qū)內(nèi)的交通以車行為主步行為輔，所以最大限度的提高小區(qū)內(nèi)道路的使用效率是構(gòu)成小區(qū)優(yōu)雅環(huán)境的前提條件。道路流線需要結(jié)合地形地勢(shì)和等高線的變化，因勢(shì)利導(dǎo)，做到流線簡(jiǎn)潔，減少道路坡度變化和施工土石方量，還要結(jié)合市政管道的敷設(shè)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

2、山地住宅小區(qū)的豎向設(shè)計(jì)應(yīng)充分利用地形，選擇合理的設(shè)計(jì)標(biāo)高，盡量減小土石方工程量，做到挖填平衡，減少外運(yùn)量。優(yōu)選綠化方案重視地形地貌塑形，減少擋土墻和檢查井（跌落井）的施工。

控制整個(gè)室外工程投資就要針對(duì)山地住宅項(xiàng)目的特點(diǎn)，樹立全方位、全覆蓋的全過程控制理念，管控風(fēng)險(xiǎn)，努力做到主動(dòng)控制。

1、優(yōu)化方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響占35-75%，設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣、合理性可行性更多程度上決定了建設(shè)投資。設(shè)計(jì)單位在室外配套工程設(shè)計(jì)中，各個(gè)專業(yè)分門別類進(jìn)行設(shè)計(jì)而缺少綜合性的設(shè)計(jì)方案，且缺少小區(qū)管網(wǎng)立面綜合圖，所做的設(shè)計(jì)成果專業(yè)性強(qiáng)綜合性差，指導(dǎo)性強(qiáng)可施工性差；部分壟斷行業(yè)如電力的設(shè)計(jì)方案由供電部門依據(jù)供電批復(fù)及方案指定專門設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，同其他設(shè)計(jì)方案相比針對(duì)性強(qiáng)協(xié)調(diào)性差。這無疑給小區(qū)室外工程的施工造成了許多困難。因此，選擇合理的管網(wǎng)敷設(shè)方案、加強(qiáng)對(duì)不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)成果的設(shè)計(jì)深度和設(shè)計(jì)成果的審查是必要的。一是通過會(huì)議或其他形式積極組織所有的設(shè)計(jì)單位甚至施工單位對(duì)不同階段的設(shè)計(jì)成果尤其是交叉部位關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的可施工性合理性進(jìn)行綜合會(huì)審，使矛盾及問題解決在設(shè)計(jì)階段。二是重視審查山地住宅區(qū)成本控制要點(diǎn)：1）控制土石方量最小化；2）控制路網(wǎng)系統(tǒng)總長(zhǎng)度；3）合理設(shè)置擋土墻高度；4）優(yōu)化管網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)置。三是協(xié)助設(shè)計(jì)部門做好設(shè)計(jì)技術(shù)交底，對(duì)化糞池、集油池、供電開閉站、燃?xì)庹{(diào)壓站等主要設(shè)施進(jìn)行合理布置，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管網(wǎng)施工管理的預(yù)控。

2、細(xì)化合同管理，減少索賠的可能性。合同是發(fā)承包明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)定。室外配套工程涉及的合同主體點(diǎn)多面廣，合同執(zhí)行中對(duì)合同界面的理解和執(zhí)行存在一定偏差，為以后的索賠埋下了隱患。合同約定了承包人承包工作的范圍、內(nèi)容，卻對(duì)合同條款的細(xì)節(jié)缺少必要的斟酌、細(xì)化和明確，給合同的履行留下潛在的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是不同合同界面交叉施工問題。如什么內(nèi)容是必須獨(dú)立完成的，哪些內(nèi)容是配合完成的，以及配合費(fèi)的記取和作業(yè)面的接受、移交問題等等……加強(qiáng)合同管理，重點(diǎn)是加強(qiáng)合同界面和合同簽約過程的管理，尤其是“系統(tǒng)/系統(tǒng)界面”、“系統(tǒng)/環(huán)境界面” 的管理，減少索賠的可能性。

3、加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)，為合作共贏創(chuàng)造條件。建設(shè)單位是項(xiàng)目的組織者和買受者，位于項(xiàng)目管理的領(lǐng)導(dǎo)及組織的核心位置。施工過程是各個(gè)承包單位完成的，但是室外配套工程涉及的參建單位多，對(duì)作業(yè)面的占用、移交及占用時(shí)間、占用范圍的界定、施工的先后順序等需要建設(shè)單位良好的組織和協(xié)調(diào)。良好的組織協(xié)調(diào)工作可以起到事半功倍的效果。

服務(wù)就是效益，實(shí)用成功學(xué)創(chuàng)始人鄒金宏曾說過“最佳服務(wù)是企業(yè)的生命，是創(chuàng)造利潤(rùn)的法寶，也是競(jìng)爭(zhēng)的雄厚資本……”。項(xiàng)目實(shí)施中，項(xiàng)目管理人員要樹立良好的服務(wù)意識(shí)，創(chuàng)造友善和諧的協(xié)作關(guān)系，為工作的順利實(shí)施奠定良好的基礎(chǔ)。

針對(duì)山地住宅區(qū)室外工程的特點(diǎn)，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況及工期的要求，科學(xué)、合理、統(tǒng)籌安排各專業(yè)工程的施工順序，并進(jìn)行有效控制，才能確保小區(qū)室外工程正常有序的施工。一是按照總工期的要求和現(xiàn)場(chǎng)可利用的作業(yè)面，結(jié)合各專業(yè)工程編制的施工進(jìn)度計(jì)劃， 統(tǒng)籌安排各參建單位進(jìn)場(chǎng)施工。如條件成熟，最好作出小區(qū)管網(wǎng)工程施工進(jìn)度網(wǎng)絡(luò)圖，組織流水施工，明確各專業(yè)工程對(duì)作業(yè)面占用的時(shí)間、范圍及開始結(jié)束時(shí)間。并據(jù)此進(jìn)行有效控制，使小區(qū)室外專業(yè)工程的施工形成一個(gè)銜接緊湊、合理交叉和有條不紊的施工局面。 二是堅(jiān)持“四讓”原則。即有壓管道讓無壓管道，埋管淺的管道讓埋管深的管道，單管讓雙管，柔性材料管道讓剛性材料管道。三是加強(qiáng)對(duì)施工材料的性價(jià)比的控制，山地住宅區(qū)多巖石，選擇性能良好的回填料對(duì)于保證管網(wǎng)的使用功能的意義重大，工程實(shí)踐證明，采用石屑作為管溝的回填料，不僅能起到沙礫的保護(hù)作用，其自身的板結(jié)作用更是沙礫沒有的優(yōu)勢(shì)，并且成本比沙礫節(jié)省40-70元/m3。

住宅建筑投資控制是個(gè)系統(tǒng)工程，它需要全方位多層次細(xì)化控制目標(biāo)，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任，完善控制措施。尤其在山地住宅小區(qū)，室外配套工程投資占比大的項(xiàng)目，從關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)到管道、管溝沿線、直到整個(gè)室外工程作業(yè)面，細(xì)化每個(gè)專業(yè)投資控制，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制、主動(dòng)控制和全過程控制，對(duì)于項(xiàng)目的投資控制具有非凡的意義。

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