淺析城市規劃與城市房價關系

摘 要：針對目前我國房價居高不下情況，通過分析房價組成，提出通過城市規劃調控作用，保證城市土地的高效合理利用，從而影響和調控房價，達到促進社會公平、穩定房價的目的，以供大家參考。

關鍵詞：城市規劃；地價；房價；相互關系

1 前言

城市規劃是一定時期內城市發展的藍圖，是城市建設和管理的依據，是城市管理的重要組成部分。從整個城市的角度來分析，城市房價的高低和城市基礎設施的配套關系密切。城市建設總體容量控制標準、土地配置以及用地功能布局是否科學合理，這幾方面是在城市規劃編制過程中確定的。從城市的局部角度來分析，影響房價的因素還有地塊的開發強度、城市用地性質以及環境控制要求，也同一個城市的規劃技術控制指標有很大關系。從城市規劃的內容來看，它是以土地利用規劃為核心的，因此城市規劃和城市房價的高低有著密不可分的關系。

2 城市規劃與房價關系

房價直接反映出房地產市場的發展情況，了解房價組成和相關的影響因素，對城市規劃編制時如何找準調控著力點意義重大。現在全國城市房價高居不下，已經成為熱點社會問題，如何運用調控的第三只手——城市規劃，成為必須好好研究的學術問題。一直以來，政府管理相關部門對城市規劃的巨大調控作用認識不足，加上缺少對城市規劃實施的全程監督管理，以致造成了城市發展中錯位等很多問題，甚至對城市房價上漲起到了推波助瀾作用。

3 城市房價構成分析

房價總體上說由土地本身的價格、開發的成本、商業行政運行費用以及利潤這四大部分構成。其中變化不大的是開發成本和商業行政運行費用，屬于房價中的剛性成本部分。

土地本身價格，即房屋開發企業通過在國有土地出讓、轉讓的途徑，依法取得國有土地使用權后所支付的出讓金等相關的費用。國有土地所有者是政府，直接影響土地價格的有土地開發的相關政策。最近十年，隨著房地產市場日益成熟完善，在各級地方政府財政收入中，出讓土地的收入所占比重越來越大，隨之而來的是政府出讓土地的相關政策也陸續推出。土地在城市中的區位對地價的影響很大；城市各個片區的自然環境和市政基礎設施條件條件，也會直接影響土地品質和價位；還有在土地土地供求關系方面，土地供應的數量，也很大程度上影響土地的出讓價格。

房價中的利潤，一般情況下認為是由房地產開發商起主導作用。買房者在購買房產后，作為房價利潤的直接經濟負擔者，決定了利潤最終實現。而房地產商則成為主動誘導者，想方設法增加房價中的利潤，這也是開發商的本質所決定的，誘導了房價利潤的增長，兩者有著密切的關系，缺一不可。

4 城市規劃如何影響城市房價途徑分析

通過以上對房價的相關因素分析，在編制城市規劃時，可以考慮通過控制城市地價、購房的心理預期以及的生活的舒適度等著力點，對城市房價產生作用和影響。

4.1 在城市總體規劃和土地規劃時做好用地規劃

現在政府在編制城市總體規劃時，對城市發展的主觀展望和個人意志很重視，而作為房價宏觀調控的調控手段這一功能反而不夠重視，有的甚至沒有意識到。因此，以城市總體規劃來引導城市建設，規劃的重中之重是做好城市用地規劃，使用地開發有相對合理的開發時序。政府除了將出售土地作為政府財政重要收入以外，更多的還應考慮到城市中各個社會階層的住房需求，從城市發展的整體效益出發，加強對城市用地現狀的分析評估，做好居住用地的規劃布局和用地儲備，科學合理預測居住用地需求，從宏觀上起到調控城市房價作用。

4.2 城市規劃對城市房價的穩定作用

城市規劃由于劃分了城市用地功能分區以及土地的使用性質，不同的土地性質所產生的經濟效益是很懸殊的，這也就決定了房地產價格的高低。即使是同一性質的用地，在城市中所處位置不同，價值也不一樣。在城市交通便捷的好地段，房價高也就成了無法回避的問題。在我國的城鄉規劃體系中，作為法定性的控制性詳細規劃，是在借鑒國外大量城市建設的技術，結合我國城市發展的實際而引進的一個規劃手段。它對土地的用途進行合理的規定，使公眾對土地使用開發有了明確的預期，并且具有高度的法定性和權威性，對城市的每個地塊都有詳細的技術規定，因此具有穩定地價的作用。

4.3 加強房產開發管理，從制度上防止樓盤空置問題

政府部門研究居住用地規劃布局時，除了對城市中單塊居住用地規模進行限制外，可以考慮對同一家房地產開發商的購地數量進行限制，從而強化開發商的競爭，杜絕個別房產商大面積囤地和對市場壟斷。另外，對于開發商拿地后囤地遲遲不開發或開發后捂盤不售的“空置樓盤”問題，主要原因在于空置成本較低，對房價的預期值又較高所致，以致對城市本就有限的土地資源造成了極大的浪費，破壞了住房的供需平衡，造成了房價過快上漲。因此，建設規劃部門在規劃管理時，可以有針對性的要求開發商的建立樓盤的建設銷售圖則，還可以建立售房的實時信息系統，對樓盤從制度入手進行規范和監管。

4.4 優化建成區內公共設施和市政基礎設施布局

產生城市中房價利潤高點的原因，是城市人工和自然條件的差異，從而導致土地價格產生很大差異。在編制城市規劃時，基于解決異質房價產生的高值問題，首先應避免在城市中心區將政府投資的公共品如學校、醫院、車站等設施布局過于集中，避免使空間資源產生富集現象。而應該有意識的考慮公共設施布局的均衡問題，比如可以考慮投放到設施相對較弱的次中心區等區域。另外，還可以研究城市產業布局，促使各個產業在空間上更均衡合理分布，還應考慮和居住區的布局緊密結合，減少車流人流的出行時間，降低能耗，提高城市效率。解決很多城市中的局部地域人口過度集中問題。

4.5 優化城市中心區用地組合

在空間極化未被弱化情況下，應在城市中心區規劃中，更多考慮在現有用地容積下，高效集約利用土地，可考慮兩種思路：一是“地下城市化”，充分挖掘地下寶貴的空間資源，打造立體城市。可以將部分商業用地、停車場、大型倉儲超市和公共服務設施用地等室內照明依賴度高且占地面積大的場所，以及部分地段的城市道路布置在地下。地上空間資源則多留給辦公、居住、公園等有采光要求的用地使用。二是打造“多向立體居住空間”，高效集約利用土地。將中心區視為一個“建筑總體”。該“建筑總體”中容納商業、服務、居住、休閑娛樂等用途，功能高度混合。內部建筑間通過地面、地下和空中通道連接，節約通過性公共用地的占地面積。而降低人均住房費用，降低房價。

5 結束語

綜上所述，城市規劃是影響城市房價的關鍵因素之一。在當下城市化加速推進的背景下，分析城市規劃如何影響城市房價和地價，研究它們之間互相影響的作用機制，從而可以使城市土地在開發建設中更加的科學合理，盡可能的發揮出城市土地最大效益，使預測房價的變化更客觀、更有效，還可以從整體上引導城市有序發展。最后，能最大限度地發揮城市規劃作用，保證房地產市場的健康發展，進而確保城市建設和開發的科學性。

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