論綠色成品化住宅發(fā)展的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)

[摘要] 建設(shè)綠色成品化住房是建筑節(jié)促進(jìn)能發(fā)展的必要手段，是住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展趨勢。本文闡述成品化住宅和綠色建筑發(fā)展現(xiàn)狀，探討其中存在的問題，提出綠色成品化住宅發(fā)展的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)方法。

[關(guān)鍵詞] 建筑節(jié)能；成品房；經(jīng)濟(jì)激勵(lì)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 19. 029

[中圖分類號] F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）19- 0050- 02

1 我國全裝修成品化住宅發(fā)展現(xiàn)狀

我國城市人口以每年1% 的速率增長，人口持續(xù)高速地向城市轉(zhuǎn)移帶來了對于城市住宅建設(shè)的高要求。而隨著城市化發(fā)展和城鎮(zhèn)化率的提高，將有大量的新建建筑出現(xiàn)。新建建筑如果采用全裝修建設(shè)形式能夠很好地達(dá)到節(jié)能環(huán)保、減少資源浪費(fèi)的效果。在全裝修住宅項(xiàng)目開發(fā)中，開發(fā)商、施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及家裝生產(chǎn)企業(yè)可以協(xié)調(diào)處理，裝修裝飾材料可以統(tǒng)一大批量采購應(yīng)用，能更合理、更專業(yè)地應(yīng)用節(jié)能環(huán)保新型建材，從而避免了資源浪費(fèi)。因此全裝修房既能推動(dòng)建筑節(jié)能，也可減少二次裝修污染，成為住宅發(fā)展的方向。1999 年國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量若干意見》，明確要求住宅上市要采用一次性裝修模式，避免二次裝修造成的負(fù)面影響。2002 年當(dāng)時(shí)的建設(shè)部頒布了《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》[1]。2008 年8 月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，進(jìn)一步明確了將逐步淘汰毛坯房的方針，要求各地盡快制定扶持裝修房的相關(guān)政策。各地區(qū)根據(jù)國家要求也紛紛制定了政策和發(fā)展步驟來實(shí)施全裝修房的推動(dòng)工作。然而十幾年過去了， 我國全裝修房的比例不足住宅開發(fā)量的10%，即使在上海、北京等大城市全裝修房的比率也不高。在上海，目前上市銷售的產(chǎn)品大多數(shù)仍為“毛坯房”，2011 年全裝修房占比只有14.6%[2]。上海在將全裝修住宅建設(shè)比例納入土地出讓前置條件下，全裝修住宅建設(shè)比例將為外環(huán)內(nèi)60%，其他地區(qū)達(dá)到30%。其他城市的全裝修房率就更低了。如成都大概是20%，福州是5%[3]。而國外的全裝修成品房要占到80% 以上。

我國全裝修房的比率仍然不高，說明全裝修成品房的發(fā)展還存在一些問題。①價(jià)格問題。全裝修房必然帶來房價(jià)的上漲。產(chǎn)品內(nèi)容的增加帶來的成本上升是不可避免的。購房者對于價(jià)格的敏感導(dǎo)致對于全裝修房價(jià)格的不認(rèn)可，認(rèn)為增加的價(jià)格大于自己裝修的成本。開發(fā)者投入的增加以及回報(bào)周期增加預(yù)期使得其定價(jià)提高，從而進(jìn)一步加深了價(jià)格的負(fù)面影響。②質(zhì)量問題。來源于監(jiān)督信任機(jī)制欠缺。建設(shè)過程由于有較為嚴(yán)格的強(qiáng)制規(guī)范，因此建筑質(zhì)量一般均能滿足國家要求。裝修過程由于還沒有嚴(yán)格的強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商出于利潤最大化的考慮可能會(huì)有一定的質(zhì)量問題。而缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和執(zhí)行細(xì)則，裝修過程中有可能存在原材料產(chǎn)品質(zhì)量問題、產(chǎn)品疊加后的室內(nèi)空氣問題等。而消費(fèi)者對開發(fā)商的不信任也會(huì)導(dǎo)致其更愿意自己裝修。近年來萬科“毒地板”事件即反映了這個(gè)問題對于全裝修房發(fā)展的阻礙。③激勵(lì)問題。推行的體制一直是倡導(dǎo)，缺乏強(qiáng)制的規(guī)定和激勵(lì)的手段。既然看到了全裝修成品房對于節(jié)能的有效推動(dòng)作用，就應(yīng)該通過相關(guān)政策和經(jīng)濟(jì)激勵(lì)的手段調(diào)動(dòng)開發(fā)者與購買者的積極性。

2 綠色節(jié)能住宅建筑的發(fā)展現(xiàn)狀

中國工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶動(dòng)了建筑業(yè)的發(fā)展。我國建筑總面積已經(jīng)超過400億平方米[4]。中國耗能的主要方面為交通、建筑和工業(yè)，從2007年數(shù)據(jù)看，建筑占了28%（不包括建材生產(chǎn)能耗）。建筑用能隨著居住條件的改善而不斷增加，建筑節(jié)能已經(jīng)是我國能源節(jié)約工作的重要組成部分。為了鼓勵(lì)和推動(dòng)綠色節(jié)能建筑，政府也制定了相應(yīng)的政策和規(guī)定。1991年國務(wù)院發(fā)布固家資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例，規(guī)定北方節(jié)能住宅的固定投資方向調(diào)節(jié)稅稅率為零。 1999年，建設(shè)部制定了民用建筑節(jié)能管理規(guī)定。政府還制定了一系列節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。如2006年的綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，2007年建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，2009年居住建筑節(jié)能監(jiān)測標(biāo)準(zhǔn)等。

綠色建筑作為在其全壽命周期范圍內(nèi)最大限度地減少資源耗用、減少污染的建筑，在實(shí)施過程中需要借助全裝修房為載體。在實(shí)施過程中各地建成了一大批節(jié)能綠色建筑。目前我國的綠色建筑主要有兩種類型：一是以科學(xué)研發(fā)和技術(shù)展示為主的實(shí)驗(yàn)樓，二是資本實(shí)力雄厚的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。在這些項(xiàng)目中更多的是辦公樓，住宅比例較少。

綠色建筑在住宅方面的推廣較慢反映了在政策和技術(shù)方面還存在著一些問題。①成本問題。綠色建筑在材料方面需要低碳節(jié)能的材料，而低碳節(jié)能材料本身在價(jià)格方面就會(huì)高出普通材料10%～20%。另外，對于需要以全裝修房。但節(jié)能低碳全裝修的住宅價(jià)格比同類地段的住宅溢價(jià)30%～50%。開發(fā)商高投入無法帶來快速的資金回收，這進(jìn)一步加大了綠色住宅建筑的前期投入成本問題。②技術(shù)問題。對于節(jié)能低碳全裝修住宅驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定具有一定的困難。現(xiàn)在大型房產(chǎn)企業(yè)多有企業(yè)內(nèi)的裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范也已完成送審稿，有望改變?nèi)狈θb修房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀。

3 成品化住宅發(fā)展的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)

導(dǎo)致全裝修房和綠色節(jié)能住宅發(fā)展受阻的首要問題是成本價(jià)格問題。開發(fā)商是否進(jìn)行綠色住宅開發(fā)的主要影響因素是經(jīng)濟(jì)效益，消費(fèi)者購買行為的關(guān)鍵影響因素為產(chǎn)品價(jià)格。要使得開發(fā)商大力開發(fā)節(jié)能的全裝修房，消費(fèi)者踴躍購買綠色全裝修房，就要消除生產(chǎn)者（即開發(fā)商）和使用者（即消費(fèi)者）的顧慮。

對于消費(fèi)者，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況下，能源價(jià)格普遍不高，節(jié)能帶來的日常生活的經(jīng)濟(jì)節(jié)約還是有限的。多數(shù)消費(fèi)者響應(yīng)政府倡導(dǎo)節(jié)能的號召主動(dòng)選擇高價(jià)格的綠色住宅是不符合其現(xiàn)在的思想認(rèn)識高度的。節(jié)能對消費(fèi)者缺少足夠的吸引力。在現(xiàn)在收入仍然不高的情況下，房屋價(jià)格仍然是消費(fèi)者考慮的最敏感因素。由于房地產(chǎn)開發(fā)商可能將節(jié)能全裝修房額外成本通過定價(jià)權(quán)轉(zhuǎn)移給購房者，消費(fèi)者成為其成本的最終負(fù)擔(dān)者之一。而目前對于消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策還不多見，僅有住建部發(fā)布的《“十二五”建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃》中提出，金融機(jī)構(gòu)可對購買綠色住宅的消費(fèi)者在購房貸款利率上給予適當(dāng)優(yōu)惠。要想激勵(lì)消費(fèi)者，政府可以通過稅收優(yōu)惠和貼息貸款的方法。為發(fā)展節(jié)能，可參照發(fā)達(dá)國家的一些做法，如美國2001年的安全法案對新建住宅按節(jié)能百分比給予稅收優(yōu)惠。

對于生產(chǎn)者，從事綠色住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商多屬于有實(shí)力的大企業(yè)，他們了解綠色住宅的未來發(fā)展趨勢，因此有較高的開發(fā)積極性。要想在一般企業(yè)推廣綠色住宅項(xiàng)目，直接降低成本無疑是最有效的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)措施。如上海在2012年9月開始實(shí)施的《上海市建筑節(jié)能項(xiàng)目專項(xiàng)扶持辦法》，根據(jù)建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的不同，上海市政府將給予60～250元/平方米不等的補(bǔ)貼，單個(gè)項(xiàng)目最高可補(bǔ)貼600萬元，而保障性住房項(xiàng)目最高可獲1 000萬元的補(bǔ)貼[5]。但這部分補(bǔ)貼屬于產(chǎn)品完成后的報(bào)批補(bǔ)貼，對于前期資金壓力大的問題仍然無法解決。1991年對節(jié)能建筑免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅，后因這個(gè)稅種暫停而使得對于開發(fā)商缺乏稅收方面的優(yōu)惠。綠色全裝修房按房產(chǎn)征稅的稅率為5%，而裝修稅率為3.3%，故而可以在稅收方面有一定的優(yōu)惠政策，如營業(yè)稅的折扣。土地的升值已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)的主要利潤來源，政府可以通過土地出讓的附加條件讓企業(yè)承擔(dān)開發(fā)責(zé)任。通過補(bǔ)貼、稅收等直接的短期經(jīng)濟(jì)激勵(lì)，可以形成較大的綠色全裝修住宅市場。在市場完善之后，可通過物業(yè)管理費(fèi)用增加、能源耗用成本增加等方式進(jìn)行長期的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)。在市場成熟之后，可以對非綠色住宅實(shí)施懲罰性的稅收政策來使其退出市場。

4 結(jié) 語

建筑耗能的快速增加以及建筑節(jié)能的迫切要求，使得作為建筑節(jié)能載體的全裝修成品房成為發(fā)展的方向。現(xiàn)在綠色成品化住宅推廣所面臨的問題主要是成本和技術(shù)問題。根據(jù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)國家的實(shí)踐，采用基于市場的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策是較好的推動(dòng)途徑。政府應(yīng)出臺更強(qiáng)有力的政策去推動(dòng)綠色全裝修成品房建設(shè)，并給予開發(fā)企業(yè)適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼和優(yōu)惠，并在契稅方面給予消費(fèi)者更多優(yōu)惠，從而調(diào)動(dòng)全社會(huì)的積極性，推動(dòng)國家節(jié)能環(huán)保事業(yè)的發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)

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[3]劉貴文.我國住宅成品化發(fā)展模式研究[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2010（11）.

[4] 蘇明.中國建筑節(jié)能經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策研究[M].北京：中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2011：198-213.

[5][作者不詳].《上海市建筑節(jié)能項(xiàng)目專項(xiàng)扶持辦法》提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)[J].建設(shè)科技，2012（14）.