我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控效果實(shí)證分析

摘要：本文利用房?jī)r(jià)——房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展評(píng)價(jià)模型，分析了我國(guó)房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控效果。結(jié)果表明，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控未取得預(yù)期效果，大連市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；并指出應(yīng)重點(diǎn)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，減少行政干預(yù)，保證政策調(diào)控的長(zhǎng)期性和一致性，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀政策 綜合評(píng)價(jià) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 評(píng)價(jià)

模型

1 綜述

要想評(píng)價(jià)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果，就需要對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)進(jìn)行判斷，這樣我們就需要借助一些房地產(chǎn)指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)情況進(jìn)行分析比較，通過(guò)建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，做出科學(xué)的決策。

由于房地產(chǎn)指標(biāo)眾多，需要對(duì)各指標(biāo)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，采取統(tǒng)一的量綱，然后才能進(jìn)行定量計(jì)算，本文選用Z-Score法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率這個(gè)指標(biāo)需要運(yùn)用線性內(nèi)插和外推的方法進(jìn)行調(diào)整。

2 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)的實(shí)證分析

2.1 房地產(chǎn)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化及調(diào)整

文章收集了大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)（詳見(jiàn)表1、表2[1]）進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。另外，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率指標(biāo)的性質(zhì)，首先運(yùn)用線性內(nèi)插外推方法對(duì)其進(jìn)行調(diào)整；同時(shí)，該指標(biāo)當(dāng)期數(shù)值會(huì)對(duì)未來(lái)

期數(shù)值造成影響，還需要進(jìn)行巨警調(diào)整，調(diào)整后數(shù)值見(jiàn)表3。

然后對(duì)各年份其他房地產(chǎn)指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。處理后的數(shù)值詳見(jiàn)表4、表5。

2.2 確定房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值

借鑒文獻(xiàn)[2][2]用層次分析法得出的主觀權(quán)重值。用變異系數(shù)法計(jì)算出客觀權(quán)重值，然后運(yùn)用組合賦權(quán)公式計(jì)算出組合權(quán)重值。各房地產(chǎn)指標(biāo)權(quán)重值見(jiàn)表6。

2.3 計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r綜合評(píng)價(jià)值

將各年份的房地產(chǎn)指標(biāo)與對(duì)應(yīng)的組合權(quán)重值相乘以后求和，就得到該年份房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r綜合評(píng)價(jià)值。2001-2011年份綜合評(píng)價(jià)值見(jiàn)表7。

2.4 評(píng)價(jià)結(jié)果分析

根據(jù)先前表7的數(shù)據(jù)，就可以得到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r走勢(shì)圖，詳見(jiàn)圖1。

將房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r綜合評(píng)價(jià)值結(jié)合起來(lái)，建立房?jī)r(jià)——房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)模型，更有利于研究房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的效果。

從圖1可以看出，大連市2001-2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r波動(dòng)較大，在2010年達(dá)到最大，2002、2008和2011年出現(xiàn)回落。這是因?yàn)?002年我國(guó)大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，出臺(tái)的規(guī)范性政策抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；2008年國(guó)務(wù)院重拳打擊屯地，造成了2008年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落；2010年國(guó)家出臺(tái)“新國(guó)八條”，對(duì)北京上海深圳等一線城市產(chǎn)生了重大影響，各大房地產(chǎn)企業(yè)把目光轉(zhuǎn)向了大連等二線城市，再加上邊遠(yuǎn)地區(qū)執(zhí)行政策的滯后性，導(dǎo)致2010年大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展；2011年，號(hào)稱“史上最嚴(yán)”政策出臺(tái)，同時(shí)大連市在其轄區(qū)內(nèi)實(shí)行住房限購(gòu)政策、征收房產(chǎn)稅政策，有效地抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果評(píng)價(jià)分析

基于大連市2001-2011年房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r模型分析的結(jié)果，再結(jié)合2001-2011年我國(guó)實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，可以看出，我國(guó)在2001-2011年間出臺(tái)了眾多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)也隨之上下波動(dòng)，但是房?jī)r(jià)卻一直降不下來(lái)。我們可以這樣認(rèn)為，房?jī)r(jià)的高低是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的最直觀的評(píng)價(jià)，房?jī)r(jià)居高不下，說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果，這是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁，缺乏一致性造成的。另外，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控行政干預(yù)較為嚴(yán)重，類似限購(gòu)、限貸、限價(jià)，這些在短期內(nèi)調(diào)整還是有效的，但終將退出市場(chǎng)，缺乏長(zhǎng)期性，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，同時(shí)還要重點(diǎn)實(shí)施好土地政策，掌握好土地的有效供給，使其和貨幣政策、財(cái)政政策實(shí)現(xiàn)有效結(jié)合，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，促使房?jī)r(jià)回歸合理。

參考文獻(xiàn)：

[1]2001-2011大連市統(tǒng)計(jì)公報(bào)，http：//www.stats.dl.gov.cn/.

[2]金海燕，任宏.1998-2009年我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果綜合評(píng)價(jià)[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2011（8）：76-80.

[3]薛志勇.基于預(yù)期理論的房地產(chǎn)宏觀政策效果的影響分析[D]. 中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)，2012.