住宅小區智能管理簡述

摘要：隨著科技的不斷發展，電子設備得到了廣泛的使用。為了給人們營造舒適的生活環境，將電子設備引入住宅小區，對小區進行智能化管理，滿足人們的個性化需要，本文通過對智能小區的設計、施工、運行管理進行研究分析，為住宅小區的智能化管理提供參考依據。

關鍵詞：智能管理 住宅小區 物業管理

隨著我國城鎮化建設的進一步深入，在電子計算機、通訊和控制技術及建筑技術的全面發展下，高科技技術也走向住宅小區，走進家庭。人們對健康和生活質量的要求成為關注的核心。一提起智能建筑，人們都會想到高樓大廈，現在很多住宅小區的智能管理程度也越來越高，也更重視人們和居住系統的協調，人們的生活方式不斷地個性化，要求住房和設施也要個性化，最終可以控制人們自身的居住條件，達到更加舒適的生活環境。

1 簡述

住宅小區要實現智能管理，有三個基本條件：其一，就是家庭內的控制系統，通過一個家庭控制器將家庭內的各種家用電器、信息設備、安全措施等有機地連成一個整體網絡；其二，就是小區內的物業管理系統，比如：家庭三表的計算和統計、機電設備監控管理、停車場的管理、防火防盜的管理等，通過物業管理中心將各個家庭控制器連成一個整體網絡；其三，就是通過國際互聯網與地區、社會的外部世界相連接，進行網上購物、遠程教育、醫療健康和金融的管理等。具備這個條件，使我們能隨時隨地地控制和選擇家庭內外的一切信息，能主動地處理事務。而整個系統的完成，是滿足人們的生活舒適度，并且節能、節省管理費用及安全可靠。

2 設計階段

要想完成整個系統，需要考慮的因素很多，首先要了解住宅小區設計規劃要求；其次要與業主詳細討論需要完成的系統要求；之后還要進行技術、經濟的比較，技術可靠，經濟合理；最后是設計方案時，還要考慮各專業的配合，與業主和承包方的配合，設計人員的配合。

2.1 各專業的配合：現在大多數民用建筑設計院對智能管理系統的設計很少，當有控制的要求時，都交給專業公司去完成，可能專業公司人員對承包商施工的民用建筑各專業需求也不能充分理解，這種情況下，就要求各專業密切配合，完成整個要求控制系統。

2.2 與業主的配合：在很多情況下，在住宅小區有智能管理控制的要求時，業主未與設計院的專業人員進行詳細的交流，就與專業承包商簽訂了合同，最后承包商所報系統和設備的一些內容不能滿足設計要求，造成技術達不到要求，費用上也會產生經濟糾紛。

2.3 與承包商的配合：現在大多數專業承包商的工作人員多以計算機或者電氣專業為主，對建筑專業技術的要求懂得很少，如果再與設計院的專業人員配合不夠，最后造成處理問題的隨意性、不嚴謹，造成系統不能正常運轉，達不到管理的要求。

2.4 設計人員的配合：設計院的專業人員對智能控制不夠專業，只是簡單地按電氣專業的要求去做，做不到精確控制，有效控制，達不到智能管理的要求。

3 施工階段

施工過程是完成整個系統的關鍵，是將整個系統的思路從圖紙搬到實際的階段，結果如何，施工過程非常關鍵。要從住宅家庭內和住宅小區的定點、布管、穿線、系統的集成到整個國際互聯網聯動完成。

3.1 家庭控制器：用于服務提供者和家庭用戶的連接，是信息出口線纜、設備控制電纜的連接點，安裝在家庭內的中間位置，盡量減少線纜的敷設長度。家庭控制器最好暗裝在墻內，管路也隱蔽起來，所以在土建施工時，就各專業配合做好預留。

3.2 物業管理中心：要根據住在小區所要達到的功能和業主的管理目標和要求，考慮有利于節能環保，有利于使用、管理、維護等因素，確定最好的施工方案和施工組織設計。首先，要和設計人員確定好具體的控制功能和控制方式，確定控制設備的位置和網絡結構等；其次，要和土建專業共同確定控制中心的位置、布線方式，最好安排在負荷中心的位置；最后，和其它各專業，如電氣、空調、通風、給排水、消防等專業的協調工作。

3.3 電源：在智能管理系統中，電源的提供是必不可少的，電源提供的質量直接關系到系統的成敗。在住宅內，要為家庭控制器、信息出口及各種設備預留設計要求的電源規格，基本上都是提供220V的交流電，由家中的電表箱直接引來，但是必須都要按規范要求施工；物業管理中心的供電要求比較高，首先是由變壓器引出的市政供電，而且要有專門的不間斷電源系統，其容量包括所有的用電設備總和并考慮預計的擴容量，有的還要求設置柴油發電機組，以保證主要管理功能的不間斷運行。

3.4 接地：智能管理系統的接地一般采用建筑物聯合接地系統，聯合接地電阻不大于1歐姆。如果系統單獨設置接地極，應采用一點接地，接地電阻不大于4歐姆，并且，與建筑物接地系統的接地極之間距離不得小于20米。在控制中心，必須做防靜電活動地板。

3.5 材料設備：管、線等材料的選擇要符合國家標準，控制設備的選擇要分析綜合技術、經濟指標以及和其他專業設備的操作接口相匹配，盡量標準化，為以后擴容做準備。

4 運行管理階段

小區物業管理中心是小區管理的總指揮部，通過網絡向每個家庭提供公共服務設施和物業管理，如家庭三表的計算和統計、機電設備監控管理、停車場的管理、防火防盜的管理等。

我國的水、電、煤氣基本都是入戶查表收費，工作人員入戶難、勞動強度大、管理費用也高，用遠程抄表可以很好地解決這個問題，而且可以通過與銀行計算機系統的聯網，可以通過銀行系統收費。首先在小區的物業管理中心的管理系統中建立用戶檔案，用戶在管理中心預付費，回家后將卡插入預付費控制單元，正常情況下允許用戶使用水、電、煤氣。當余額不足時，提示用戶再次交費，重新插卡后才能恢復使用。

對小區內冷源、熱源的控制，通過安裝在各戶進水管上的流量計來收費。

隨著家庭用車的增加，小區停車場的管理也成為亟待解決的問題，可以通過智能感應卡方便可靠的解決亂停、亂收費的問題，通過監控可以減少失誤，保證車輛的合理的停放，保障停車場投資者的利益。

對于一個住宅小區而言，居民的安全是最重要的，必須要設置火災智能報警系統和小區安全防范系統，現在這些系統各個小區都做得比較成功，非常完善。火災、偷盜搶、煤氣事故等都能及時的報警，減少經濟損失。

隨著建筑技術、計算機技術、網絡通訊技術的發展，住宅小區的智能管理系統也在不斷地完善和發展。在提供舒適、安全的生活空間的同時，首先要保證設備的安全運行；其次要節約人力、物力，盡量減少人員的勞動操作強度，使運行管理簡單方便；再次要保證系統的精細、準確、可靠，達到設計要求；最后，一定要保證人員的安全。

總之，一個住宅小區的智能管理系統的完成需要設計人員、業主、承包商和施工單位等各方面的人員共同協調、精心設計、密切配合、認真施工，才能真正完成項目，達到節約能源、智能管理的要求。才能給使用者提供一個高效、節能、舒適的智能管理系統。

參考文獻：

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作者簡介：

于文春（1975-），男，內蒙古呼和浩特人，電氣工程師，研究方向：智能建筑。