高房價背后的經濟學

最近房地產行業(yè)似乎有變得異常的紅火，國五條的出臺也沒有讓市場的溫度有絲毫降溫。9月初天房集團育梁道地塊拍到了二萬多元/平米，所有人都在預測著天津房價“三”時代的來臨，更何況去年的天津師范大學地塊目前開盤均價已經達到三萬元/平米，這些都似乎預示房地產有一個“黃金十年”的到來。從兩會時的熱點話題到國家一步步政策調控的對象，高房價問題從未淡出人們的視野，探索高房價的成因具有現(xiàn)實意義，我們試以本文分析探究一下造成這一現(xiàn)象的幕后推手。

一、固定資產投資是老百姓貨幣保值增值的希望所在

隨著中國國民經濟的快速發(fā)展，國民財富的迅速積累，尋找新的投資點成為全民的共同需求。那么在如今的世界經濟范圍內，我們又有什么可以比房地產投資更值得信賴和寄托的。想當初2013年年初黃金價格的一路下跌，讓很多國人趨之若鶩。可是事實又證明了追跌黃金是一個錯誤，而且這個錯誤迅速就得以印證。正如著名經濟學家郎咸平教授講的：中國的投資環(huán)境比較惡劣，股票市場的變幻莫測已經讓中國老百姓深受其害，而黃金市場的琢磨必定更讓投資者心驚膽戰(zhàn)。只有房地產的固定資產投資能讓老百姓看到保值增值的希望。事實上的確如此，在過去的十年時間里，股市又二千點一路飆漲至七千點，可是如今連兩千點都無法企及。黃金的投資更是在最近幾年才有了起色，當然也隨著黃金投資者的掏空策略實施，讓黃金這種硬通貨也變得疲軟不堪，套牢者不計其數。而中國的房地產市場則一路高歌猛進，無論是一線城市，還是二三線城市，都用房價的高增長和穩(wěn)定性告訴了國民一個不爭的事實：投資固定資產最合適。所以在現(xiàn)有投資環(huán)境下，房地產的高增長必然仍舊是一種趨勢。財富的增長必然帶來消費需求的旺盛，而這最集中的表現(xiàn)就是房價的不斷穩(wěn)步上漲。

二、地方政府財政收入增長的必然依托

房地產經濟作為我國基礎性、支柱性產業(yè)之一，對國民經濟發(fā)展的拉動性十分明顯。因為發(fā)展房地產經濟需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業(yè)的產品生產和勞務提供相配合。據測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關產業(yè)70～220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130～150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出，房地產經濟對推動國民經濟發(fā)展，拉動內需的重要作用。而數額巨大土地出讓金也是地方政府擴大收入，保持良好政績的簡易途徑。因此我們看到地方政府對于高價地塊的出讓從來沒有停止過。而這個最集中的表現(xiàn)自然就是核心重點區(qū)域地塊的集中釋放，比如天津市的天拖地塊90多億元的掛牌出讓，北京朝陽區(qū)核心地塊更是以樓面價七萬元/平米讓融創(chuàng)中國摘得，這些都一次次給地方政府償還銀行貸款提供了源源不斷的新能量。

三、政府貨幣超發(fā)的結果

物價上漲是貨幣超發(fā)的結果，是貨幣貶值的信號。因此，當CPI出于對財富縮水的恐懼心理，會積極買房，把手里的紙幣變?yōu)橘Y產。在這種情況下的購房行為，實際上相當于被動的投機，這時的房屋實際已經變成了存款的另一種存在形式。在這種情況下，決定房價的根本性力量，就不僅僅局限于實際供求關系，而是取決于貨幣政策的寬松程度。貨幣政策越寬松，貨幣供應量越大，流動性越充足，房價的上漲速度越快。至于政府為什么要超發(fā)貨幣我們就不在本文中探究了，但超發(fā)的錢哪里去了？全世界貨幣超發(fā)的國家都在拼命為貨幣找出路。超發(fā)的貨幣就像是懸在頭上的堰塞湖，積累越多越早決堤，因此必須為其尋找一個巨大的蓄水池。美元的蓄水池分布在世界各地，其形式是貨幣、證券、債券，以及金融衍生品。而中國的蓄水池是樓市和股市，這兩大領域的吸納能力一旦受限，就會促使貨幣向農產品領域流動，出現(xiàn)如“蒜你狠”、“豆你玩”這樣的局面。為了避免民眾對農產品價格上漲反應過于激烈，當農產品價格上漲，CPI漲速較快時，政府對房地產的調控就會放松。

四、城市化進程加快和勞動力成本的上升

新一屆政府執(zhí)政之初就明確提出中國要全面實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，全面實現(xiàn)中國特色社會主義小康社會。對于當前中國積極推進的新一輪城鎮(zhèn)化，中國新晉首富王健林在今年剛剛閉幕的夏季達沃斯論壇上也表示：城鎮(zhèn)化不是房地產化，但是回避不了房地產，這個市場還將擴大是一個不可避免的事實。因此城鎮(zhèn)化目標的提出，如給十年調控之后房地產市場打了新的強心針，需求的旺盛背后是中國房地產再次重振雄風。而另一方面，隨著中國勞動力紅利的全面消失，各行各業(yè)勞動成本的全面增加，而在勞動密集型的房地產行業(yè)，這個表現(xiàn)更為突出，這些都直接導致了房價成本的擴張。而中國城鎮(zhèn)化浪潮的全面推進，更是把勞動力的供需矛盾表露無遺。需求的旺盛、成本的直線增加，雙重效果的疊加使房地產市場的火爆和房價的推高成為必然。而且現(xiàn)在我國農村也正在積極推進土地確權制度的落實，原有宅基地的權屬的變革，進一步促進了農民的進城速度，大環(huán)境的變化直接導致了居民對于居住環(huán)境改善的大量需求。

五、熱炒房價背后的媒體推手

在房地產行業(yè)里，除了開發(fā)商、建筑商以外，最期待房價高漲的則是媒體。這是為什么？因為這里面有最大的利益均沾原則。在房價高漲、房市火爆的日子里，開發(fā)商會有大把大把的推廣營銷費用投放在媒體推廣上，對媒體而言，只要依附開發(fā)商就可以輕易獲得推廣市場份額，這就造成了媒體對于開發(fā)商的依賴。而對于普通購房者而言，媒體又是他們獲得最有效的購房參考信息的重要來源。在多次調控之中，媒體對于調控政策研究對策往往比開發(fā)商更高明，而對于市場輿論的引導作用更是有推波助瀾的作用。媒體需要經濟來源，開發(fā)商需要有效的市場宣傳，因此在共同利益的驅使下，開發(fā)商和媒體保持了高度的默契，這種利益捆綁的直接后果就是媒體在房價看漲的輿論氛圍中為開發(fā)商打造了買漲不買跌的市場環(huán)境，都直接導致了房價的高歌猛進。

六、開發(fā)商對于居住理念的再升級

如果說二十一世紀初的十年是中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展期，那么這個時期最核心的理念就是滿足人們最基本的居住需求，是對傳統(tǒng)中國文化“居者有其屋”的詮釋。而隨著市場的發(fā)展，居住文化的深入，人們已經不再單純滿足居者有其屋的要求，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、溫馨的物業(yè)服務，都成為新型開發(fā)商投其所好的方向。因此，我們看到越來越多的業(yè)主有改善住房的需求，而越來越多的開發(fā)商也把精力放在園林景觀和后期物業(yè)服務上。這一面拉伸了需求也一面增加了開發(fā)成本。

透過這些事實的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)復雜的房價背后也隱藏著如其他物品一樣的價值規(guī)律。綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。我們不能因為固定資產投資大，而簡單地把房地產行業(yè)定位為暴利行業(yè)。尤其是隨著政府更嚴厲地實施“競地價、控房價”策略，我們看到房地產行業(yè)在逐步走入寡頭壟斷的境地。只有具備超前融資能力的開發(fā)商才能夠在激烈的市場競爭中取得優(yōu)質地塊，也才能通過系列后期運作，把房價炒到滿足成本和利潤之和的房價。而隨著國家在科學發(fā)展觀的指引下加強的對房地產的調整，房地產經濟將進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產品，市場將逐漸走向成熟化。這就是我們看到的房價背后的經濟學。