房地產企業的財務風險及防范探析

【摘要】房地產企業的高利潤率是眾多資本涌向房地產領域的重要原因。隨著房地產企業的日益繁榮與發展，高收益背后所蘊藏的高風險是我們所不能忽視的。在追逐企業利潤最大化的同時，房地產企業還應注重對相關風險的防范。本文首先對房地產企業財務風險的表現特征進行了闡述，再對房地產企業財務風險的相關成因進行了分析，最后對房地產企業財務風險管理的防范措施進行了探析，以期能夠為房地產財務風險管理提供建設性的意見和建議。

【關鍵詞】房地產 財務風險 防范探析

一、引言

房地產行業隨著我國經濟的不斷發展逐步呈現出了快速發展的態勢，從其營業收入來看，儼然已經成為我國國民經濟新的經濟增長點。從國家統計局的相關數據：2011年全國房地產業增加值占GDP的比重為5%中，我們可以看出，房地產已成為國民經濟中的重要產業。但是由于房地產業自身具有建設周期較長、投資規模大、相關不確定因素多和受國家宏觀經濟政策的影響大的特點，較大的財務風險是當前我國房地產企業所面臨的問題。

當前，隨著國家對房地產行業的宏觀調控力度逐漸加強，嚴峻的政策形勢也擺到了房地產企業面前。如何對財務風險進行有效的規避與控制，是事關眾多房地產企業生存與發展的大事。房地產企業的財務風險主要表現在以下幾個方面：

（一）負債數額較大，按期償債風險較高

預售款、自有資金、銀行借款和相關經營性欠款是房產企業的進行房地產開發資金的主要來源。從房地產企業財務報表來看，其自有資本金比重比較低，開發資金的大部分來自于銀行借款。同時，由于房地產企業開發周期較長，所投入資金的回收期長，進而給期望利潤率帶來了很大的不確定性。因而，極大的財務風險由此而來。如果企業未能就相關風險進行預測并控制，那么不能償還到期銀行借款本息的概率隨之增大。此外，很多房地產企業在高收益驅使下，盲目進行多渠道融資活動，如將大額存單質押貸款和資金空轉，這些都有可能導致企業沒有能力償還銀行債務本息。

（二）房地產企業再融資風險較高

房地產企業資金需求量大，通過再融資來滿足其資金需要是其解決資金問題的重要措施。但是，隨著宏觀經濟的不斷發展與變化，國家對房地產企業的再融資計劃開始實施相對縮緊的政策，房地產企業的相關融資與再融資提案都被納入國土資源部與證監會的審核范圍。與此同時，政府出于保障民生的考慮，對房地產企業的信貸政策也逐漸緊縮，這也不可避免地給房地產企業再融資增加了難度。此外，房地產企業自身過高的負債率必定會相應降低對債權人的債權保證程度，這對房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力在一定程度上受到了限制。上述因素使房地產企業的再融資變得日益困難，當再融資問題的嚴重性逐步增大時，有可能使房地產企業面臨資金鏈斷裂的致命威脅。

（三）利率波動的風險較大

由于房地產企業的高資產負債率，利率波動對房地產企業影響的程度也被隨之擴大。當利率上升時，房地產企業的資金成本會相應增加，進而導致預期收益降低。同時，利率的升高會使更多資本流向風險較低的國債、銀行存款等領域，投資者的購買欲也隨之降低，整個房地產市場的市場需求也會隨之降低。近年來央行的數次加息使房地產企業的資本成本隨之增加，按揭貸款購房的投資者所面臨的相應成本也迅速上升，會對投資者的購房需求造成影響，這無疑會給房地產企業帶來巨大的損失。

二、房地產企業財務風險成因的分析

不妨將房地產企業財務風險成因從內外部兩個方面來進行分析：

（一）外部成因

企業財務活動所處的外部環境主要包括法律環境、政治環境、經濟環境等，它們雖然存在于企業的外部，但是對企業的財務活動而言，會產生重大的影響。就我國國內的房地產企業而言，法律環境和政治環境相對穩定，企業所面臨的經濟環境對房地產企業的影響則相對較大。經濟環境主要有經濟周期、經濟發展水平和宏觀經濟政策，具體而言，包括經濟周期的波動、產業結構、貨幣政策、國際收支與匯率、通貨膨脹與就業、國民生產總值增長情況和工資水平等。經濟環境的變化會導致房地產企業外部環境的不確定性增加，進而會對房地產企業經營和財務狀況產生重大影響，也會因此帶來相應的財務風險。

（二）內部成因

房地產業作為資金密集型行業，產品開發周期長、資產周轉天數長、資產風險較高是房地產企業的主要特征。房地產企業開發周期越長，由此所帶來的不確定因素也就越大，相應的財務風險也就越大。

過高的資產負債率也是房地產企業財務風險較大的原因。房地產企業自有資金的占比不高，資產負債率往往可以達到70%，甚至更高。充分利用財務杠桿發揮作用帶來的利益越大，所伴隨其產生的財務風險也會越來越高。用自有資金購買土地，再將土地向銀行抵押用于房地產的開發是房地產企業通常所采取的經營模式。在這種經營方式下，一旦相關房產銷售受阻，房地產企業將因此面臨資金鏈斷裂的危險。

此外，房地產企業通常為了經營管理的方便，往往設立相應的項目部來實現對所要開發樓盤的管理，這種經營方式在調動相關項目公司主觀能動性的同時，往往也會帶來相應的管理上的風險與問題，財務風險也蘊含在其中。

三、房地產企業財務風險管理的防范措施

（一）在融資環節的財務風險防范

可以從兩方面來著手：首先，要注重融資策略的創新，實現多元化融資。當前房地產企業再融資較為困難，風險也較高，探索新的融資方式是解決融資難問題的一個較為不錯的方法。為了取得廣泛的資金來源，房地產企業應在利用傳統融資的前提下，應將發行股票、債券、預售房款以及房產信托基金等方式作為傳統融資方式的有效補充，進而實現多元化的融資。在降低資產負債率，對資金成本進行有效控制的同時，以可以為房地產企業擴大資金來源，降低財務風險。再者，房地產企業應該優化資本結構，來降低其償債風險，目前國際公認的資產負債率是60%。房地產企業應通過合理安排自有資金與債務資金的比例關系，尋求最佳的資本結構，這樣才能夠將債務風險進行有效控制。

（二）在投資環節的財務風險防范

房地產企業應該加強對投資風險的控制，為預期報酬的實現而努力。要充分建立并完善投資立項、項目審批、運營管理、過程監控、投資評價和檔案管理的投資管理業務流程，以期能夠使房地產企業投資運營更加有效。在對房地產企業進行投資管理的期間，要對項目進行定性定量的分析，對項目可行性和投資收益進行合理估計；在相關項目進行選擇的時候，要保持謹慎的態度，克服盲目樂觀和冒險主義的思想，努力降低投資風險。

（三）在營運環節的財務風險防范

首先是對應收賬款的管理，賒銷方式進行經營雖然會給企業帶來一定的賬面利潤，但企業并沒有從中得到真實的現金流入，反而會因為相關的利息和稅收的開支加速現金從企業中流出。對應收賬款的管理管理給予一定的重視，并制定合理的信用政策，使房地產企業的應收賬款能夠盡快收回，是企業不得不考慮的問題。應收賬款的快速收回，也會進而降低企業壞賬損失風險。再者就是對現金的管理，保持充足的現金流，統籌安排資金，是企業獲取利潤的關鍵。房地產開發項目所需資金量比較大，如果不能對資金進行合理的統籌安排，資金匱乏并對項目施工進度產生影響的情況是有可能發生的，如果處理不當，甚至導致項目失敗。同時，市場、社會、自然等多種不確定因素都會對房地產開發項目造成影響。這些不確定因素會導致商品房銷售不暢，商品房大量積壓，最終有可能危及企業資金的正常運轉，這些問題得不到有效解決，還有可能使企業逐漸失去再融資能力，為企業財務危機埋下隱患。因而，企業要對現金管理加以重視，應該制定資金使用計劃，使現金收支平衡。財務人員還應充分考慮貨幣的時間價值，盤活企業閑散資金，保證企業經營資金需求。最后，努力降低商品房空置率，進而減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率也是企業在營運管理中應該予以考慮的措施。

四、結語

綜上所述，在宏觀經濟形勢不斷變化的情況下，房地產企業因其自身的特點決定了其所面臨的財務風險較大。在當前形勢下，加強房地產企業財務風險管控的研究，一方面能夠提高房地產企業的抗風險能力，讓房地產企業在多變的形勢下能夠穩健的前行；另一方面，希望通過對房地產企業財務風險管控的研究，使房地產企業能夠更加健康的發展，使房地產行業能夠保持持久的生命力。

參考文獻

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