房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本及風險探究

【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱，具有特別重要的作用，作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項目所需資金又往往非常龐大。那么房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道方面的研究意義是極為重要。本文首先對房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道現(xiàn)狀進行分析，然后重點分析房地產(chǎn)行業(yè)的風險分析以及控制風險所采取的措施。

【關鍵詞】房地產(chǎn) 融資成本 風險

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，也是典型的資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)的特點和目前國家的宏觀調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的籌措資金和風險控制成為亟待解決的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式包括銀行信貸、房地產(chǎn)基金、企業(yè)上市融資、民間拆借、信托基金、海外融資等，但目前仍以銀行貸款為主。同時，國家實行金融宏觀調(diào)控，貸款利率提高、住房貸款首付比例增多、多套住宅限制甚至停止貸款等措施都上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源，再加上房地產(chǎn)市場在國家調(diào)控下，逐漸放慢了發(fā)展速度，前些年過熱的勢頭被遏制，市場逐漸回歸理性。但對房地產(chǎn)企業(yè)而言，隨之而來的是資金回籠慢、銷售走低、存量房增加、拿地意向下降等情況。而在我國，大多數(shù)房地產(chǎn)商是通過快銷走量的模式，實現(xiàn)資金回籠并獲得贏利。這樣的運作模式，必然對于房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本與風險把握有著較高的要求。

融資成本指房地產(chǎn)開發(fā)項目為籌集和使用資金而付出的成本和代價，包括在籌集資金時發(fā)生的資金籌集費，如手續(xù)費、承諾費、擔保費、代理費等，以及在項目開發(fā)的過程中發(fā)生的資金占用所產(chǎn)生的費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目一方面從融資渠道多元化的角度來考慮融資問題，另一方面也要從降低融資成本的角度來進行項目的融資。降低和追求較低的融資成本是資金籌措的基本原則，也是開發(fā)項目選擇融資方式標準之一。

對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)商來說，風險可分為經(jīng)營風險和融資風險。經(jīng)營風險是指項目開發(fā)和建設過程中的不確定性所帶來的風險，是房地產(chǎn)開發(fā)項目的資產(chǎn)風險；而融資風險是指投資者或者開發(fā)商在使用債務時發(fā)生到期難以還本付息的風險，也可以說是因借款而增加的風險，這種風險由房地產(chǎn)開發(fā)項目的所有者和股東承擔。

二、房地產(chǎn)融資成本和風險的關系

在不同的資本結(jié)構(gòu)或債務比重情況下，所有者和投資股東承擔的融資風險是不同的，要求取得的利益補償也是不同的，因而使融資成本發(fā)生變動。對開發(fā)商來說，這里的利益補償也就是融資成本，即開發(fā)商為獲得相應的融資所要付出的代價。因此，融資成本與融資風險有著密切的關系，房地產(chǎn)項目開發(fā)商必須尋求各種資本結(jié)構(gòu)中的融資風險與融資成本的均衡和對稱的融資方案。當項目的融資風險上升時，要有一定的風險受益或成本節(jié)省作為其補償，這一規(guī)律也可用于調(diào)整風險后的資本成本率或融資成本率說明，調(diào)整風險后的資本成本率或融資成本率等于資本的時間價值加上資本的風險價值。對房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，資本的風險價值與資本風險有反向變動的關系。資本結(jié)構(gòu)調(diào)整的變動，引起項目融資成本上升或下降的比例與幅度，應與引起的融資風險的反向變動比例與幅度相協(xié)調(diào)。

三、房地產(chǎn)項目開發(fā)融資風險產(chǎn)生的原因分析

風險是造成損失的可能性，融資風險也稱為財務風險，對于房地產(chǎn)項目開發(fā)商而言，是指其因使用債務而要承擔的風險，包括兩種情況：使用債務導致的利益遭受損失以及開發(fā)商到期不能還本付息，須用資本金抵債。房地產(chǎn)企業(yè)常見的與融資有關的風險主要有如下幾大類：

（一）經(jīng)濟風險

市場的供需環(huán)境、推盤策略、價格策略、匯率變化等各項經(jīng)濟政策都會造成房地產(chǎn)開發(fā)商的融資風險，例如我國對購房相關規(guī)定的變化和銀行信貸政策的變化。其中價格風險和收入風險產(chǎn)生，主要是由房地產(chǎn)市場的供求變化與市場競爭、利率的變動等因素造成融資成本提高，進而對開發(fā)項目造成不利的影響，同樣道理開發(fā)項目涉及外幣資金的方案中匯率的變化也會對項目融資帶來一定影響。

（二）違約風險

違約風險又稱信用風險，是指房地產(chǎn)項目參與方因故無法履行或拒絕履行合同所規(guī)定的權利義務關系。違約風險產(chǎn)生主要體現(xiàn)了一些不確定因素的影響，也可能涉及到各參與放的道德風險。包括：在規(guī)定的日期前承建商不能完成項目的施工建設、投資方拒絕履行出資協(xié)議、借款方無力或拒絕償還債務以及不按合同履行義務的其他形式。由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，事實上的單一渠道將房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險集中于商業(yè)銀行，使銀行承擔風險增大，且一旦風險爆發(fā)不但會危及金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，而且還會傳導至鋼鐵、建材等相關產(chǎn)業(yè)，甚至會危及整個國民經(jīng)濟整體的健康發(fā)展。

（三）市場開發(fā)和運營中產(chǎn)生的風險

開發(fā)運營中的風險主要存在于房地產(chǎn)開發(fā)項目融資可行性研究和項目建設中，銀行、投資者等應該自行或委托工程咨詢機構(gòu)對項目參與各方，特別是項目發(fā)起人、工程承建者、設備及材料供貨商等的信用、經(jīng)營、技術和管理水平進行評估和審查，因為這些因素是房地產(chǎn)開發(fā)項目能否成功和獲取投資回報的基本保證，就融資行為本身而言，其具體風險點在于：

1.實際融資渠道較為單一。從上述我國目前存在的主要四種融資渠道分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)開展諸如上市融資、海外融資、債券融資等，除銀行貸款之外的融資渠道均受現(xiàn)行金融政策極大約束，難以發(fā)揮實際功效，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一化。

2.傳統(tǒng)融資渠道嚴重依賴商業(yè)銀行。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款所占的比重為30%。如果考慮建筑安裝企業(yè)的墊資、個人房貸及土地儲備諸因素這一比重已達到80%，在我國內(nèi)地個別地區(qū)這一比重甚至已達80%～95%由此可以看出企業(yè)對銀行資金依賴的嚴重程度。

四、完善我國房地產(chǎn)融券渠道，降低融資風險的對策

（一）調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，降低融資成本

對一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，資本結(jié)構(gòu)是指從不同融資渠道獲取的資金以及對總資產(chǎn)要求權的各種因素的比例關系，即資產(chǎn)、負債、所有者權益幾個構(gòu)成要素之間的比例關系。也就是表現(xiàn)為權益性融資和債務性融資的比例，這種比例關系不同，資金結(jié)構(gòu)的類型和融資風險與成本的關系也會有所差異。

我國房地產(chǎn)企業(yè)存在資產(chǎn)負債率過高的現(xiàn)象，這影響了其爭取融資的能力，拉高了融資成本，中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足，從而不得不承受過高的融資成本，甚至得不到融資，因此，降低資產(chǎn)負債率，不僅能提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資可能，而且對于融資成本的降低也大有益處。當前，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的拿地資金以及項目開發(fā)實現(xiàn)了最低比例（額度）的要求，且銀行監(jiān)管機構(gòu)早就明確，發(fā)放開發(fā)貸款需要房地產(chǎn)企業(yè)拿到“四證”，房地產(chǎn)企業(yè)應嚴格按相關規(guī)定，做實自有資金，降低資產(chǎn)負債率，這樣從客觀上也能減少融資額，降低融資成本。

（二）拓展多元化融資渠道，分散融資風險

一方面，處于不同階段的生命周期的房地產(chǎn)企業(yè)融資風險和融資需求有很大的區(qū)別。例如，處于成長期的房地產(chǎn)企業(yè)務增速較快，融資需求大，但是，經(jīng)營和現(xiàn)金流的不穩(wěn)定性決定了過度融資可能使公司陷入財務危機，因此結(jié)合企業(yè)的發(fā)展階段考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道很重要。另一方面，融資渠道多元化才能有效的避開國家政策調(diào)控的限制。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，發(fā)展多元化的資金來源，探尋新的融資模式才能持久立足于多變的中國市場。構(gòu)建多元、合理、符合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的融資渠道成了房地產(chǎn)理論界和業(yè)界討論和研究的重點。在理論與實務中，常見的融資渠道及其探索方向主要有：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券以及過橋貸款等。在具體采用這些渠道時，還要考慮其融資成本及隱性成本（如目前常見的手續(xù)費、顧問費等等），以及對于公司股權、資產(chǎn)質(zhì)押、抵押等不利影響。

（三）提高盈利能力，鑄就自身造血機能

房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)要謀得發(fā)展，應抓準市場需求和當前政策，走專業(yè)化、精細化、差異化的經(jīng)營道路，盡最大努力降低法律、經(jīng)濟、市場、運營等多種風險，進一步提高企業(yè)利潤空間，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供比較優(yōu)勢，也為企業(yè)未來發(fā)展提供可靠有力的保障。同時房地產(chǎn)企業(yè)也要轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，與時俱進，逐漸改變傳統(tǒng)的經(jīng)營開發(fā)理念，逐步增大持有物業(yè)，從而確保企業(yè)有穩(wěn)健的現(xiàn)金流入，改變一切依賴融資的思路，建立和提高自身的造血功能。在這方面，香港的幾大開發(fā)商做得很好，如新鴻基、九龍倉、長江實業(yè)等，都在香港的黃金口岸持有了大量的商業(yè)物業(yè)，使企業(yè)未來的項目開發(fā)有了充實的現(xiàn)金流入保障。在我國內(nèi)地，萬達集團的經(jīng)營思路也與之類似，通過商業(yè)地產(chǎn)牽頭，既保證了資金回款，也帶來了住宅產(chǎn)業(yè)的銷售，是一舉兩得的舉措。

房地產(chǎn)業(yè)的特點決定了資金籌措和風險控制的矛盾統(tǒng)一，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，是必須重視和需要解決的問題，同時項目的融資成本和風險控制也有著密不可分的關系，因此作為從房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展來考慮，必須找到解決問題的辦法，進而優(yōu)化房企的融資戰(zhàn)略。

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