房地產開發企業成本核算問題研究

【摘要】房地產開發企業的成本核算對企業利潤產生直接影響，很大程度上反映了房地產開發企業的財務管理水平。土地及設備費用、籌資成本及其他配套管理費用是房地產開發企業成本的主要組成部分。現階段，我國房地產開發企業主要存在成本歸集對象難以確定、成本費用分配和歸集隨意性強、賬簿設置不合理、重工程決算輕項目決算的問題。可以通過建立全部門的成本核算制度，明確成本核算措施并強化會計監督的方式解決以上問題。

【關鍵詞】房地產開發企業 成本核算

房地產成本核算是指將房地產開發企業在房地產開發過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算項目開發總成本和單位建筑面積成本的會計過程。房地產成本核算直接影響到房地產開發企業的盈利能力，是房地產開發企業財務成本管理水平的集中體現。房地產開發項目本身具有投資周期長、投資風險大、成本核算環節多等特點。不斷提高成本核算水平，實施有效的風險管理，是房地產開發企業提高盈利水平的必然要求。

一、房地產開發成本的主要構成

房地產開發成本以用途劃分，可以分為土地、前期工程和設備費用，配套及其他費用以及籌資成本和管理費用三個部分。

（一）土地、前期工程和設備費用

土地、前期工程和設備費用是房地產開發成本的最重要的組成部分，通常占開發總成本的80%以上。其中，土地費用又是此項費用的主要組成成分，主要包括動遷費用、土地出讓金、拍賣傭金以及契稅等；前期工程費用是指為保證工程進度而在施工前支出的各項費用，主要包括測繪規劃和設計費用、三通一平費等費用；設備費用則主要包括設備購置和安裝調試費用等。以上費用均可視為經濟學意義上的沉沒成本（Sunk Cost），即在真正進行開發活動之前已經支出的費用。房地產開發商通常將土地費用、土地開發面積及容積率結合考慮，換算成每單位平方米的土地成本，作為項目可行性評估的重要參考。

（二）配套及其他費用

配套費用主要指為了保證和提高房地產項目銷售和使用價值而投資在配套設施及基礎設施上的費用。大致可分為基礎設施建設費（水、電、煤氣、照明及道路等基礎設施）和公共配套設施費（商店、停車場、學校等公共配套設施）。另外需要指出的是，在開發過程中，房地產開發企業常需要支付諸多行政事業性收費，這一類型的稅費種類不一、收費標準較高且具有一定的強制性，對開發商構成了一定的成本負擔。配套及其他費用一般占總開發成本的10%-15%，由上可知，這其中的部分費用可以通過各種方式有效削減，從而顯著降低開發成本、提高房地產企業利潤率。

（三）籌資成本和管理費用

房地產開發投資周期長、數額大、風險高的特點，決定了幾乎所有的房地產開發項目都是通過外部融資來滿足資金需求的，外部融資成本即為籌資成本，是開發成本的重要組成部分；管理費用則主要包括管理施工人員工資薪酬以及相關折舊費用等。

二、房地產企業成本核算存在的問題

不同的房地產企業在資本規模和開發周期上存在很大差異，因此一般企業的成本核算方法并不適用房地產企業開發成本的核算。在房地產企業成本核算過程中，主要存在如下問題：

（一）成本核算對象確定困難

確定成本核算對象是進行成本核算對象的前提條件，確定的對象保證了成本核算的質量。對于獨棟到幾棟的規模較小的房地產開發，此時的核算對象較容易確定，但對于大型住宅小區或老城區舊城改造這種規模很大的開發項目，就容易出現成本核算對象確定困難的問題，這是由大規模開發項目的復雜性決定的。劃分成本核算對象過粗、過細甚或隨意劃分都會影響成本核算的質量。劃分過粗無法準確反映項目開發的實際成本，給進一步的成本分析和控制造成困難；而劃分過細則會人為增加成本核算的工作量，增加核算成本。

（二）費用化歸集和分配方法不合理

成本會計理論認為，房地產開發過程中所發生的建安工程費等費用為直接開發費用，應直接計入開發成本；而基礎設施建設費、公共設施建設費等間接費用，理論上應該先進行歸集，在采取合適的方法對歸集的費用進行分配，分配到最終成本當中。但在實踐中，拆遷補償費以及配套費用等間接費用，其歸集和分配并沒有一個較為明確的標準，每個公司的劃分、歸集和分配標準各不相同，任意性很大，尚未形成一套較為科學統一的間接費用歸集和分配方法。

（三）重工程決算，輕項目決算

由于工程決算一般在時間上比較明確，計量較為方便，而項目決算時間上較為不確定，因此實踐中，房地產開發企業常常更加重視工程決算、輕項目決算。另一方面，房地產項目建設周期較長，常會跨越幾個會計年度，而通常成本明細賬設置非常詳細，預收賬款設置相對簡單，這就容易增加會計核算的工作量。

三、提高房地產企業成本核算質量的建議

（一）建立科學有效的成本控制體系

通過嚴格限制建設項目的建安成本，降低工程造價，以有效提高盈利水平，同時注重控制降低拆遷安置費用。融資成本方面，應根據融資期限長短和資金回籠規模科學制定適當的財務計劃，提高資金使用效率，有效降低融資成本。

（二）合理歸集分配成本費用

對于開發規模較大、工期較長的復雜工程，如上文所述，很多費用不能直接歸集到成本核算對象中，應避免任意分配，使用合理方法間接的進行成本費用的歸集。例如，公共配套設施費用可以按照受益比例進行分攤，基礎設施建設費可以按照歷史發生原因（即因果關系法）進行合理分配，現場組織管理費用的分配可以參照建筑面積比例，土地拆遷補償費用則可以按照實際占地面積進行分配。總而言之，間接成本的分配應充分考慮到成本核算對象對分配成本的承受力，公平合理的歸集和分配各類成本。

（三）提高對項目竣工決算的重視程度

針對房地產開發企業普遍存在的重工程決算、輕項目決算的現象，本文認為，應通過“預提費用”的方式，將未完工的工程預算計入成本，從而保證項目預算嚴格按照計劃執行，實際支出成本在項目竣工之后再作調整。在權責發生制下對項目成本進行決算，根據所歸集的成本核算對象的費用結轉完工成本，并進行明細核算。

四、結語

房地產開發企業成本核算的復雜性，對財務會計人員的專業判斷能力和業務水平提出了較高的要求。在成本核算過程中，應通過明確核算對象、合理歸集分配成本費用、重視項目竣工決算，從而提高成本管理能力，有效減低成本、控制費用，不斷提高房地產開發企業成本管理水平。

參考文獻

[1]田野.房地產企業成本核算現狀分析[J].市場周刊（理論研究）.2011.

[2]袁靈紅.房地產企業會計成本核算常見問題分析[J].現代商業.2011.

作者簡介：孫法明（1976-），山東棗莊人，研究方向：財務管理、成本核算。