1大概念

日前，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱《意見》），將“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”作為完善養老服務業投融資政策的一項舉措，引發了全社會對以房養老話題的關注。這一模式旨在發展養老服務業中逐漸利用社會力量，發揮市場配置資源的基礎性作用，并以此減輕政府壓力，為養老引來具有持續性的長期資金，增加養老金的多元化籌集渠道。

以房養老非主流

一個人30歲按揭買了房子，60歲退休的那一年終于還完了貸款，但為了養老，他在60歲的時候通過“倒按揭”的方式，把房子賣給了金融機構，金融機構每個月給他一定的養老金，直至終老。

這就是實行以房養老模式后中國老人的人生軌跡。《意見》明確提出，金融機構要加快金融產品和服務方式創新，開展老年人住房反向抵押養老保險試點。而這種“住房反向抵押養老保險”，也就是很多國家流行的倒按揭以房養老模式。比如買房子時候做按揭，交了首付，然后每個月還房貸。以房養老就是一種倒按揭，銀行或其他金融機構按照一個評估值，每個月給你一定的養老錢，養老送終，最后房子的產權歸金融機構。這種模式在美國、日本、德國、加拿大都存在，但這些國家，只是作為補充的非主流的養老模式，同時完全是出于老人和金融機構的自主選擇，適合的人群非常少，即是一種“小眾”的養老方式，本不值得大驚小怪。這一次以房養老提出后，卻引發了民眾對現有養老體系的極大不信任和焦慮，這顯然是和政策的初衷背道而馳的。

出臺背景

“最美不過夕陽紅，溫馨又從容……”每當電視片中出現這動聽的歌聲時，優美的旋律，恬靜的畫面，往往讓人們對退休以后的生活充滿美好遐想。如今，許多大中城市人口平均壽命超過80歲，“壽比南山”在成為中國人的現實之時，退休后的晚年生活能否“福如東?！保瑒t拷問著每一個人。

調查數據顯示，按現在的物價水平測算，退休后30年僅吃盒飯也要100萬元，80后希望60歲以后過上相對愜意的退休生活至少需要準備364萬元。而按現行企業職工養老保險制度，2013年全國企業職工平均退休金為每月1893元，養老金替代率為45%。這意味著企業職工退休后的收入不足退休前的一半，且在職期間收入水平越高，退休金的替代率越低，僅靠社保養老顯然難以維持現有生活水準。

如果社保僅是一個基礎性的養老保障途徑，那么“福如東?！笨抗拆B老金顯然是不行的。何況全國社?；鹄硎聲h組書記戴相龍坦言：“中國養老金缺口來自兩處，一是轉制成本和歷史欠賬，二是人口老齡化帶來的?！?/p>

近年來，中國的人口老齡化勢不可擋。預計到2013年年底，中國60歲以上老年人口總數將超過2億，約占總人口的15%。2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，2033年將突破4億，平均每年增加1000萬老年人口。

伴隨著中國“銀發潮”的到來，如何才能老有所養、老有所依？人到老年靠什么途徑確保幸福、快樂而有尊嚴？養老資金的盡早籌備因此越來越受關注。

養老金計算

以房養老業務體現在還款方式上，借款人可選擇按月償還利息，到期一次性還本；或每月償還部分本金和利息，到期時償還剩余本金和利息，如果到期不能償還貸款，按合同約定銀行需處置抵押房產償還貸款。按照銀行方面的要求，借款期限最長為10年。

趙先生今年69歲，和老伴住在一套兩居室的住房里。他另有一套使用面積60平方米的兩室一廳，經銀行評估價值約為50萬元。子女各自成家，都有住房。趙先生和老伴退休金4700元/月。按以房養老的方式，趙先生的房屋可獲得的貸款金額最高為30萬元，如按當前央行5年期以上貸款基準利率6.55%計算，10年內每月可從銀行領取的養老金約為3414元。但根據銀行在這項業務的實際操作情況，實際執行利率有的是執行基準利率基礎上浮30%的標準，即執行的貸款利率為8.515%。10年內每月可從銀行領取的養老金約為3722元。如果借款人選擇的是按月償還利息，到期一次性還本的方式，按照6.55%的貸款利率執行，應支付的利息總額為10.97萬元；按8.515%的貸款利率執行的話，應支付的利息總額約為14.66萬元。

倒按揭式的養老方式，發源于20世紀80年代的美國，是增加養老資金來源的金融創新產品。美國目前有2%～3%的家庭選擇了倒按揭。而中國假設有1%，這一市場的規模將是1300億元。隨著老齡化程度的加深和觀念的改變，該業務的市場空間將會進一步加大。

時下熱議以房養老，不禁又讓人想起那則老幽默故事：一位中國老太太和一位美國老太太在天堂門口相遇，中國老太太說：“30多年以來，我省吃儉用，昨天終于還完了房貸，可以安心地進天堂了?！泵绹咸f：“我前半生努力工作還完了房貸，后半生把房子抵給了銀行，輕輕松松地拿著錢周游世界，享受生活，現在我對一生心滿意足，對人間再無牽掛了。”現如今，國家對以房養老模式的明確表態，又讓中國老太太多了一項美國老太太式的養老選擇。

有別以房換養

近幾年來，南京、上海、北京、長沙等城市曾經自發興起所謂的以房養老試點。南京溫泉留園老年公寓早在2005年在全國率先創立“以房養老南京模式”，擁有該市60平方米以上產權房、年齡60歲以上的孤殘老人可自愿將房產抵押給留園，經公證后入住留園，終身免交一切費用，待老人去世后，房屋產權歸養老院所有。這些所謂的以房養老其實是以房換養。結果，由于老人不認可、租賃市場尚不成熟等多重因素，上述試點因業務成交量極少而最終陷于停滯萎縮的局面。

有媒體報道稱，業內專家透露“征收遺產稅被寫入十八屆三中全會文件草稿”，消息一出便引發廣泛關注。雖然相關當事人表示否認，但“征收遺產稅”再度惹來諸多議論。而今年國務院同意并轉發國家發改委等部門《關于深化收入分配制度改革的若干意見》稱，“研究在適當時期開征遺產稅問題”。

相比之下，以房養老模式在國外已經成熟運行了多年，但西方人與中國人在家庭養老和消費觀念上存在著巨大的差異，另外，國外高額遺產稅的征收這一重要因素，也導致國外老人更加樂意將房產抵押后用于養老。隨著中國開征遺產稅的迫近，國內消費者的養老觀念和消費觀念在漸變過程中。

隨著中國目前4+2+1家庭結構的日趨明顯，養老全靠子女變得越來越不切實際，國人的家庭消費觀和養老觀念正在變化中。一方面，越來越多的人員需要在年老后獲得基本保障體系以外的補充養老方式；另一方面，越來越多的老年人群不愿意給子女造成過多的經濟負擔和生活壓力，子女也在考慮老人入住養老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押，金融機構為你養老”逐漸成為一種新型的養老方式并在局部地區生根發芽。輿論普遍認為，和幾年前相比，此次以房養老試點將帶來不一樣的消費環境。

2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇將以房養老這一理念介紹到了中國。2007年他成立了幸福人壽保險公司并親自參與這一“倒按揭”產品的研發，但至今仍沒有實質性進展。

2007年11月，從上海市公積金管理中心傳出消息，以房養老方案研究和試點工作已取得突破。試點方案暫定名為“以房自助養老”協議，與倒按揭模式不同的是，該“以房自助養老”的試點從一開始就變更了房屋的產權人。除了選取一對80多歲的老人家庭做試點外，再無取得進展的消息傳出。

2011年《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》就明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展以房養老試點業務。

2012年4月，南京出臺《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》中提及以房養老。一年多來，南京的以房養老試點業務沒有任何進展，相關負責人透露，因為法律制度缺陷，此模式仍停留在政策研討階段。

2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外發布。該《意見》明確提出，“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。具體操作辦法和實施計劃有望2014年一季度出臺。