3類誤區

近期《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》公布之后，很多人在思考這個以房養老政策對自己生活可能帶來的影響。由此產生了這樣的言論：“以房養老，房子都沒了，怎么能老有所養？”“媽媽以房養老算了，以后就不用給生活費了”“以房養老這個政策好，養老金的大缺口這樣就解決了。”這些說法是否站得住腳？

誤區一：必須實行房屋產權轉移

以房養老并不是一個新鮮的事物，美國早在20世紀80年代就開始實行這一養老政策。作為以房養老的鼻祖，美國聯邦住房管理局開發了倒按揭貸款；聯邦國民抵押貸款協會推出了住房保留計劃；財務自由老年基金公司提供了非政府擔保倒按揭貸款。無論是哪一種模式，美國模式的本質都是住房抵押貸款，老人故去后房屋產權將發生轉移。

于是，以房養老傳到國內之后，也將房貸倒按揭和房屋產權轉移作為了以房養老模式的樣板。2005年，南京湯山的“溫泉留園”推出政策：擁有該市 60平方米以上產權房、年齡 60歲以上的孤殘老人，可自愿將房產抵押給留園，經公證后入住留園，終身免交一切費用。老人去世后，房屋產權歸養老院所有。這是一種變相的房產抵押貸款。南京留園民間版以房養老模式成為全國以房養老政策的先行者。但“留園”模式的效果并不理想，當年僅辦理了幾筆業務，數量有限。后因股東間的經濟糾紛陷入停滯，并最終改成了溫泉酒店。

隨后，2007年，上海市公積金管理中心曾試行過以房養老模式，有兩種方式可供選擇：方式一是“以房自助養老”，即65歲以上的老年人將自有產權房屋出售給市公積金管理中心，并選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用；方式二是“倒按揭”模式，房屋抵押后按月從金融機構領取現金直到亡故。試行的結果是真正符合條件的申請人很少，之后不得不停辦了這項業務。

2012年，南京市再次進行了以房養老的嘗試，這次嘗試的發起人是政府。該年4月份，南京發展和改革委員會、南京市民政局、南京市老齡工作委員會共同下發了《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》，開展以房養老（住房反向抵押貸款）試點業務。但是，直到現在，南京的以房養老試點業務仍停留在政策研討階段，沒有取得太大的進展。

中國式以房養老進展不大，原因當然有很多，其中最重要的一個問題可能是觀念問題。以房養老的終點，是房屋產權在房貸倒按揭之后，從老人的繼承人那里轉移出去，這恐怕難以被大多數中國人所接受。

事實上，以房養老不必死扣美國模式。不發生產權轉移的模式也是可以有的，那就是通過出租房屋來養老。早在2011年，北京和杭州都出臺過相關以房租養老的政策。現在的問題是：有沒有一個能夠從頭管到尾的企業，來具體持續性地推進這一系列事情？這些事情應該包括：房屋出租、租房置換、老人安置、養老院聯系等。或者干脆由該企業出面，在城市郊區地價較低的地方修建養老院，將老人送入其中，然后把老人手上的房子統一出租，用租金來維持老人的生活。這樣老人既可以安享晚年，又不用擔心房屋產權的變更。

誤區二：可以免除贍養義務

“父母的房子已經抵押給銀行倒按揭了，他們也住到郊區的養老院去了。而我和愛人的工作又很忙，好不容易有個節假日，睡覺都來不及，真沒時間去看他們。反正，他們的養老問題也全都解決了。”在老人采用了以房養老的做法之后，恐怕很多子女都會很自然地產生上面的想法。難道真的不用再對老人做出贍養了嗎？

贍養費如何計算？首先計算子女家庭的人均月收入，子女人均月收入低于最低生活保障線時，視為該子女無力向父母提供贍養費。子女家庭人均月收入高于最低生活保障線時，超出部分，2個子女以內的按50%計算贍養費；3個子女以上的按40%計算贍養費。應付的贍養費除以被贍養人數得出付給每個被贍養人的贍養費。

贍養是子女必須履行的義務。不論父母的養老金是否足夠，對老人進行贍養都是天經地義的。如果父母的養老費不夠，子女的贍養費就是雪中送炭；如果父母的贍養費充足，那子女的贍養費就是錦上添花。

誤區三：可從根本上解決養老金問題

中國養老保險制度框架設立于1997年，養老保險費的60% 進入現收現付制的統籌賬戶，40%進入對應于基金制的個人賬戶。在現收現付制下，制度的第一代人并沒有為養老金賬戶做出太大的貢獻，就享受到了作為饋贈的養老金，但他們所欠債務卻向后人傳遞，由下一代來償付；而個人賬戶幾乎全部被用來支付現有退休人員的養老金，成為一種名義賬戶。因此我國的養老金賬戶非但沒有積累，缺口還越來越大。

2012年12月18日召開的社會保障國際論壇上，中國社科院發布的《中國養老金發展報告2012》顯示：2011年，全國城鎮職工養老金收不抵支省份達14個，收支缺口達767億元，高于2010年。2010年有17個收不抵支，缺口達679億元；2011年收不抵支的省份雖然減少到14個，但缺口卻高于2010年。同時，2011年記賬額達到24859億元，空賬額達22156億元。個人賬戶空賬額繼2007年突破萬億元大關后，再次突破2萬億元。中國養老金存在巨大缺口已成為不爭的事實。

隨著中國人口老齡化的快速到來，這種支付壓力將變得越來越難以承受。1990年大約是8個年輕人撫養1個老人；現在大約是3個年輕人撫養1個老人；到了2030年，2個年輕人撫養1個老人；2050年將變成1個年輕人撫養1個老人。

在中國日益邁向老齡化，養老金缺口巨大的今天，以房養老的提出，不失為解決該問題的一條途徑。但是，按照現有物價水平，一對平均壽命可以達到80歲的老年夫婦，如果從60歲開始養老，其房產價值必須高于72萬元，才能使以房養老的條件得以成立，而且這個房子的產權還必須完全歸屬于老年夫婦所獨有。較高的條件，使得以房養老可能最終只會成為一個小眾市場。

從以房養老的鼻祖——美國的情況來看，該模式也并非主流的養老模式。1989年，美國政府開始試點運行以房養老， 1998年，該項目轉為正式。經歷20多年發展后的今天，每年的簽約量只有7萬左右，市場空間非常狹小。由此可以看出，即使是在美國，“反向抵押貸款”式的以房養老也更多只是作為養老收入的補充出現，并非核心收入來源。

以房養老并不能解決養老金問題，最多只能算是一種有益的補充。

當然，以房養老需要解決的問題雖然很多，但在北京、上海、廣州、深圳等房價較高的大城市，還是大有可為的。期盼更多更好的養老政策能繼續出臺，解決老齡化中國的后顧之憂。