4個條件

“在世為你養老，生后留下房子。”一種新型的養老方式，隨著2013年9月《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的公布，正式浮出水面。以發源地美國的情況來看，該模式在一定程度上解決了老齡化社會的養老問題。但是，在中國，此種養老方式可能會遭遇水土不服，若要真正發揮它的養老功能，需滿足以下4個條件。

條件一：房價高 收入低

2013年5月15日，世界衛生組織在瑞士日內瓦發布了《2013年世界衛生統計報告》。報告顯示，中國人均壽命已達到76歲。隨著生活水平的提高，人的壽命只會越來越長，中國人的平均壽命超過80歲將成為可以預見的現實。而某些醫療、生活條件較好的城市，人均壽命更是大大領先于全國水平。以北京為例，《北京市衛生與人群健康白皮書》顯示，早在2005年年底，北京市民人均壽命就已經達到了80.09歲，而到了2012年，北京市的人均壽命更是高達81.35歲，已同世界高收入國家水平相當。

中國人壽命的提升，意味著需要更多的財富來支持退休之后的老年生活。這就要求以房養老政策中的房產，必須具有較高的價值。按照現有物價水平，一對平均壽命可以達到80歲的老年夫婦，假設其每月消費3000元，則在20年的時間里共需要72萬元，才能順利完成老年生活。如果想生活得更好，則需要的資金將更多。這意味著，如果老年夫婦擁有的房產不能達到72萬元的底線，則以房養老政策可能會成為空談。

此外，即使老年夫婦擁有較高價值的房產，但如果其自身的存款較多或退休金較高，即他們并不缺錢，那么將房產抵押獲得養老的可能性也較小。

由此，一個悖論產生了：如果一對老年夫婦的收入水平低，意味著他們退休前工資也不會太高，怎么可能會有這個經濟實力在退休前擁有至少價值72萬元的房產？相應地，如果一對老年夫婦擁有房產，那么意味著他們在退休前擁有較為不錯的收入水平，其退休金通常不會太少，那么他們為什么要反向抵押房產獲得養老資金？尷尬產生了：有錢的不需要，沒錢的辦不到。

事實上，擁有高價值房產，但經濟收入低的老年夫婦，即使有，也是少數。如果不能有效解決這個問題，以房養老政策可能會成為空談。

條件二：創新金融產品

以房養老的正式稱呼應該是住房反向抵押貸款，本質就是一種房產抵押貸款，而貸款業務通常被認為是銀行的傳統業務范圍。

在政策制定者的眼中，養老歸屬于保險。《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》中關于以房養老的說法是：“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向抵押養老保險試點。鼓勵養老機構投保責任保險，保險公司承保責任保險。”

但中國卻不允許混業經營，即銀行不能干保險的事，而保險也不能干銀行的事。普通老百姓在銀行里看到的那些保險產品，只是銀行的代理銷售業務，并非銀行自己擁有的理財產品。中國的保險、銀行、證券、信托、期貨等金融機構，只能各干各的事，不允許你中有我，我中有你。這樣問題就出來了：以房養老的房子部分屬于銀行業務，保險難以插手，而以房養老的養老部分屬于保險業務，銀行又難以介入。

如果混業經營不被允許，或者不能推出一種行之有效的打破雙方業務界限的創新金融產品，那么以房養老這個銀行業務和保險業務的混血兒如何才能“順產”，確實是個很大的問題。

條件三：房價、幣值穩定

房價穩定是指在老人從生前房產抵押開始到死后執行償付為止的時間段內，房價始終保持在較為平穩的水平，不會超出當初太多，也不會低于當初太多。而幣值穩定則是指上述時間段內，物價水平始終保持一個較為平穩的水平。兩者的雙穩定恐怕是以房養老能夠得以順利實施最重要的條件。

1993年中國大米的市場價格大約為0.8元/kg。2013年，大米的市場價格最低也要4元/kg，同期漲幅為400%。20年間，以米價計算，物價上漲4倍。假如2013年12月，仍然是60歲的張某夫婦向甲銀行協商以房養老，房產是他們獨立所有。雙方協商：房屋作價70萬元，由甲銀行按月發放，等張某夫婦去世后，再賣出房子，償還甲銀行的貸款，如果有余款則歸張某夫婦的子女所有。假如貸款利率按照現有執行標準計算，20年后的2033年，張某夫婦相繼去世，可以發現連本帶息，張某夫婦的子女一共需要償還116萬元。但是如果按照1993～2013年的米價計算，2033年116萬元的實際購買力只相當于2013年的23.2萬元，在這個例子中，甲銀行顯然吃虧了。

假如，甲銀行不想吃虧，雙方約定房屋作價70萬元，張某夫婦房屋的產權在生后完全歸甲銀行所有，不論賣出多少錢，都不用返還給張某的子女。那么按照1993～2013年米價的漲幅，20年后70萬元的房產價值應該在350萬元，大大超過116萬元。這樣一來，張某夫婦一家顯然也吃虧了。

退一步說，即使張某夫婦同意了這種方案，甲銀行還是會有擔心的。萬一到時候人口老齡化嚴重，房屋供大于求，房價非但沒有漲上去，反而還跌了，跌得比當初70萬元的預估價還低，那怎么辦？甲銀行豈不是又吃虧了？

沒有穩定的房價和物價做支撐，以房養老可能還只是鏡中花、水中月而已。

條件四：完全產權獨立房

以房養老，首要條件是老人擁有房產，而且這個房產必須是完全產權，即不存在貸款、抵押或與他人共同所有等諸多情況。產權不完全就容易引發各種糾紛和問題。

假定在2013年12月，60歲的李某夫婦向甲銀行協商，養老抵押他們與子女共同擁有的現住房產。在甲銀行依約按月發放貸款之后，李某夫婦過上了幸福的老年生活。20年后，李某夫婦相繼去世。甲銀行要求出售該處房產，履行以房養老合同。但李某夫婦的子女卻提出，該處房產應該由他們完全繼承。同時，他們對于李某夫婦與甲銀行簽訂的養老合同一無所知。而且，他們也沒有在上面簽過名，簽名系代簽或偽造，該合同無效。就這樣，一場最終可能需要鬧到法院才能解決的糾紛出現了。

只有養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全產權，才能擁有對房子的最終處置權。

此外，僅僅擁有完全產權還不夠，在以房養老模式中，老年夫婦擁有的房產也最好與子女的房產獨立，各自居住。否則，老人故去后，子女便無處可居。