5重障礙

如何養老一直是中國老百姓密切關心的話題，也是社會難題。房價不斷上漲，很多老年家庭最值錢的資產就是房子，但由于自住需求無法賣出。另一方面，他們的退休金收入十分薄弱，甚至無法抵御不斷上漲的通脹，陷入了生活困境，只能降低生活品質。通過住房倒按揭，讓老年家庭既不影響晚年居住，又可提供足夠的養老金來滿足退休養老，減輕了政府和兒女的負擔，似乎是兩全其美的事情。然而據筆者觀察，目前中國要實施住房倒按揭養老，至少還有5個方面的障礙。

障礙一：資產傳承觀念

儒家思想究竟是一個學派，還是一個教派，至今尚有爭論。但中國人信奉儒家思想卻是一個不爭的事實。信奉儒家思想的中國人，對家的觀念非?？粗?，而房又處于家的核心位置，有房才有家，沒房就沒家。而且，在中國傳統觀念中，對于欠債過日子又是有抵觸情緒的。以房養老，歸根到底還是用借來的錢過日子，自己的房子則相當于抵押品。

抵押房產，借錢度日。做了一輩子房奴的工薪階層，以為到了退休之后，能安安心心地過上擁有自己房產的踏實日子。但卻發現，由于需要養老金，房子又被抵押出去了，怎么想都不會覺得安心。人需要有安全感才能活得幸福，而價值創造高峰已經逝去的老年人，所需要的安全感又尤為強烈。此外，養兒防老也是中國人的傳統觀念。許多中國老人節衣縮食奮斗一輩子就是為了后代，子女也把為老人養老送終并繼承遺產視作天經地義的事情，其中若有一方沒有盡到責任，就會背起道德的枷鎖?！暗娣酱绲?，留于子孫耕”，正是這種房產傳承的生動體現。

倒按揭核心的過程在于將房子反向抵押給銀行，銀行通過計算和評估后每年支付現金給老年人作為養老金，等到老年人去世后，產權就歸銀行所有，銀行可以自行處理。在這種情況之下，就存在了很大的利益沖突，對于經濟不好的家庭來說更是明顯，子女對父母所遺留下來的房產有更大期待。中國父母為子女考慮的遠比自己多，他們是否愿意為自己的生活，放棄家庭最重要的資產傳承是未知數。在傳統養兒防老的養老模式里，失去了未來可以給予子女的房產，不排除一些子女對贍養老人更不上心。推行此政策，可能會對現有的社會養老模式是一個巨大沖擊，甚至會導致家庭關系緊張。

當然，以房養老用法規的形式正式提出，可視為國家在養老領域的一次探索，隨著中國金融體制改革的深入，期待更多的后續措施能夠出臺，來解決老齡化下的中國式養老問題。

障礙二：法治環境

對于房產倒按揭養老，技術上核心的難題在于如何對房產進行估值?，F有的房產按揭和抵押，估值比較容易，一般是根據房產交易價格進行評估，也就是時點價。對于反按揭，銀行拿到的是數十年后的房子，在現在時點很難估計出未來的房產價值。銀行肯定會對現在的房價進行一定程度的折扣，力度也不會低，否則銀行不愿意進行期限長、不確定因素多的風險投資。

針對現在時點的房產評估，會有很多參考價格和評估機構可以比較，評估結果相對公正合理。要進行反按揭評估，由于技術原因，能有資格評估的機構不會太多，而且它們更傾向于銀行的價值體系，這對于辦理反按揭的老年人來說不那么公正、合理。

障礙三：產權問題

要理解這個問題，有必要先來看國際上的現有房產倒按揭政策是如何實施的。從國際上現有該項政策的國家實施情況來看，并不是所有的房產都可進行倒按揭操作。一般來說，住宅分成兩種：一種是公寓樓房，一種是獨棟住宅也就是別墅。執行倒按揭政策的國家，住宅的所有土地都是永久產權的，一旦買下后產權就歸持有者所有。國際上的反按揭條件，僅針對有土地所有權的獨棟住宅。倒按揭的評估價按照土地的評估價，不包括房屋建筑。在評估價中，一般是按照50%～70%進行折算，倒按揭人死亡后，銀行連房帶土地一起收回。國外的成熟經驗是重視土地永久產權價值，而剔除建筑物價值。

中國是土地國有制，所有土地歸屬國家所有，住宅土地最多70年產權。產權到期后是由國家收回，還是持有人補交土地款繼續買斷，還是無償續期？從商品房開發浪潮開始，還沒有遇到這一問題，但對于倒按揭來說，這就成為了制度上不可逾越的障礙。

土地只有70年使用權，可能等做倒按揭時只有30年，如果倒按揭人比較長壽，銀行就面臨著非常尷尬的局面，存在著很大的政策性風險；如果規定70年產權到期后無償收走，對銀行來說就是雞飛蛋打；如果交費續期，這個費用銀行交納，就會大大增加成本。

國外房產買賣的核心是土地問題，建筑物的壽命和使用年限并不是倒按揭政策要考慮的重點。國內土地不允許隨意改建和重建地上建筑物，目前國內建筑實際使用年限比較短，年久失修的情況比較多，這對住房倒按揭相當不利，特別是銀行的風險極大。

障礙四：購買力不足

購買力障礙是必須考慮的一點。對于住房反按揭政策來說，房產價值會有規定，會對房源有一定的要求，如品相較好、土地使用年限較長、地理位置好等。目前中國房價是不斷上漲的，要符合以上條件，在一線城市可能動輒幾百萬元。這里有個悖論，能買得起這些房子的人，至少也是中產階級以上。他們當中又有多少需要反按揭來補充退休金？相反更需要補充養老金的老年人，他們的房子往往不符合未來反按揭的要求。這里實際上存在著客戶群體的隱形沖突：一方面符合倒按揭要求的房源所有人很少有這方面的需求。另一方面真正有退休金補充需求的可能房源又不符合要求。

障礙五：金融系統性風險

作為倒按揭參與的主體，銀行的倒按揭和按揭一樣，抵押物都是房產，其最大的風險在于房價的波動。未來數十年的房價很難預測，一旦房價面臨下行壓力，銀行所持有的抵押物價值大幅度下降，從而引發嚴重的金融體系風險。

美國次債危機之所以爆發，其根源就在于之前繁榮的房產市場通過金融機構的高杠桿金融工具，吸收了大量資金套利。等到房產市場泡沫破滅，房價大幅下跌，立刻讓所有基于房產價值的抵押物和金融工具全部資不抵債，從而整體金融泡沫破滅，經濟蕭條，銀行倒閉。對于反按揭來說，由于比按揭更加難控制和預測，銀行極容易被房價綁架，出現金融體系的系統性風險。