6國經驗

倒按揭源于荷蘭，但這種方式對荷蘭人并不感興趣，基本沒有市場。倒按揭發(fā)展最成熟、最具代表性的是美國。事實上早在20世紀60年代，美國就開始試水以房養(yǎng)老模式，隨后歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。

美國：政府主導 提供擔保

美國的以房養(yǎng)老項目由聯邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯邦住房管理局（FHA）主導。該項目最大的特色是政府主導。政府為貸款提供擔保，金融機構無需擔心無法收回貸款。主要面向62歲以上的單身老人或夫婦。申請門檻不高，只要沒有拖欠聯邦政府任何債務，并擁有已經還清按揭或所欠按揭數額不多的自住房，就符合條件。申請者用來抵押的住房也沒有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進行估價，并且以提出申請的夫婦中年紀較小一方的年齡為準，參考利率、房屋估值和地理位置等因素，向其發(fā)放相應的貸款，直到申請者永久性遷出、將抵押住宅出售或去世為止。

申請人在世期間享有對抵押住房的所有權，去世后房屋收歸HUD，并由其出售房屋清償債務。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。此外，在老人去世后，子女有權在支付了銀行付出的貸款和利息后，繼承產權；但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續(xù)費時費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

這項計劃推廣多年來，也出現了一些問題。最主要的問題是由于需要支付各項規(guī)費，使得前期各項成本過高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高，一般為9.5%，幾乎是其他貸款利率的2倍。辦理過程中申請人要交納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢將在金融機構發(fā)放貸款時扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價等費用也由房主自行負擔。等到合同期滿，房主可能會所剩無幾。

德國拿到錢住進高端養(yǎng)老院

目前德國的老齡化程度已列歐洲第一，而人口老齡化給養(yǎng)老保險體制帶來極大沖擊。老年人如何養(yǎng)老已成為德國社會關注的焦點。在德國養(yǎng)老的形式有許多，在家中居住靠社會養(yǎng)老金度日的形式最普遍。此外，以房養(yǎng)老的方式也深受歡迎。有的德國老人把房子出租給年輕人，利用房租來維持自己的退休生活。由于德國人支出的房租約占個人全部支出的1/4～1/3，因此通過出租房子養(yǎng)老也是一種很有效的方式。也有的老年人出租一部分房子收小部分費用，年輕人則幫助老年人干些家務，也緩解了“空巢”而產生的孤獨感。

荷蘭：以房養(yǎng)老成明日黃花

荷蘭的倒按揭，其實就是將房子的剩余價值提前套現。通過倒按揭，老人們可以以房產作抵押向金融機構貸款，金融機構會對房產的現價、借款人年齡、生命期望值等因素進行評估，然后一次性或分批向老人支付錢款。老人則可以一直留在房子里居住直至去世。金融機構還會給貸款金額設一個上限，一般是總貸款金額不超過房產價值的75%。一旦貸款金額達到這個上限，借款人要么必須償還額外的貸款，要么必須提前賣房。

倒按揭如今在荷蘭幾乎已成為明日黃花。自2008年經濟危機爆發(fā)以來，由于房價下跌、風險過大，銀行對這項業(yè)務不再充滿熱情，很多金融機構干脆不再提供倒按揭產品。在這種情況下，那些希望以房養(yǎng)老的老人也沒有了可以將房產價值提前兌現的選擇。據荷蘭住宅業(yè)主協(xié)會網站介紹，荷蘭約有30萬戶養(yǎng)老金收入低的老年家庭，他們的大部分財產往往就是他們的房子。為解決這一問題，該協(xié)會連同銀行、保險公司、養(yǎng)老基金、公共房屋公司在政府的支持下成立了一個“以房養(yǎng)老工作組”，致力于想出更好的以房養(yǎng)老點子，然而到目前為止還沒有很好的方案出爐。

新加坡：可一次性抵押

在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領取養(yǎng)老金度日，也可以將自己的房產出租，以租金養(yǎng)老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作老年日常開支，或是購買保障型投資產品。新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。此類公寓使用權一般為30年，可延長使用期但不能轉讓和繼承。

此外，新加坡以房養(yǎng)老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

英國：房子無使用年限

英國的住房養(yǎng)老模式則更多地借助于保險公司的力量。英國的以房養(yǎng)老主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。

由于英國的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規(guī)范，因此老年人的權益還是有保障的。

日本：政府、機構皆參與

日本從1981開始引進以房養(yǎng)老的概念，2002年正式設立這一制度，主要包括由各地方政府參與的直接融資方式和通過銀行等金融機構參與的間接融資方式。

日本以房養(yǎng)老主要針對退休后想繼續(xù)住在自己的老房子里的低收入老人。他們可以用自己的住房作為抵押來預支貸款。不過，這項制度對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人的年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。此外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，集體住宅是不可以申請的。

審核獲得通過后，申請人每月可以領到30萬日元以下的生活費，但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%，借貸期限到貸款額度到達總額度上限為止。生活費每3個月發(fā)放一次，貸款的利率比較低，每年3%左右。貸款的償還期限是申請人去世后3個月內，由擔保人負責一次性償還。