海外置業(yè)要找“合伙人”

目前，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者還沒(méi)有通過(guò)專業(yè)房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)和公司投資房產(chǎn)的習(xí)慣，但拿美國(guó)股票投資市場(chǎng)做比較：該市場(chǎng)70%投資者都不是自行選擇和購(gòu)買股票，而是股票經(jīng)紀(jì)公司或者客戶專屬的理財(cái)機(jī)構(gòu)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，幫助客戶完成股票篩選和投資的；同樣道理，海外專屬房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)在信息收集、市場(chǎng)判斷、投資目標(biāo)設(shè)立、制定投資退出機(jī)制等方面，比個(gè)人的市場(chǎng)判斷更加全面和理性。

所以，投資者要清晰辨別及篩選出對(duì)自身投資有利的房產(chǎn)購(gòu)買渠道，與自己同路的“合伙人”結(jié)盟，從而在投資伊始就能贏在起跑線上。

那么，從海外的房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這3位優(yōu)秀的房產(chǎn)投資“合伙人”該是誰(shuí)？認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

第一位合伙人——專業(yè)的房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)，能提供獨(dú)立第三方的信息，評(píng)估投資人的投資能力，制訂相匹配的投資目標(biāo)和投資規(guī)劃，協(xié)助客戶做出正確的投資決策。

第二位合伙人——金融機(jī)構(gòu)或者銀行，讓對(duì)方提供資金、評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)，并共同承擔(dān)該投資風(fēng)險(xiǎn)。

第三位合伙人——專業(yè)、可靠的買方律師，確保投資房產(chǎn)（住宅和商業(yè)）規(guī)避法律糾紛，產(chǎn)權(quán)清晰地過(guò)戶、轉(zhuǎn)讓、守護(hù)、傳承與繼承。

專業(yè)的房產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)：

能提供專業(yè)的投資指導(dǎo)

基于以下幾點(diǎn)，房產(chǎn)理財(cái)專屬機(jī)構(gòu)可以和投資者們結(jié)成利益同盟，成為投資者們的“合伙人”。

1 海外專業(yè)房產(chǎn)理財(cái)投資公司向客戶推薦適合的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，客戶向其支付專業(yè)咨詢費(fèi)用，只有讓客戶滿意了，它才能獲得持續(xù)、可觀的收入；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)都是“賣方”，他們的收益與房屋交易數(shù)量及金額掛鉤，賣的房子越多、金額越高，他們的收益也就越好。因此，他們是不可能站在投資者和購(gòu)房者的立場(chǎng)和角度來(lái)考慮問(wèn)題，分析市場(chǎng)狀況與規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)的。

2 海外專業(yè)房產(chǎn)理財(cái)投資公司除了具有房屋代理、經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)之外，還通常擁有銀行信貸資質(zhì)、會(huì)計(jì)師資質(zhì)、資產(chǎn)評(píng)估師資質(zhì)、理財(cái)規(guī)劃師資質(zhì)、私人資產(chǎn)管理等相關(guān)資質(zhì)，因此他們的薪資水平屬于高收入階層。對(duì)于海外專業(yè)投資理財(cái)機(jī)構(gòu)或者個(gè)人理財(cái)規(guī)劃師而言，他們真正的核心價(jià)值和創(chuàng)造財(cái)富的主體是維護(hù)客戶利益，即客戶本身。

3 理財(cái)規(guī)劃師及房產(chǎn)理財(cái)投資公司的專業(yè)化服務(wù)更加多元化，除銷售房地產(chǎn)以外，還提供稅務(wù)安排、私人理財(cái)、個(gè)人及公司貸款、個(gè)人及家庭的信托建立與經(jīng)營(yíng)等服務(wù)，房產(chǎn)投資是其給客戶提供專業(yè)服務(wù)的衍生產(chǎn)品，而不是唯一業(yè)務(wù)和收入來(lái)源，因此，會(huì)更加從容和客觀。

海外金融機(jī)構(gòu)或者銀行：

能共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

找到了房產(chǎn)投資事業(yè)的第一“合伙人”之后，還需要尋覓能提供資金扶持的第二“合伙人”，這就像公司的不同股東是彼此之間資金支持的“合伙人”，PE是為IPO上市公司提供資金的“金主兒”，投資海外房地產(chǎn)的國(guó)人，也需要找到一位能夠提供房產(chǎn)融資、貸款按揭、對(duì)房產(chǎn)提供價(jià)值評(píng)估、愿意與投資者共同承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的海外銀行或者金融機(jī)構(gòu)作為資金“合伙人”。

專業(yè)、可靠的買方律師：

能避免投資的物業(yè)發(fā)生法律糾紛

俗話說(shuō)得好，“一個(gè)好漢三個(gè)幫”，最后提及且一定要尋找的第三位“合伙人”——律師，能夠?yàn)橥顿Y者提供盡職的物業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)查，如抵押、保修、保險(xiǎn)、害蟲(chóng)防護(hù)、開(kāi)發(fā)商及建筑商資質(zhì)等。在國(guó)內(nèi)，購(gòu)房者很少和律師進(jìn)行購(gòu)房的直接溝通，甚至在簽約的整個(gè)過(guò)程中根本沒(méi)有律師的指導(dǎo)，即使有律師參與，也不知道律師的職責(zé)范圍。相反，在海外進(jìn)行物業(yè)投資和購(gòu)房，特別是在歐洲、北美（美國(guó)、加拿大）、英聯(lián)邦國(guó)家（澳大利亞、新西蘭、新加坡等）等成熟市場(chǎng)，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和交割流程一定會(huì)委托律師全程參與。這樣做的目的是為了規(guī)避產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換中的法律漏洞、產(chǎn)權(quán)瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)。

舉例而言：澳洲律師通常購(gòu)買1000萬(wàn)澳元的職業(yè)保險(xiǎn)，美國(guó)律師要購(gòu)買500萬(wàn)美元的操守保險(xiǎn)，這些都保證了在海外律師參與下的房產(chǎn)投資，如果出現(xiàn)合同紕漏，所造成的損失將由律師的保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)，規(guī)避了國(guó)內(nèi)類似豆腐渣工程、一房二賣、產(chǎn)權(quán)糾葛等風(fēng)險(xiǎn)。

電影《中國(guó)合伙人》的結(jié)尾是“新夢(mèng)想”以30億美元的市值在紐交所成功上市，成為中國(guó)最大的教育產(chǎn)業(yè)股。

喬布斯和他的合伙人沃茲尼亞克一起創(chuàng)辦了蘋果，巴菲特和他的老朋友芒格一起成就了伯克希爾·哈撒韋。無(wú)數(shù)成功的例子都告訴了我們這樣一條經(jīng)驗(yàn)：找到正確的“合伙人”，將幫助您事半功倍地實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。

自1997年中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)化以來(lái)，至今只有短短16年的發(fā)展經(jīng)歷，卻走完了歐洲、北美國(guó)家上百年，英聯(lián)邦國(guó)家?guī)资甑牡禺a(chǎn)財(cái)富匯聚歷程。在如今越來(lái)越多的國(guó)人選擇海外置業(yè)、配置離岸資產(chǎn)的背景下，不能再簡(jiǎn)單應(yīng)用在國(guó)內(nèi)短期賺錢周期形成的購(gòu)房觀念、投資策略，甚至投機(jī)和抄底思維來(lái)試水海外房地產(chǎn)。只有結(jié)合“對(duì)”的 “合伙人”，才能讓國(guó)人充分借鑒、學(xué)習(xí)海外房產(chǎn)市場(chǎng)漲跌周期中保持財(cái)富持續(xù)增值的投資之道、應(yīng)對(duì)之法，規(guī)避國(guó)人成為白白為他國(guó)貢獻(xiàn)GDP的“冤大頭”；只有選“對(duì)”的“合伙人”，才能讓走出國(guó)門的投資者們成為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)掘金、開(kāi)疆闊土的少數(shù)成功者。