給自己留有余地

全民話題必聊房價，一聊房價必說泡沫，一說泡沫則必說何時破裂。問題是，沒人知道到底會什么時候破。

今年以來，即使面對更加嚴厲調控的“國五條”，房價仍呈快速上漲的態勢，讓之前觀望的人都不敢再觀望。我北京的一個小朋友，之前堅持生活質量優先的原則而一直選擇租房，最近告訴我還是下決心買房，即使要節衣縮食。他問我的意見，其實我的意見一直都是明確的，就是作為居住用途，如果有能力置業，還是要選擇置業；如果投資，以存款利率為參照，只要能夠高于此回報，就選擇投資，但不要一味以博房產升值為目標，畢竟房產短期內的交易稅負已經很高，會輕易吃掉漲價帶來的利潤回報，長期則又面臨很多不確定因素帶來的風險。

現在置業，一般人都需要借助一定的借款。所謂杠桿，就是承受的債務水平。大家所熟知的中國老太太和美國老太太買房的故事中，美國老太太就是借助財務杠桿實現了她的住房夢。單就杠桿本身而論，杠桿率越高，就意味著能用越少的自有資金“撬動”更多的資產，如果這些資產在未來升值很快，當然是杠桿率越高越好，但反之，你承受的風險也越大。

正是考慮到風險，杠桿的提供方銀行對借貸方的杠桿使用比例都是有限制的。現在回頭看，在中國前10年房價快速上漲的情況下，當然是杠桿率越高越好，對個人置業者和房企而言，都通過高債務杠桿讓資產實現了高速增值膨脹，曾經的“房奴”，成為了中國房地產泡沫進程里的大贏家。而在美國次貸開始時，也是讓很多人受益。房價上漲，也刺激了美國1990年代的經濟繁榮。問題是，目前房價的上漲究竟處于什么階段，上漲的空間和持續的時間還會多久？即使是在中國房地產“黃金十年”中，也有過2008～2009年的短暫調整。所以，選擇好合適的杠桿率是置業者必須考慮的問題。

決定杠桿率的關鍵是現金流，對個人置業者而言就是現在和未來的收入水平。過低估計自己的收入預期固然降低自己撬動資產的能力，可能錯失財富增值的機遇；可過高估計，則可能在遇到收入波動時變得被動，不得不面臨財富折價出讓的困局。某大房企曾經以高負債贏得了快速發展，而在其投資重地因為當地經濟遭遇寒流導致資金回籠困難的時候，不得不高折價出讓股權換取現金流以渡過企業的生死難關。

但以中國目前的房價，要實現置業夢想，事實上面臨著不得不承受較高杠桿的壓力。同時，在經濟壓力之下，中國從政府到企業、金融機構，都處在去杠桿化的時期。要去杠桿，就必須開源節流。6月份的“錢荒”，正是銀行開始面臨去杠桿化的反應；企業更是要直面壓庫存、減產能帶來的去杠桿化的痛苦階段。

在這樣的大勢下，個人置業者是否要勇于承受高杠桿的壓力？在收入預期可能降低的情況下（根據德銀的報告，2012年和2013年的頭幾個月，中國城市平均工資增幅已降至12%，扣除通脹因素后，真實的工資增幅約為9%，創12年來新低），控制好自己的債務杠桿就更加必要。

如果個人也面臨不得不降低杠桿的情況，只能是要么設法增加自己的收入，則會面臨更大的工作壓力；要么壓縮自己的支出，降低自己的生活質量。房子固然重要，但是置業問題遠不是我們工作和生活的全部。從這個意義上說，適當留有余地，在自己能力范圍內去置業而不是勉強為之，才不會是舍本逐末的錯誤選擇。