房產稅試點擴容房價會跌嗎？

“一直上不去的是股票，一直下不來的是房價”，這兩件事可評為“讓國人上火之最”。近日又傳出“房產稅試點真的要擴容”的消息，聽了這么多次“狼來了”，這次真的來了嗎？

“ 國五條”出臺伊始，很多人就嗅到了這可能給火熱的房產交易市場帶來一絲寒意。然而，隨著各類細則的出臺，限漲、限價、限簽等強硬手段仍難以阻擋房價繼續上行。對此，有人調侃是“雷聲大，雨點小”。

國家統計局數據顯示，5月70個大中城市中就有67個出現房價上漲，其中廣州以2.1%的漲幅領漲全國。與此同時，北京、廣州等地又出現地王抬頭跡象。從多方面看，這一次調控并沒有給“逆流直上”的房價當頭棒喝。于是，針對存量住房征收房產稅被寄予厚望。房產稅在中國“破冰”兩年后，最近又傳出試點擴容的消息，各方開始密切關注。然而，喊了多次“狼來了”，卻遲遲不見落實。

近日，媒體爆出“房產稅開征‘杭州方案’”的新聞，讓沉寂一個多月的“房產稅擴容”再度被拉回群眾的視野。正當大家熱論“杭州方案”時，一則“房產稅擴圍據傳鎖定杭州，正式下發前一刻被叫停”的消息又潑了一盆冷水，讓網友驚呼：這是鬧哪樣？這次緊急叫停，引發了大家對房產稅的思考：房產稅擴容，時機是否成熟？下一步改革該如何推進？圍繞房產稅的爭論仍然不絕于耳。

房產稅之所以備受關注，是因為中國樓市經歷幾輪調控后力度在不斷加大，政策持續時間也越來越長，但降房價的效果不如預期。社會各方都希望房產稅的實行，能夠有效遏制房價上漲，甚至有效擠出投機和投資泡沫，使大量有效房源得以走向市場，從而增加供給。同時，投資者持有成本大量增加以后，會進一步抑制購買需求，進而控制房價上漲。

聽了那么多次“ 狼來了”，此次“房產稅擴容”消息終于得到官方證實。5月下旬，新華網援引國家發改委體改司有關負責人的話：“國家正在考慮擇機擴大房產稅改革試點范圍，今年會有具體動作。”這恰恰配合了近日被媒體爆出的“杭州方案”，進一步證明房產稅擴容離我們更近了。

以前買的房子，房產稅會不會征收到自己頭上？不少“有房族”很擔憂。目前看，不管是“杭州方案”，還是之前的重慶與上海，都沒有針對普通房的“存量房”征收房產稅。

對于社會各界建議征收“存量房”現象，有房族有話要說。房地產市場化后，取消了福利房，絕大多數人只好靠自己買房來解決住房問題。前幾年，特別是國際金融危機發生之際，很多地方政府為鼓勵消費，不斷出臺刺激樓市政策，比如下調房貸利率、降低首付比例，甚至有地方規定個人購房可享受政府補貼房款。正是這種種購房優惠政策，誘惑不少人加入到購房者的行列。而當初購房時并沒有房產稅一說，現在卻突然說要征稅，讓人不解。

“房產稅擴容”對購房者來說，有房沒房很重要。如果你已有一套普通住房，準備買第二套房產，無疑要交房產稅，差距在于你需不需要再繳納上一套房子的稅。對沒房子的人，目前看無需操心，因尚未有樓市降價端倪，建議靜觀其變，待“房產稅擴容”落到實處再下手也不遲。

盡管最終國務院面對三部門會簽的“杭州方案”，仍要求杭州房產稅征收試點押后下發，但國務院同時表示，對“杭州方案”中涉及的征收方式、對象和范圍，均沒提出太大異議。只是提出要求，在繼續完善“杭州方案”的同時，房產稅試點征收擴圍的方式，要采用“集中批準一批”，而不宜采用單個會簽、單個批準方式。也就是說，“杭州方案”中針對增量住房征收、以戶為單位劃定免征面積、實行超標面積累進稅率等內容，有望在下一批房產稅試點擴圍過程中，在其他城市推廣。這樣一來，你到底要為房產稅掏出多少錢？

結合稅法規定與“杭州方案”，房產稅計算方法是：按房產原值一次減除10%—30%后的余值計算。其計算公式為：年應納稅額=房產賬面原值×（1-10%或30%）×0.4%。如王某夫婦已有一套8 0平米的房子，試點后購進一套120平米的房子，每平米10000元，均為普通住房。假定當時扣除比例為30%。按照“杭州方案”，超出人均60平米的免征面積外的房產面積將征收房產稅。王某夫婦全部住房面積已超過人均60平米的免稅住房面積標準。因此，他們新購住房中超出上述標準的部分面積，需按規定繳納房產稅，年需繳納房產稅2240元。

上半年，全國商品房銷售同比大幅增長，百城住宅均價自去年5月以來連續7個月上漲，且漲幅持續擴大。同時，“地王”頻現，房企拿地積極性高漲。全國300個城市住宅用地推出量、成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長更為明顯。僅從這一連串“漲”字就能看出，盡管調控不斷，但房價依然走高，這也是“房產稅擴容”受到各方關注的主要原因。然而，一些市場人士對“房產稅擴容”的作用并不樂觀。

其實，房產稅并非抑制房價神藥，目前看其作用仍較弱。一旦推出，就將是一項長期的稅收制度，短期內按這種模式擴大試點范圍是可能的，但如果像歐美國家那樣開征財產稅類型的房產稅，恐怕只能是中長期目標了。

作者簡介：

鄒雨萌，《投資與理財》雜志記者，注重投資與理財研究，先后發表有見地的文章多篇。