“地王”頻現(xiàn)引擔憂

9月4日，融創(chuàng)中國以21億元拿下北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號住宅地塊，剔除配建面積后，其樓面價高達7.3萬元/平方米，成為北京單價最高的“地王”。

北京單價“地王”剛剛誕生，上海總價“地王”便橫空出世。9月5日，備受關注的上海徐家匯中心地塊亦覓得買家。新鴻基旗下公司以217.7億元競得該地塊，高出起始價約42億元，溢價率24.4%，成為上海總價“地王”。據(jù)計算，該地塊的樓面單價為每平方米37264.4元。

而在同一天，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產(chǎn)和世茂股份赴杭州與蘇州雙線作戰(zhàn)，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新，成為當日的“雙城地王”。

有網(wǎng)友戲稱這兩天全國進入了“地王日”，北京、上海、蘇州、杭州等地“地王”集中出現(xiàn)，讓地價的上漲步伐持續(xù)高歌猛進。

今年以來，中國樓市又開始進入上漲通道，樓市成交“量價齊升”。中國國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年7月中國70個大中城市中，有69個城市房價同比上漲，最高漲幅達到18.3%。

開發(fā)商回歸一線城市

“‘地王’頻出的背景是上半年樓市旺銷，開發(fā)商業(yè)績回暖，手里有錢敢于拿地。這也意味著開發(fā)商看好后市，且隨著地價上漲，房價預期也會被相應推升。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時說。

渣打銀行最新調(diào)查的30家開發(fā)商中，21家表示在未來的3-6個月準備購買土地，其中10家還表示與3個月前相比，當前有更大的土地需求。有23家開發(fā)商認為未來6個月內(nèi)房價漲幅將達10%，6家開發(fā)商表示漲幅會更大。

從大型開發(fā)商積極回歸一線市場上，或許能看出一些房地產(chǎn)未來的走勢。而最具有代表性的當數(shù)恒大地產(chǎn)，其近期頻頻在一線城市拿地。7月3日，北京市土地交易市場舉行夏家胡同、沙河等地塊競拍，恒大地產(chǎn)最終摘得昌平沙河地塊。

遍布全國二、三線及主要城市的恒大地產(chǎn)，即使多年來已經(jīng)把北京周邊城市包圍得水泄不通，想在北京扎根的心思卻始終未泯。恒大副主席兼CEO夏海鈞稱，“進入北京等一線城市是公司未來戰(zhàn)略目標”，并表示新增項目會適度向這些地區(qū)傾斜，夏海鈞給出的解釋是出于“業(yè)務平衡考慮”。

所謂的“平衡”戰(zhàn)略，業(yè)內(nèi)卻并不買賬，認為“恒大進軍一線城市根本原因是由于其老根據(jù)地三、四線城市市場不振，反之一線城市的火爆讓其垂涎。”廣東保利地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長余英也曾公開在微博上表示，“一線城市是房企必爭之地，今年銷售業(yè)績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。” 就連恒大地產(chǎn)董事局主席許家印也坦言：“三、四線城市是價格洼地和土地成本的洼地。”

“地王”頻出，對樓市調(diào)控也形成了威脅。在持續(xù)多年的調(diào)控政策控制下，房價整體上漲速度趨緩，房價正邁向合理區(qū)間。然而，在各地“地王”出爐之后，房價會不會被快速推升，進而逆轉民眾的消費心理，并影響到樓市調(diào)控政策效力，這也在人們的心里打了一個大大的問號。

有報告分析稱，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮 ，積極布局一、二線城市房地產(chǎn)市場。土地市場由去年下半年以來的溢價率表現(xiàn)較高轉為樓板價的實際上漲。尤其是最近一段時間由于政府推地策略與品牌開發(fā)企業(yè)布局策略的調(diào)整，品牌開發(fā)企業(yè)在一、二線城市的土地市場火熱，“地王”現(xiàn)象頻出，這有可能推動土地市場價格持續(xù)走高，房價自然而然也就不會降下來。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，短期內(nèi)很難期望土地市場降溫，一是地方政府在市場看好的階段急于推出優(yōu)質(zhì)地段，賣個好價，必然導致“地王”頻出；二是開發(fā)商亟待“補庫存”，再加上手中不差錢，在樂觀預期下必然加大土地儲備和開發(fā)力度，市場需求增加，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊供應偏少，也導致開發(fā)商之間對土地資源的爭奪更為激烈。

土地市場高歌猛進的同時，全國房價似乎也在印證著這場“豪賭”的合理性。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份全國70個城市房價數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價同比漲幅全都超過10%，北京更是以接近20%的同比漲幅領跑全國。

被疑地方政府有意托市

對于9月上旬這股土地熱，楊紅旭認為，近期高價地密集出現(xiàn)，在供應端首先與地方政府推優(yōu)質(zhì)地塊有關；在需求端則是因為房企手持較充足現(xiàn)金，加大土儲力度，優(yōu)質(zhì)地塊本身又加劇了房企的競爭。

近年來，國家一直在調(diào)控房地產(chǎn)，但現(xiàn)實是越調(diào)控房價越上漲，高房價讓民眾又愛又恨。國五條后，一線城市成為調(diào)控壓力最大的地區(qū)，房價不跌反漲，而且上漲預期仍然強烈。

剖析國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一方面調(diào)控房價壓力巨大；另一方面，地方政府對土地財政的依賴難以消減。而房價上漲、地王頻出的最大受益者，就是地方政府及有關部門。

有觀點質(zhì)疑政府是推高房價的禍首，房地產(chǎn)調(diào)控實則受阻于政府自身利益。倘若不將它們的利益從房市中剝離，調(diào)控就很難取得效果。

針對此次“地王”頻現(xiàn)，有業(yè)內(nèi)人士表示，回答“地王”的出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的意義，恐怕首先要回答“地王”是誰制造的？

事實上，這次無論是北京出現(xiàn)的地王，還是長三角的地王，和以前的“地王”不同，并非開發(fā)商經(jīng)過激烈的競拍而產(chǎn)生的，9月份的地王，完全是各地政府“放”出來的。北京農(nóng)展館地塊，位處CBD黃金地段，任何時候放出來，都恐怕是當仁不讓的單價地王；上海徐家匯地塊，拍賣底價就高達175.26億，遠遠高出上海“前地王”92億的身價，也就是說，即使沒有溢價，這個地放出來，就是上海的地王。而杭州華家池地塊，被稱為杭州“最后一塊黃金地塊”，產(chǎn)生杭州總價地王也是順理成章的。

而且，從上述四個地王的競拍情況看，參拍者沒有幾家，遠遠談不上激烈，上海徐家匯地塊，溢價只有24%，遠低于上海今年土地拍賣的溢價率。

“所以，9月份的4個地王，絕對不是開發(fā)商制造，而是各地政府的杰作。”該業(yè)內(nèi)人士說，在土地市場完全壟斷的情況下，政府作為唯一的土地出讓方，有權決定什么時候賣地，賣什么地，以什么價格賣地。9月份的“地王”既然是地方政府“放”出來的，所以，更需要問的是：政府為什么要在這個時候放出黃金地塊，對本已高燒不退的房地產(chǎn)市場又加了一把大火？

可能的答案有：第一，今年房地產(chǎn)市場火熱，土地市場更是創(chuàng)下中國房地產(chǎn)市場化以來最為火爆的一年，上半年全國土地出讓金已經(jīng)超過了2萬億，北京、上海等一線城市，土地出讓金肯定將突破千億大關，地方政府推地的熱情空前高漲；

第二，上半年房價的飛漲，使得房地產(chǎn)聚集的風險加大，看空房價者越來越多。在這種情況下，為了繼續(xù)營造房地產(chǎn)火熱的氣氛，通過推出黃金地段的地塊，放出地王，繼續(xù)強化房價看漲的預期，為明年土地市場的持續(xù)火熱埋下伏筆。

可以肯定的是，地方政府通過“地王”制造房地產(chǎn)看漲的預期達到了。開發(fā)商敢于拿地，也似乎在說明看好未來，當然也通過信號傳遞作用，對購房者的觀望心態(tài)給予毀滅性的的打擊，將他們徹底拉入果斷出手的行列。

而且，在市場失去理性的情況下，“地王”的效應和輻射面明顯擴容。現(xiàn)在，北京、長三角出了地王，全國一片嘩然，全國的房地產(chǎn)市場都沾光，恐慌是全方位的。

調(diào)控壓力持續(xù)，隱憂存在

在全國各地“地王”頻出，開發(fā)商一片狂熱之時，華人首富李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小⑸虾ｊ懠易煲粚懽謽呛蛷V州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。

李嘉誠大舉出售內(nèi)地房地產(chǎn)項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石在獲悉融創(chuàng)拿下北京新“地王”后，在微博上點評稱：精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！

中國房地產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現(xiàn)在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產(chǎn)市場進入了高風險區(qū)間。

“有人進入，有人撤出，這也說明開發(fā)商對市場的判斷很不一致。”宋會雍對《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示，目前在這樣一個狀況下，新鴻基高位入市，承擔著很大的風險。但如果到二、三線的城市拿地，風險程度可能比在上海拿地王風險還要高。新鴻基地王雖然總價高，但是單價并不高，可能和周邊的房價有一定的關系。

與此同時，地市的火熱也引發(fā)了部分市場人士的擔憂。有專家認為，目前一、二線熱點城市的地價幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內(nèi)房地產(chǎn)市場走向不確定的情況下，開發(fā)商不計成本拿地，未來或面臨價格下跌被套的風險。

“近期的地王如果需求達到正常的利潤，目前市場售價需要在一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風險將非常大。大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。”宋會雍認為，2014年房地產(chǎn)政策的不確定，是剛剛產(chǎn)生的“地王”們將面臨的重要風險。

根據(jù)過往的經(jīng)驗可知，“地王”成為區(qū)塊價格標桿后，往往會形成聯(lián)動效應，帶動周邊房價上漲。而且，“地王”的樓面價過高，導致面粉貴過面包，會刺激開發(fā)商和消費者的預期。各地“地王”輪番登場，將本地房價一再提高，成為房價快速上漲的有力推手。

而且“地王”有時是樓市泡沫的表象，在每一次樓市達到頂部的時候，往往會有大量“地王”涌現(xiàn)，成為行業(yè)發(fā)展的階段性標志。但是，由于商品房開發(fā)周期較長，潛藏著各種不可預測的風險，導致“地王”大多長期閑置“曬太陽”，浪費土地資源，甚至部分“地王”被無償收回。

“顯然，‘地王’的開發(fā)風險非常大，開發(fā)商和地方政府都應該做好思想準備，不要一味追逐‘地王’，要將控制風險放在首位。”宋會雍說。

“面粉漲價，面包肯定會漲價”，這是購房者的普遍看法，因為土地成本最終會反映在房價上。通常的情況下，“地王”頻出很可能再次帶動房價上漲，這和中國樓市的調(diào)控預期背道而馳。

業(yè)內(nèi)人士指出，政府不斷出措施調(diào)控房價，但是調(diào)控政策落實不力，很多胎死腹中，這也導致民眾對政府的樓市調(diào)控作為喪失信心。

中國指數(shù)研究院研究員曹旭東表示，所謂樓市調(diào)控長效機制就是要運用市場手段，包括增加土地供應量、防止“地王”頻出影響預期，以增量保持供求關系總量平穩(wěn)，以此推動房價平穩(wěn)。

更為關鍵的是，要通過改革破除中國部分地方政府的“土地財政”依賴，從源頭抑制“地王”出現(xiàn)，從而推動土地市場和房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。