公積金貸款買房規劃

廖先生，32歲，月收入1.6萬元，年底獎金2萬元。廖太太，30歲，月收入1.5萬元，年底獎金1.5萬元，兩人均有社保。育有一子，2歲。廖先生從孩子出生之日起就為其做了基金定投，每月投資1000元，希望為孩子籌備100萬元教育金。目前基金定投賬戶中的資金為2.2萬元。廖先生每月的生活費用約為2500元，廖太太每月的生活費用約3000元，孩子每月的生活費2000元。每年廖先生會組織家庭出游，花費約2萬元。廖先生目前的積蓄有12萬元為活期存款，110萬元是定期存款。廖先生的工作單位提供住房，但需要自己支付每月2500元的房租。由于租金比市場便宜，廖先生一直沒有買房的計劃。但最近廖先生的工作單位有了新規定，員工宿舍住滿5年以上必須辦理退租手續。廖先生打算在郊區買一套價格在120萬元左右的住房。

家庭財務診斷

從表1來看，廖先生沒有家庭負債，表明廖先生的家庭財務很安全，風險評級為低風險。但這意味著廖先生沒能合理利用其他財務資源獲得財富增長。廖先生家庭正處于成長期，家庭成員的年齡都在增長，最大的開支是保健醫療費、學前教育、置業費用。同時，隨著工作能力增強，收入也在不斷增加，投資能力增強。

從表2來看，夫妻兩人的月總收入3.1萬元，其中，男方月收入占比51.61%，女方占比48.39%。男女雙方經濟地位相近，同時構成家庭經濟支柱。廖先生的家庭月總支出為1.1萬元，其中，家庭日常支出占月收入比重為24.19%，低于50%，表明廖先生的家庭控制開支能力較強，家庭儲蓄能力較強。從年結余來看，廖先生的家庭每年可結余26.7萬元，留存比例為65.6%，有很強的儲蓄能力，為廖先生買房置業打下了良好的基礎。

家庭理財規劃

一個完整的家庭財務規劃包含應急準備、長期保障、子女教育、退休養老4項基本內容。

應急規劃

廖先生家庭每月需要的生活費用為1萬元。按6個月生活費用來準備應急資金，需要6萬元作為應急準備金。可以將第1個月的應急資金以活期存款方式保留，另外5個月的應急資金以購買貨幣基金的形式保留。

長期保障

廖先生和廖太太有社保，已經有基本保障。由于廖先生和廖太太的收入較高，且均對家庭貢獻較大，從保障其他家庭成員的生活標準來考慮，雙方都可通過購買商業保險來加固家庭財務的長期保障。廖先生的年收入為21.2萬元，希望保障意外情況下5年的收入，可以考慮購買保額約100萬元的商業保險，每年支出的保費控制在2.12萬～3.18萬元即可。廖太太的年收入為19.5萬元，同樣保障意外情況下5年收入所需要的保額也接近100萬元，每年支出的保費控制在1.95萬～3萬元即可。商業保險可選擇重大疾病險、壽險、意外險的組合。

子女教育

廖先生對子女教育特別關注，在孩子出生時就開始了定投。不過廖先生的定投金額在年均收益率為7%的情況下無法籌備100萬元教育金。從現在起到孩子18歲這段時間內，每月應投資2776元，在7%的年均收益率下才能籌備100萬元。考慮到學費可能隨著通脹而增長，假設年通脹率為3%，則投資額應增加為4455元。

養老規劃

不考慮孩子和房租的費用，兩人的生活費用為5500元。假設通脹率為3%、年均投資收益率為7%，男方退休時家庭每月的生活費用為12584元，女方退休時家庭每月的生活費用為11516元。由于女方按55歲退休計算只能工作25年，而男方按60歲退休計算還可工作28年，以女方退休的時間作為養老費用籌備的基準時間。到女方退休時，應籌備的養老費用為345萬元。假設50%可由社保滿足，為籌備這筆資金的另外50%，可每月定投2132元。

房產規劃

雖然目前房價走勢不明朗，但買房已成為廖先生的剛性需求。在這種情況下，需要考慮的是在買房規劃中如何最優地運用各類財務資源來實現買房目標。

廖先生想購買一套120萬元左右的住房，由于是第一套住房，最高可貸款7成，即84萬元。由于目前商業貸款利率較高，基本上沒有投資經驗，無法實現利用銀行貸款賺取正現金流的目標，不建議廖先生采用商業貸款。目前的活期存款中扣除應急準備金6萬元，還有6萬元可動用，加上定期存款110萬元，共有116萬元可用于買房。建議廖先生充分利用公積金貸款利率低的優勢節省自己的資金，從而使得財富獲得更快增長。

廖先生購買120萬元的住房，可采用首付3成，公積金貸款7成的方式來支付。其中36萬元的首付款通過定期存款支付，另外的84萬元通過廖先生和廖太太的公積金貸款完成。由于是第一套房，公積金貸款利率為4.5%，貸款25年，每個月還款額為4669元，小于上述基本規劃后的月結余14412元，可以承受。通過公積金貸款，廖先生節省了自由資金84萬元。可以將這筆節省的自由資金做一個長期投資（比如5年定期存款，利率為4.75%；也可選擇風險較低但收益超過4.75%的其他投資），就能實現用銀行的錢來“生錢”的目標，從而使自身家庭財富實現更快增長，而生活水平完全沒有降低。

采用這一策略還要注意的是，應急準備金和長期保障也需要隨著貸款的產生而有所增加。換個思路，廖先生實際上還可將目前的存款全部作為首付款，公積金貸款80萬元，這樣廖先生實際可承受的房價是200萬元以內，或許可以選擇在靠近市區的地段買房。

實施策略

（1）從活期存款中撥出6萬元作為應急準備金，1萬元繼續以活期存款形式保留，5萬元可用來購買貨幣基金。

（2）廖先生和廖太太都可購買商業保險來補充保障，兩人的保額均可設置為100萬元，保費控制在年收入的10%～15%。

（3）廖先生希望籌集100萬元的教育金，在考慮通脹的情況下，需增加每月基金定投金額至4455元。

（4）廖先生夫婦還可每月定投基金2132元用于籌備養老費用。

（5）如果廖先生想購買120萬元的房產，建議首付3成，用公積金貸款7成。節省下來的資金轉做較長期的投資，選擇的投資品種應是收益大于等于4.75%的投資（比如5年定期存款）。

（6）廖先生的購房能力約為200萬元，可以考慮在更靠近市區的地段買房。

作者系中山大學管理學院財務與投資系副主任