“新李滄”房產對話

2013年5月30日，“大青島·新李滄”2013青島房地產業發展論壇暨首屆李滄購房節新聞發布會，在李滄藍海大酒店隆重舉行。本次論壇暨新聞發布會由青島房地產經理人俱樂部、李滄購房節組委會聯合主辦，青島中興邦策劃運營有限公司承辦，中南世紀城、老板電器、瑯琊臺酒業贊助支持。青島房地產經理人俱樂部秘書長龍江主持了本次論壇。

平臺就是價值

馮顯泉

青島房地產經理人

俱樂部執行理事長

平臺就是價值，資源就是財富。這次活動前，我從銳理數據得到一個資訊：中國有超過4萬家房地產公司，有超過6萬家設計、房地產、施工企業，有135家上市房地產企業，卻只有兩家房企在孜孜不倦地研究并推行住宅工業化。

目前，中國的房地產行業處于一種什么樣的狀態？都呈現出哪些新情況新問題？未來，中國的房地產行業將向何處發展？支柱產業的地位會不會發生動搖？房地產企業將面臨哪些考驗？應該如何應對不斷發展變化的大環境？李滄板塊的房地產在大青島中將扮演一個什么樣的角色？“大青島-新李滄”將給我們帶來哪些新的機遇和挑戰？這些正是我們今天的論壇想要觸及并試圖解答的話題。

量價齊升的李滄效應

王明軍

青島嘉凱城房地產有限公司總經理

說到李滄區的發展，我想大家都有深刻的切身感受，那就是，李滄區的城市環境在發生著巨大的變化，道路越來越寬闊，越來越通暢，城市環境越來越美化，李滄區已經從一個原來的破舊村鎮逐步向現代化城區邁進。而李滄樓市，也在這個過程中，悄然發生著質變，眾多大鱷的進駐、成交量的持續攀升、剛需客群逐步向改善性客群遞轉等等。

特別是世園會落地百果山后，更成為了李滄區乃至整個青島發展的新引擎。嘉凱城選擇橫跨金色中央商貿區以及綠色生態居住區的這一地理位置，也正是看中了李滄區在未來城市格局發展中的前景和優勢。

區域價值的提高催生著房地產市場的熱度，李滄區正在創造著樓市發展的奇跡：量價齊升。受成交趨勢影響，李滄區樓市的變化可以用“飛速”來形容，說它是市區樓市板塊發展最快的區域，毫不夸張。

2014年地鐵的開通，奠定了李滄與主城區的無縫連接，使得李滄區成為青島主城區的重要構成部份；新客站的啟用，將李滄區打造成青島的核心交通商務區，成為青島經濟、旅游、商務對外交流的橋頭堡。

李滄區域將進入成熟期

馬光明

青島銳理開創信息技術有限公司總經理

用飛機起航做一個李滄區供銷存量的比喻。2010年，李滄區的供應量成交量還沒有完全激活，這個時候是飛機的助跑期。2011年，供應量激增，成交量還是略微有些低，這個時候是飛機的升空期。2012年，可以說飛機進入了航行期，這個時候供應量、成交量都達到一個高度。

在航行過程當中，飛機難免會遇到氣流的影響。那么，有哪些氣流？

第一個氣流是供應。目前市場供應量非常強大，超過百萬的項目有時代城、萬科生態城等，預計未來三年半會有850萬平方米的供應量，競爭將會非常劇烈。

第二個氣流是價格。從2010年以來李滄區域價格走勢和成交量走勢來看，價格一旦超過了8500元這個平臺，成交量降低非常明顯；而一旦價格低于8500元這個平臺，成交量又會迅速上升。由此不難看出，李滄區域的整體價格還會上漲。

三號氣流就是客戶，我們認為2013年是剛需為主的發展期，升級李滄居住的品質。到2016年，李滄區域將進入成熟期。

整合廉價、合理的群體資源

張洋

青島中興邦策劃運營有限公司副總經理

我們希望以一個整合者的姿態，為所有房地產開發商、銷售商提供一個廉價、合理，同時擁有群體廣泛效應的平臺。

我們有兩個愿望：第一，把所有的有利資源整合起來，推廣出去，積極融合“大青島-新李滄”的戰略發展布局。第二，我們希望是一個整體性的推廣，而不是說單單某一個樓盤，某一些概念性的推廣。

李滄的新城區定位

吳云海（青島舍建行營銷公司總經理）

配合大青島的城市發展，李滄區必將承擔起一個非常重要的任務：容納大量的居住人口。青島市中心在幾年以前還僅僅停留在市南區、市北區，這幾年發展到嶗山區。李滄區在青島的城市定位中，除了作為物流中樞以外，還有一個最重要的任務，就是作為居住板塊，以及承接未來青島向北發展所帶來的商業、商務、金融的功能區，因此，滿足這些功能的房地產開發項目必須要落地。

世園會也是青島逐漸國際化的一個象征。為什么把世園會放在李滄區？說明李滄區具有非常良好的生態環境，世園會必將成為青島市一個新的景觀和生態城市的“肺”。在世園會周邊，必將很快崛起一片新的高尚住宅區和辦公區，因此我們可以看到，在世園會周邊，很多大盤都在陸陸續續地推出來，從這個發展趨勢來看，我相信再過兩三年，世園板塊將會成為青島市一個新的高檔居住板塊，必將把整個李滄區的住宅定位提升到新的高度。

整個青島利好不斷

范東新（青島中南世紀城房地產投資有限公司營銷副總經理）

要充分認識到世園會對青島的帶動作用。我想，經過這次盛會之后，已經不是單純崛起一個青島的李滄區了，而是整個中國的北部。我們要把視野擴開。

青島還有個很好的利好，就是國務院批復了上海市國際航運中心，在1991年國家就批復了蘇州、大連等市的國家級開發區，大連和蘇州搞得很好，為什么青島就搞不起來？國家十二五規劃里頭，青島被定位為海洋經濟的先行排頭兵，下一步發展海洋經濟所形成資金、人才、技術涌入青島的效應，是青島新增房產供應量以及舊有土地更新的動力。舊城改造是遠遠不夠的，由于原住民大部分都選擇原地回遷，所以舊城改造的供應量遠遠不夠，這從現在房子推出多少就賣出多少的現象可以看出來。

傳統與現代文化的積淀

畢放世（青島五月城置業有限公司董事長）

整個大李滄，有傳統文化和現代文化的積淀和融入。原來的李村就是嶗山縣縣委、縣政府所在地，延綿和承載了整個傳統嶗山居民的傳統和風俗。同時，房地產行業以及其它產業給新李滄注入了新的活力和新的思維。

李滄除了山文化，還有一種海文化。實際上整個膠州灣的海文化，為這片區域注入了更多的交流和包容特質，也給整個新李滄帶來了觀念的提升和無限的生命力。從這兩方面來講，我對李滄的未來充滿期待和向往。

開發商要善于造“小城”

屠四星（青島嘉凱城房地產有限公司總經理助理）

相對于由政府承擔打造大城市化的職責，開發商擔任著打造小城的任務。在青島的市場背景下，開發商要能做到與時俱進，能夠與市場變化、城市化進程接觸，同步發展。經過反復論證，我們在全中國首創的230萬平米的“低碳公約社區”已經落定，以“低碳”之名來命名和定義整個項目。

無論從生態環境——“兩山一湖一公園”還是五大科技，我們確實注入了重資來打造科技含量，以體現“公約”這個含義，我們和業主之間形成的一種低碳生活、文明生活的約定，帶有一定的約束性。

以前，李滄區給人的感覺是價格比較便宜，戶型比較小，剛需是第一首選，但是現在逐漸發生變化。因為城市在改變，房價也在漲，老百姓擇業的需求也在發生改變，所以我們的樓盤也由原來的低價大盤、剛需大盤逐漸走向高品質的人文大盤。

布局李滄僅僅是個開始

龍小玉（青島萬科李滄事業部營銷總監）

隨著城市的發展，李滄區已經是青島市房地產市場的熱門板塊，這可以從一組數據中得到反映：2012年，青島市李滄區的成交量達到130多萬方，成交量已經是市南區、嶗山區和四方區的總和，由此看出李滄在青島房地產市場的地位。

萬科從2006年進入青島，起步于城陽，目前有17個項目在同時開發，戰略布局已經覆蓋李滄、即墨、城陽以及西海岸。李滄是萬科前幾年在青島的重要戰略區域，現在大家所談到的和看到的李滄區的發展，僅僅是一個開始，幾年以后，李滄區會更加成熟。

交通狀況的改善、具有足量可供開發的土地、不可復制的自然資源，以及政府前瞻性的規劃——基于這幾點，李滄不僅是萬科前幾年重要的戰略布局區域，同時也是萬科在今后幾年的重要布局區域。

完善和成熟的生態商住區

劉博（青島和迭置業有限公司副總經理）

東李片區初期定位為“中央居住區”，后來更改為“生態商住區”。

就這個定義來看，目前兩大主體內涵已經基本實現，一個是“生態”，世園會的進駐給周邊帶來了大量的改造，李村河周邊的綠化環境得到極大的提升。第二個是“住”，各大房地產企業在這里開發，如今這里已經出現了綠城、萬科生態城、和達和城等諸多優秀的房地產項目，使這個片區將來能偶集中大量的居住人口。至于“商”這一塊也即將會出現，在沿金水路和九水東路兩側有大量的商業規劃，我們有信心：在不久的將來，整個李滄東部將形成—個非常完善和成熟的生態商住區。

如今，城市功能在發生變化，適合做商業的區域就老老實實做商業，適合做辦公的地方就會越來越集中做辦公，而適合居住的地方，就會發現它越來越適合居住。當人們已經開始在考慮是不是要去避免PM2.5的時候，具有良好生態環境的區域就是我們購房的首選。從幾個方面綜合來看，李滄區是非常適合購房、置業、居住的地方。