房?jī)r(jià)拐點(diǎn)正在到來(lái)？

面對(duì)政府不斷加力的調(diào)控韁繩，房?jī)r(jià)之馬仍然固執(zhí)地仰頭前行。2013年時(shí)間過(guò)半，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是相當(dāng)紅火，不但成交量上升，成交價(jià)格也在上升，甚至如廣州這樣的核心城市上升的幅度還不低。

前段時(shí)間，我跑了一些有代表性的省會(huì)城市，考察當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，直觀感覺(jué)上超過(guò)我之前的預(yù)期，實(shí)際上也多超過(guò)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。各大開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)相當(dāng)良好，銷(xiāo)售額不斷創(chuàng)出新高；另外一個(gè)指標(biāo)是土地市場(chǎng)，更是地王頻出。

但在目前業(yè)績(jī)一片飄紅的樂(lè)觀形勢(shì)面前，那些牽引房?jī)r(jià)向下的因素似乎有不斷增強(qiáng)的態(tài)勢(shì)，它們包括：

一、中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大的情況下，目前的房?jī)r(jià)水平真的可以獨(dú)立前行？今年一季度的GDP是7.7%，從克強(qiáng)指數(shù)分析，二季度GDP可能會(huì)進(jìn)一步走低，何時(shí)觸底企穩(wěn)充滿(mǎn)變數(shù)。也因?yàn)橹袊?guó)因素，國(guó)際投行普遍預(yù)言商品大牛市正在結(jié)束，國(guó)內(nèi)煤炭、鋼鐵等上游產(chǎn)業(yè)因?yàn)閮r(jià)格走低，開(kāi)始出現(xiàn)全行業(yè)盈利大幅度下降甚至虧損，其他如汽車(chē)消費(fèi)等增幅也顯著下降。放眼望去，似乎只有房地產(chǎn)市場(chǎng)在獨(dú)自跳舞。問(wèn)題是，這樣的獨(dú)舞還能堅(jiān)持多久？

二、央行剛公布的調(diào)查顯示，今年二季度，66.7%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)之高已難以接受。目前，北京4環(huán)的房?jī)r(jià)2萬(wàn)～4萬(wàn)元每平方米，如果現(xiàn)在的年輕人靠自己置業(yè)，差不多等于一輩子就做一件事——還房貸！如果房?jī)r(jià)繼續(xù)攀高，年輕人的購(gòu)房門(mén)檻和代價(jià)進(jìn)一步提高，“中國(guó)夢(mèng)”就會(huì)只剩下“房子夢(mèng)”，這將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展不能承受之重。

三、房產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增加可能造成的需求遏制。據(jù)說(shuō)，為了降低房?jī)r(jià)，政府要擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收試點(diǎn)范圍，有報(bào)道說(shuō)某市的方案是普通住宅征4%，豪宅征8%。對(duì)此我個(gè)人不大相信，如果以4%計(jì)，除了在買(mǎi)房時(shí)一次性繳納土地使用費(fèi)外，購(gòu)房者還要在獲得的70年住房使用權(quán)時(shí)間里，再繳納差不多3次房款的稅收，代價(jià)何其高昂，簡(jiǎn)直是對(duì)購(gòu)房者的變相懲罰。當(dāng)然，也可能會(huì)對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生相當(dāng)程度上的抑制。

四、銀行流動(dòng)性緊張的影響。6月以來(lái)，銀行間同業(yè)拆借利率持續(xù)走高，反映銀行流動(dòng)性緊缺程度不斷加深。7天回購(gòu)利率曾經(jīng)在兩周內(nèi)漲了兩倍，隔夜利率一天漲了超過(guò)1/3，盤(pán)中更創(chuàng)下高達(dá)30%的水平，為有史以來(lái)的新高。而流動(dòng)性指標(biāo)與房地產(chǎn)是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，銀行的流動(dòng)性緊張勢(shì)必推高實(shí)際利率，對(duì)資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言絕對(duì)不是好消息。溫州樓市逆勢(shì)下調(diào)的原因就是溫州實(shí)業(yè)景氣度下降，企業(yè)間資金流動(dòng)性危機(jī)造成的。

五、美聯(lián)儲(chǔ)快于市場(chǎng)預(yù)期縮減甚至退出QE的影響。美聯(lián)儲(chǔ)的決定已經(jīng)造成了全球市場(chǎng)的震動(dòng)，如果開(kāi)始實(shí)施，波動(dòng)有可能加劇。退出QE勢(shì)必使得美元指數(shù)不斷走強(qiáng)，并波及內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港發(fā)行的美元債券。前幾年由于美元利率低，匯率走軟，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)美元債券募集資金，金額超過(guò)百億美元。如果美元持續(xù)升值，人民幣在中國(guó)下行壓力下開(kāi)始貶值，那么內(nèi)地房企的大量美元債務(wù)可能不堪本息償還的壓力，并對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)產(chǎn)生負(fù)面影響。另外，越來(lái)越多其他行業(yè)，如煤炭企業(yè)，因?yàn)樽陨硇袠I(yè)遭遇困境轉(zhuǎn)而進(jìn)軍房地產(chǎn)，而這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的短期發(fā)展而言，并不是什么好消息。

總之，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定因素越來(lái)越多，相比以往，此時(shí)多點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)更加必要！