房價拐點正在到來？

面對政府不斷加力的調(diào)控韁繩，房價之馬仍然固執(zhí)地仰頭前行。2013年時間過半，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場仍是相當(dāng)紅火，不但成交量上升，成交價格也在上升，甚至如廣州這樣的核心城市上升的幅度還不低。

前段時間，我跑了一些有代表性的省會城市，考察當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場，直觀感覺上超過我之前的預(yù)期，實際上也多超過開發(fā)商的預(yù)期。各大開發(fā)商的銷售數(shù)據(jù)相當(dāng)良好，銷售額不斷創(chuàng)出新高；另外一個指標(biāo)是土地市場，更是地王頻出。

但在目前業(yè)績一片飄紅的樂觀形勢面前，那些牽引房價向下的因素似乎有不斷增強(qiáng)的態(tài)勢，它們包括：

一、中國經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大的情況下，目前的房價水平真的可以獨立前行？今年一季度的GDP是7.7%，從克強(qiáng)指數(shù)分析，二季度GDP可能會進(jìn)一步走低，何時觸底企穩(wěn)充滿變數(shù)。也因為中國因素，國際投行普遍預(yù)言商品大牛市正在結(jié)束，國內(nèi)煤炭、鋼鐵等上游產(chǎn)業(yè)因為價格走低，開始出現(xiàn)全行業(yè)盈利大幅度下降甚至虧損，其他如汽車消費等增幅也顯著下降。放眼望去，似乎只有房地產(chǎn)市場在獨自跳舞。問題是，這樣的獨舞還能堅持多久？

二、央行剛公布的調(diào)查顯示，今年二季度，66.7%的受訪者認(rèn)為房價之高已難以接受。目前，北京4環(huán)的房價2萬～4萬元每平方米，如果現(xiàn)在的年輕人靠自己置業(yè)，差不多等于一輩子就做一件事——還房貸！如果房價繼續(xù)攀高，年輕人的購房門檻和代價進(jìn)一步提高，“中國夢”就會只剩下“房子夢”，這將是中國經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展不能承受之重。

三、房產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增加可能造成的需求遏制。據(jù)說，為了降低房價，政府要擴(kuò)大房地產(chǎn)稅征收試點范圍，有報道說某市的方案是普通住宅征4%，豪宅征8%。對此我個人不大相信，如果以4%計，除了在買房時一次性繳納土地使用費外，購房者還要在獲得的70年住房使用權(quán)時間里，再繳納差不多3次房款的稅收，代價何其高昂，簡直是對購房者的變相懲罰。當(dāng)然，也可能會對購房需求產(chǎn)生相當(dāng)程度上的抑制。

四、銀行流動性緊張的影響。6月以來，銀行間同業(yè)拆借利率持續(xù)走高，反映銀行流動性緊缺程度不斷加深。7天回購利率曾經(jīng)在兩周內(nèi)漲了兩倍，隔夜利率一天漲了超過1/3，盤中更創(chuàng)下高達(dá)30%的水平，為有史以來的新高。而流動性指標(biāo)與房地產(chǎn)是負(fù)相關(guān)的關(guān)系，銀行的流動性緊張勢必推高實際利率，對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言絕對不是好消息。溫州樓市逆勢下調(diào)的原因就是溫州實業(yè)景氣度下降，企業(yè)間資金流動性危機(jī)造成的。

五、美聯(lián)儲快于市場預(yù)期縮減甚至退出QE的影響。美聯(lián)儲的決定已經(jīng)造成了全球市場的震動，如果開始實施，波動有可能加劇。退出QE勢必使得美元指數(shù)不斷走強(qiáng)，并波及內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在香港發(fā)行的美元債券。前幾年由于美元利率低，匯率走軟，很多房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)美元債券募集資金，金額超過百億美元。如果美元持續(xù)升值，人民幣在中國下行壓力下開始貶值，那么內(nèi)地房企的大量美元債務(wù)可能不堪本息償還的壓力，并對房地產(chǎn)市場的未來走勢產(chǎn)生負(fù)面影響。另外，越來越多其他行業(yè)，如煤炭企業(yè)，因為自身行業(yè)遭遇困境轉(zhuǎn)而進(jìn)軍房地產(chǎn)，而這對房地產(chǎn)行業(yè)的短期發(fā)展而言，并不是什么好消息。

總之，目前房地產(chǎn)市場的不確定因素越來越多，相比以往，此時多點風(fēng)險意識更加必要！