基于指標(biāo)分析法的天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究

摘 要：從房地產(chǎn)泡沫的定義和表現(xiàn)形式入手，運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析天津市近八年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫狀況，并且創(chuàng)新性地引用修正后的指標(biāo)分析法，從而給出更加客觀的評(píng)價(jià)指標(biāo)。研究結(jié)果表明，天津2005年、2009年的泡沫程度處于正常水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好；2006—2008年、2010—2012年的泡沫程度有一定的危險(xiǎn)性，雖然泡沫程度不高，但也需要相關(guān)監(jiān)管部門與房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者引起警戒與重視。

關(guān)鍵詞：修正指標(biāo)分析法；房?jī)r(jià)收入比；天津市；房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年來(lái)借助天津市整體發(fā)展和濱海新區(qū)效應(yīng)的帶動(dòng)，天津成為繼上海和北京等一線城市之后新的房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。2011年，天津市建筑業(yè)完成增加值381億元，比上年增長(zhǎng) 26.2%；完成總產(chǎn)值 2 986.45 億元，比上年增長(zhǎng)23.18%。2011全市房地產(chǎn)開發(fā)投資1 342.5 億元，比上年增長(zhǎng)29.4%。2011年房屋施工面積17 356.9萬(wàn) m2，比上年增長(zhǎng)29.86%；房屋竣工面積 3 378.1 萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)3.26%。商品房銷售面積 1 594.57 萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)5.27% [2]。由以上數(shù)據(jù)可以初步看出，2011年天津市房屋的銷售面積不足竣工面積的一半，可見(jiàn)空置率較高。且由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，目前的投資大約要在三年以后才能形成產(chǎn)品上市。而未來(lái)市場(chǎng)的需求變化以及吸納能力尚難預(yù)測(cè)，加之2013年出臺(tái)的國(guó)5條的影響，目前仍有一部分消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈觀望狀態(tài)。短時(shí)期內(nèi)的投機(jī)欲望或階段性過(guò)度開發(fā)，勢(shì)必刺激房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和膨脹，加之經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張、土地的需求量大，地價(jià)的迅速上升，這就極易形成土地投機(jī)，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫。因此未來(lái)一兩年天津房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已經(jīng)成為當(dāng)前政府、經(jīng)濟(jì)界人士、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)心的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)形式

1.房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌，這是房地產(chǎn)泡沫最明顯的表現(xiàn)。中國(guó)海南省發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，就出現(xiàn)房?jī)r(jià)飛漲的現(xiàn)象。1988年，海南省的房地產(chǎn)平均價(jià)格為1 350元/千方米，1992年則猛增至5 000元/千方米，比1991年增長(zhǎng)257%，1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率在10%以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的，一般在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，空置率大大超過(guò)10%的界限。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給過(guò)剩，銷售狀況不佳，大量房屋空置，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。

3.房地產(chǎn)投資過(guò)度，一般情況下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略高于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的，只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。1989年泰國(guó)發(fā)放的住房貸款總額為1 459億泰銖，到了1996年超過(guò)7 900億泰銖。在七年內(nèi)增加了五倍多。

4.居民對(duì)房?jī)r(jià)承受能力差，衡量居民對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，各國(guó)可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，而在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)，由于房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)大幅攀升，導(dǎo)致這一比例嚴(yán)重偏高，使居民對(duì)房?jī)r(jià)失去承受能力。

二、基于指標(biāo)分析法的天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)證分析

用房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況是國(guó)際通用的方法，但是由于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制的特殊性，此指標(biāo)在中國(guó)的案例分析中需要綜合考慮宏觀市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況與城市經(jīng)濟(jì)狀況。尤其近年來(lái)中國(guó)居民日常消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度過(guò)大，需要考慮居民收入中用于購(gòu)房的消費(fèi)指數(shù)變化，這也是本文的創(chuàng)新之處。

1.房?jī)r(jià)收入比的測(cè)算。房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：年度房?jī)r(jià)收入比=年度城鎮(zhèn)人均住房面積（建筑面積）×年度商品住宅均價(jià)/年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入[4]。房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大處于上升狀態(tài)時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度超過(guò)了居民實(shí)際支付能力的增長(zhǎng)幅度，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)需求的程度較高，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。1998年世界銀行對(duì)96個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間為0.8～30，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。比較理想的情形是房?jī)r(jià)與家庭年平均收入的比值維持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，國(guó)際上通常認(rèn)為這個(gè)范圍是3～6，世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家的比值一般在4～6之間，發(fā)達(dá)國(guó)家一般在1.8～5.5之間 [1]。目前由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，且由于房地產(chǎn)的地區(qū)性特性比較明顯，所以首先應(yīng)該通過(guò)設(shè)定模型來(lái)推導(dǎo)適應(yīng)于天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理房?jī)r(jià)收入比區(qū)間。我們?cè)O(shè)住宅的銷售價(jià)格為p，家庭年收入為I，住房貸款利率為i，貸款期限為n，首付款比例為x，每年貸款償還額占家庭年收入的比例為k，居民收入每年以固定的比例g增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)收入比為R，同時(shí)依據(jù)等比數(shù)列公式，則有

（1）當(dāng) i≠g 時(shí)，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

計(jì)算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）當(dāng) i=g 時(shí)，有

（1-x）p=k×I×n，計(jì)算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前銀行個(gè)人按揭貸款期限一般不超過(guò)30年，因此可以設(shè)定貸款年限的上限為30年。目前天津市住房公積金貸款利率為4.50%，購(gòu)房商業(yè)貸款利率6.5%，各商業(yè)銀行實(shí)際提供的房屋貸按揭利率在6%～7%之間，因此我們?nèi)∽》抠J款利率變化區(qū)間為4%～8%進(jìn)行運(yùn)算。根據(jù)《天津市2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指數(shù)平均每年增長(zhǎng)12.86%，考慮到天津經(jīng)濟(jì)今后20—30年的發(fā)展速度將高于過(guò)去8年的平均速度，居民收入的增長(zhǎng)也高于過(guò)去8年，但是由于近年日常消費(fèi)品價(jià)格上漲幅度大大增加，天津居民家庭收入的增長(zhǎng)幅度卻是在無(wú)形中被縮減了，所以我們?nèi)√旖虺鞘芯用袢司芍涫杖胫笖?shù)平均每年增長(zhǎng)6%，歷年來(lái)天津居民住宅支出占消費(fèi)支出的比例大約在6%～20%之間，由于近年房?jī)r(jià)提升的速度超過(guò)了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趨勢(shì)，因此取k=25%為k的上限，取購(gòu)房首付比例為30%，根據(jù)公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有關(guān)房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算列表：

由表1可知，當(dāng)家庭收入每年平均增長(zhǎng)6%時(shí)，市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的貸款期限為20—30年，利率為5%～7%時(shí)，合理的房?jī)r(jià)收入比為6～11倍。因此，我們可以把天津房?jī)r(jià)收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍，12～18倍為警戒區(qū)，19～25倍為危險(xiǎn)區(qū)，25倍以上為嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。

2.指標(biāo)分析修正法計(jì)算。指標(biāo)修正法以房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)為基礎(chǔ)，運(yùn)用模型測(cè)算出該指標(biāo)的客觀綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)綜合考慮天津宏觀市場(chǎng)狀況、天津房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況、金融市場(chǎng)狀況與天津經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)測(cè)度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系數(shù)公式如下：

年度泡沫系數(shù)=房?jī)r(jià)收入比×本年度GDP環(huán)比指數(shù)×1/本年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)×1/本年度實(shí)際銷售面積環(huán)比指數(shù)×1/本年度國(guó)內(nèi)貸款環(huán)比指數(shù)×1/本年度區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率環(huán)比指數(shù) （公式4）

以年度房地產(chǎn)業(yè)環(huán)比指數(shù)為例說(shuō)明公式4，當(dāng)本期房地產(chǎn)價(jià)格高于上期時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較熱，如果有了房地產(chǎn)泡沫，交易價(jià)格的上升會(huì)加劇泡沫現(xiàn)象，從而其倒數(shù)的修正系數(shù)小于1，對(duì)泡沫基準(zhǔn)值做向下修正使其下降，反之則起到助推房地產(chǎn)泡沫的作用。下面我們運(yùn)用指標(biāo)分析修正法來(lái)計(jì)算天津房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁(yè)表4所示）。由前面的分析可知，天津房?jī)r(jià)收入比的正常區(qū)間取值為6～11倍（含11），11～18倍（含18）為警戒區(qū)，18～25倍為危險(xiǎn)區(qū)，25倍以上為嚴(yán)重危險(xiǎn)區(qū)。

根據(jù)《天津2012年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2005—2011年間天津平均每戶家庭人口在2.7～2.8人之間，考慮到家庭中的老幼沒(méi)有住房消費(fèi)能力，所以取家庭人數(shù)為2人，乘以與之對(duì)應(yīng)的人均收入就可以得到各年度每戶家庭的收入（如表2所示）。另外，我們?nèi)?0平米的房屋面積來(lái)計(jì)算單套商品房的平均銷售價(jià)格，因?yàn)樵撁娣e是作為首付兩成或三成的一個(gè)分水嶺（如下頁(yè)表3所示）。下面我們運(yùn)用指標(biāo)修正法來(lái)計(jì)算上海房地產(chǎn)泡沫系數(shù)（如下頁(yè)表4所示）。

根據(jù)表4所示的計(jì)算結(jié)果我們可知，（1）房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)在2005年、2009年處于正常變化區(qū)間7～9倍，即房?jī)r(jià)收人比合理；（2）房?jī)r(jià)收入比在 2006—2008年及2010—2012 年間處于12～14倍，屬于房地產(chǎn)泡沫的警戒區(qū)。我們可以看到 2005 年、2009年房?jī)r(jià)收入比與修正后的泡沫系數(shù)差別較大，這主要是因?yàn)榻灰谞顩r修正系數(shù)比較小，將房?jī)r(jià)收入比的值向下拉，從而使得泡沫系數(shù)較大幅度地小于房?jī)r(jià)收入比數(shù)值。這表明由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額與實(shí)際銷售面積的增大，開發(fā)商與消費(fèi)者一致看好當(dāng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)泡沫呈下降的趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布了2013年2月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)：全國(guó)70個(gè)大中城市（包括天津在內(nèi)）房屋銷售價(jià)格上漲情況，2013年2月份天津新建住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲2.8%。房?jī)r(jià)的漲幅仍然很大。

三、研究結(jié)論

根據(jù)以上研究我們可以看出，2005年、2009年期間房地產(chǎn)泡沫系數(shù)位于正常合理區(qū)域，表明天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好。2006—2008年、2010—2012年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，雖然泡沫程度不高，但也需要相關(guān)監(jiān)管部門與房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者引起警戒與重視，采取相關(guān)措施，防止泡沫的擴(kuò)大，甚至引發(fā)金融危機(jī)，給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)不良影響及危害。

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