淺談地產項目公司銷售階段稅收籌劃

摘 要：在國家宏觀調控日益緊縮的大背景下，再加之競爭日益激烈的市場環境，房地產項目稅收籌劃水平的高低、對房地產企業的穩健、持續增長發揮著重要的影響。

關鍵詞：稅務籌劃；

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2014）-04-00272-01

開發企業對項目的銷售可分為兩個階段，預售未竣工產品和銷售已竣工產品，各地對預售未竣工產品的時間點并不相同，但必須要拿到預售許可證才能進行。開發企業在收到預售款項包括房屋的首付款、房款、定金等，應按適用稅率上繳營業稅、土地增值稅和企業所得稅。銷售已經竣工的商品房時，按已確認的土地增值稅和企業所得稅的單位成本計算應繳納的土地增值稅和企業所得稅，不再按預售方式計算和繳納土地增值稅和企業所得稅。實際情況中，很多項目在預售階段及項目施工過程中，銷售工作已經就進入尾聲了，所以本籌劃中所說的銷售階段主要指預售階段，放在了項目清算階段之前，是按照實際操作的工作流程來進行的安排。

一、促銷活動的稅務籌劃

（一）銷售折扣的稅務籌劃。銷售折扣是企業慣用的促銷手段，房地產企業也是如此。現行稅法規定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另行開票，則必須全額計稅。

（二）買房贈物的稅務籌劃。不少開發商在銷售時贈送家具、家電、小汽車或者買房免N年物業費等進行促銷。進行上述優惠的正確做法一定是開發商將上述優惠體現在房價上，同時業主將得到的優惠在開發商控制的關聯企業中消費掉。比如買房免N年物業費，免掉的物業費一定要體現在房價里，同時業主再把物業費交到與開發商關聯的物業公司。

二、銷售定價的籌劃

由于土增稅稅負因素的影響，在開發成本一定的情況下，售價增長會使稅后利潤的絕對值相應增長，但土增稅的存在會導致銷售凈利率有極大值；超過銷售凈利率極大值的售價，雖然會使稅后凈利潤增加，但企業得到的凈利小于支付給國家的稅款。當然在項目當地市場條件允許的情況下，房地產開發商為了追求現金流的最大化，雖然會付出較高的稅收成本，依然會加高售價。在項目進行銷售定價時，對于土地增值稅的籌劃有兩個方面，一是對于普通住宅《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。可以利用普通住宅免稅的20%的臨界點來進行籌劃。二是針對土增稅稅率的不同，來確定在相同稅率里的最高售價，來達到稅率不變的情況下擁有較高的售價和稅后利潤。

假設房地產開發商建設普通住宅項目，售價為X，開發成本為C，要想讓土地增值稅的增值率低于20%，建立不等式關系如下：

售價：X

扣除項：C+C*10%+C*20%+5.5%X=1.3C+0.055X

增值額：X-1.3C-0.055X=0.945X-1.3C

不等式：0.945X-1.3C < （1.3C+0.055X）*20%

X < 1.67C

由此計算過程可得出結論，當普通住宅的售價低于開發成本的1.67 倍時，土地增值稅的增值率低于20%，從而可以享受到國家的優惠政策，在售價幅度變化不大的情況下，獲得最大的收益。但若市場環境繁榮，房地產開發商為了要獲得更高的利潤，可能選擇放棄國家優惠政策來提高售價，雖然由于上繳更多的稅款損失了一部分利潤，但最終也獲得了比享受優惠政策的價格更多的稅后利潤。超越免稅臨界點后，在不同的增值率下售價區間為：增值率在（20%，50%），售價所在的區間為（1.67C，2.1253C），享受的稅率為30%；增值率在（50%，100%），售價所在的區間為（2.1253C，2.9213C），享受的稅率為40%；增值率在（100%，200%），售價所在的區間為（2.9213C，4.6707C），享受的稅率為50%；增值率在（200%，無窮），售價所在的區間為（4.6707C，無窮），享受的稅率為60%。由于有土地增值稅，這種超率累進稅率的影響，企業的銷售收入與銷售利潤間并不是完全的正比例增長，如果銷售收入的增長不能大于營業稅金及附加和土增稅的增長，企業得到的稅后利潤將會低于銷售收入增加前的稅后利潤。如此，我們提高售價將不會有意義，所以在定價時我們需要充分的考慮到土增稅等各種稅收對利潤的影響，在可能的條件下充分利用國家對土增稅的優惠政策，在不能適用優惠政策的時候，根據市場條件，爭取在價位相近的情況下，適用最低的土增稅稅率，來實現企業利潤的最大化。

三、精裝修住房的籌劃

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發商在提供給消費者高品質產品的同時，能通過適當提高裝修成本的手段或分解收入的方式來降低土地增值稅的稅負，提高企業的稅后利潤。實際工作中很多地產公司并不將裝修業務剝離給關聯的裝修企業，只是通過作精裝修業務適當調高開發成本，以達到節稅目的。

四、房地產項目公司產品交付業主及清算的稅務籌劃

項目公司在開發項目竣工驗收后，依據與購房者簽訂的商品房交易合同，接受購房者的檢驗，通過之后“交鑰匙”。購房者接受鑰匙即意味著開發商在會計處理中，資產的風險和報酬已經轉移，可以確認收入。雖然房屋產權在此時并未完成轉移，但由于此步驟時間跨度較長，從開發商的大產權變更到小產權往往在交房后一到兩年的時間里，所以業內實操中通用的做法就是以“交鑰匙”來認定。由于是項目公司，其存在的目的就是為完成項目的開發出售并獲得利潤，如果在項目竣工驗收后，其未銷售的開發產品在總可售面積的15%以內時，為了節約項目公司的管理成本可以將未銷售的開發產品統一銷售給集團公司內部的其他公司或者外部的資產管理公司。在進行土地增值稅和企業所得稅的清算后，將項目公司進行公司清算。依據《企業所得稅暫行條例實施細則》第五十二條規定：納稅人清算時，應當以清算期間作為一個納稅年度，其清算終了后的清算所得，應按照規定繳納企業所得稅。即企業的清算年度，應劃分為兩個納稅年度。項目公司進行公司清算時需要注意清算開始的日期，企業的清算日期不同，對兩個納稅年度應納所得影響不同，企業可以通過合理調整正常經營所得和清算所得，來降低企業整體稅負水平。

如果企業在清算年度有經營所得，預計清算為虧損狀態，可盡量將清算支出提前支付，從而將清算日期推遲，利用稅務政策來進行企業所得稅的籌劃，減少稅負支出。另外需要關注的是，房地產公司企業所得稅不是按照項目匯算清繳，而是按照年度匯算清繳的，在未完工期利潤是按照收入的15%扣除期間費用、稅金，抵補虧損后按照25%繳納，這就要求項目公司在考慮上級費用控制預算的前提下籌劃好期間費用尤其是銷售費用，盡可能做到不交或少繳企業所得稅；在完工年度結轉損益的情況下，盡可能將地下車庫等虧損的業態盡早結轉，有效降低利潤率，這就要求項目公司要盡可能早銷售地下車庫、夾層、小棚等業態，實行捆綁銷售，不失為好的策略。