淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目中甲供材料的應(yīng)用與管理

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，主要建筑材料對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)和建設(shè)成本都起著關(guān)鍵作用，甲供材料的管理方式可以使房地產(chǎn)建設(shè)單位加強(qiáng)對(duì)主要建筑材料的管理。甲供材料的采購、供應(yīng)、結(jié)算等環(huán)節(jié)也存在一定風(fēng)險(xiǎn)，只有加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的管理，才能規(guī)避甲供材料的風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮其效能。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目、甲供材料、應(yīng)用管理

1引言

目前房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，整個(gè)行業(yè)已經(jīng)告別了高額利潤的時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對(duì)成本的管控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，主要建筑材料對(duì)建筑的品質(zhì)和工程價(jià)格都有著重大影響。從成本優(yōu)化的角度，房地產(chǎn)企業(yè)將更多的成本投入到客戶明顯偏好的地方，用以形成在銷售中的競爭優(yōu)勢(shì)。這些重點(diǎn)部位的建筑材料、設(shè)備以及施工品質(zhì)會(huì)影響到整個(gè)項(xiàng)目的成敗。作為建設(shè)單位的房地產(chǎn)企業(yè)（即建筑施工合同中的甲方）務(wù)必對(duì)施工單位（即建筑施工合同中的乙方）在工程建設(shè)中使用的主要材料進(jìn)行合理的管理與控制。采用何種管理方式可以更好的把控重點(diǎn)材料的進(jìn)貨渠道，保證材料品質(zhì)，降低材料價(jià)格呢。下文先對(duì)幾種常用的管理方式做簡單的比較后，再詳細(xì)探討如何進(jìn)行應(yīng)用與管理。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目中對(duì)建筑材料管理控制的幾種方式比較

在房地產(chǎn)行業(yè)中，各房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)主要建筑材料的管控，有以下幾種常用的方式。

2.1甲方認(rèn)價(jià)

某些建筑材料在建設(shè)單位與施工單位的簽訂的總承包合同中已約定了品種、規(guī)格，但在項(xiàng)目建設(shè)過程中品種、規(guī)格發(fā)生了變化，或是某些建筑材料在總承包合同中只約定了暫估價(jià)。工程實(shí)施階段，這些建筑材料雖然仍由施工單位采購，但需建設(shè)單位對(duì)其進(jìn)行認(rèn)價(jià)，并簽訂變更洽商對(duì)新的價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)。

甲方認(rèn)價(jià)的優(yōu)點(diǎn)，首先符合國家的法律、法規(guī)；其次管理流程比較簡單。材料由施工單位采購，建設(shè)單位只負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查。

這種方式的缺點(diǎn)有兩個(gè)方面。一是材料價(jià)格，建筑材料由施工單位選購，雙方價(jià)格談判時(shí)，經(jīng)常在工程進(jìn)行之中，工程進(jìn)度比較緊迫，雙方談判若不能達(dá)成一致，會(huì)耽誤工期，造成建設(shè)單位的損失。施工單位可以借此機(jī)會(huì)索要相對(duì)較高的價(jià)格。另一方面，關(guān)于材料質(zhì)量，雙方就材料價(jià)格商定后，建筑材料是由施工單位分批采購進(jìn)場(chǎng)，材料的質(zhì)量上很容易出現(xiàn)變化。質(zhì)量是否合格，只能依賴現(xiàn)場(chǎng)的抽樣檢測(cè)。對(duì)于建設(shè)單位，在質(zhì)量控制上相對(duì)比較被動(dòng)。

2.2甲方指定材料的品牌、品種、規(guī)格

甲方指定材料的品牌、規(guī)格，一般有兩種方式。第一種是建設(shè)單位通過明確指定建筑材料的品牌、品種、規(guī)格的方式對(duì)材料進(jìn)行管控。第二種是施工需要招標(biāo)的項(xiàng)目，建設(shè)單位可以在項(xiàng)目招標(biāo)文件中，對(duì)重點(diǎn)的建筑材料列出參考品牌，其目的是為了更準(zhǔn)確、更清楚說明重點(diǎn)建筑材料的品種和技術(shù)規(guī)格，給投標(biāo)人提供參照。

第一種方式雖然有些建設(shè)單位在實(shí)際使用，但是這種方式違反了國家的法律、法規(guī)。《中華人民共和國招投標(biāo)法》第二十條要求，招投文件不得要求或者標(biāo)明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標(biāo)人的其他內(nèi)容。《建筑法》第二十五條：按照合同約定，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備由工程承包單位采購的，發(fā)包單位不得指定承包單位購入用于工程的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備或者指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商。地方法規(guī)也有相關(guān)規(guī)定，北京市的相關(guān)規(guī)定《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工發(fā)包承包活動(dòng)的通知》（京建發(fā)【2011】130號(hào)）的規(guī)定，建設(shè)單位不得指定分包單位，材料供應(yīng)商，因建設(shè)單位指定分包單位、材料供應(yīng)商造成建設(shè)工程質(zhì)量缺陷或施工安全事故的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二種方式需要注意的是，建設(shè)單位在項(xiàng)目招標(biāo)文件中對(duì)建筑材料的規(guī)格進(jìn)行要求時(shí)，應(yīng)特別注意建筑材料參考品牌應(yīng)列舉多個(gè)（3～5家），并應(yīng)注明同等檔次品牌均可。列出參考品牌時(shí)應(yīng)盡可能選擇多個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)且市場(chǎng)價(jià)格相近的品牌，并應(yīng)配合恰當(dāng)?shù)臉?biāo)定標(biāo)辦法。

甲方指定材料品牌、規(guī)格這種管理方式，首先存在法律上的風(fēng)險(xiǎn)。相比甲方認(rèn)價(jià)的管理方式，雖然對(duì)建筑材料的控制有所加強(qiáng)，在品種、規(guī)格的基礎(chǔ)上，還限定了材料的品牌檔次。但是建筑材料仍由施工單位采購，也同樣有質(zhì)量不能達(dá)到預(yù)期要求的可能性。

2.3甲供材料

甲供材料，是在施工招標(biāo)或建設(shè)單位與施工單位簽訂合同時(shí)，約定一些主要建筑材料由建設(shè)單位統(tǒng)一采購，統(tǒng)一配給，材料價(jià)款按合同約定的價(jià)格結(jié)算。

首先甲供材料符合國家相應(yīng)的法律、法規(guī)。地方規(guī)定也沒有禁止甲供材料。北京《關(guān)于貫徹執(zhí)行<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工發(fā)包承包活動(dòng)的通知>有關(guān)問題的通知》（京建法【2011】21號(hào)）及附件《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）的規(guī)定，都沒有強(qiáng)制不能甲供材料。

甲供材料的優(yōu)點(diǎn)在于建設(shè)單位控制主要建筑材料的進(jìn)貨渠道，使用符合房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最佳材料，保證主要建筑材料的質(zhì)量。房地產(chǎn)建設(shè)單位往往同時(shí)有多個(gè)項(xiàng)目，集中采購，購買量大，可以讓建材供應(yīng)商提供更大幅度的優(yōu)惠，從而降低建設(shè)成本。同時(shí)甲供材料還可以避免因施工單位材料進(jìn)場(chǎng)不及時(shí)而導(dǎo)致的工程延誤，以及施工單位可能在采購中出現(xiàn)的掙取差價(jià)的行為。

但也必須注意，甲供材料這種方式，也存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位加強(qiáng)了對(duì)主要建筑材料的控制，同時(shí)也要承擔(dān)材料的價(jià)格變動(dòng)、供應(yīng)周期、產(chǎn)品質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。另外建設(shè)單位采用甲供材料這種方式，在材料的采購、驗(yàn)收、供應(yīng)、結(jié)算中，都要投入人力物力，相應(yīng)的管理成本也會(huì)有所增加。

上述三種對(duì)建筑材料管理控制方式，各有利弊。作為以盈利為目的的房地產(chǎn)企業(yè)，在目前激烈的市場(chǎng)競爭中，為了獲得競爭優(yōu)勢(shì)，追求房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和產(chǎn)品品質(zhì)的一貫性。為此，對(duì)于主要建筑材料的管理控制需要得到進(jìn)一步加強(qiáng)。

房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開展的建設(shè)項(xiàng)目比較多，與供應(yīng)商的議價(jià)能力比較強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)直接面對(duì)材料供應(yīng)商，就避免與施工單位在施工工程中過多的價(jià)格談判，也能避免談價(jià)帶來的工期的延誤。最后房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的建設(shè)單位，是開發(fā)建設(shè)的專業(yè)化企業(yè)，有很強(qiáng)的專業(yè)的人員配置和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，可以完成甲供材料的管理。因此采用甲供材料的方式可以更好地控制重點(diǎn)材料的進(jìn)貨渠道，保證材料品質(zhì)，降低材料價(jià)格。但面對(duì)甲供材料方式中存在的風(fēng)險(xiǎn)，還務(wù)必做好采購、供應(yīng)、結(jié)算環(huán)節(jié)的防范。

3甲供材料的采購

建筑材料的采購涉及的金額比較大，進(jìn)場(chǎng)時(shí)間也影響著施工進(jìn)度，材料品質(zhì)決定建筑的質(zhì)量，因此必須完善甲供材料采購的管理。

3.1明確建設(shè)單位企業(yè)內(nèi)部流程及各部門的職責(zé)。

甲供材料的管理是一個(gè)系統(tǒng)工程。在建設(shè)單位內(nèi)部建立科學(xué)的管理流程，明確各部門的職責(zé)。建設(shè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人組織設(shè)計(jì)、工程、招采、合約等部門，共同研究、確認(rèn)甲供材料的清單。確定清單后，設(shè)計(jì)、工程部門負(fù)責(zé)提出對(duì)采購材料功能、式樣的要求，并準(zhǔn)備相應(yīng)的技術(shù)參數(shù)和驗(yàn)收規(guī)范。采購專業(yè)性較強(qiáng)的材料時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的專家，聽取專業(yè)性的意見。工程部門根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，制定甲供材料的進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃并在材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)組織驗(yàn)收。施工期間工程部門負(fù)責(zé)甲供材料的退換。合約、采購部門根據(jù)最終確定的甲供材料清單及技術(shù)要求，負(fù)責(zé)搜集供應(yīng)商和進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)。根據(jù)不同的采購方式，組織招標(biāo)或價(jià)格談判，并參照工程部門制定的材料進(jìn)場(chǎng)進(jìn)度，簽訂供貨合同。施工期間合約采購部門負(fù)責(zé)甲供材料進(jìn)度款的審批及材料款的最終結(jié)算。

3.2甲供材料的采購

甲供材料的采購可采用招標(biāo)、非招標(biāo)的模式。

3.2.1招標(biāo)采購

如果建設(shè)項(xiàng)目達(dá)到招標(biāo)標(biāo)法強(qiáng)制招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的，甲供材料必須進(jìn)行招標(biāo)。合約采購部門扶著招標(biāo)工作，應(yīng)合同設(shè)計(jì)、工程等部門組成招標(biāo)小組，擬定招標(biāo)文件，明確甲供材料的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、交貨方式、交貨地點(diǎn)等，并明確甲乙雙方的責(zé)任。在招標(biāo)結(jié)束后落實(shí)在供貨合同。

3.2.2非招標(biāo)采購

合約采購部門，收集材料、價(jià)格信息。組織相關(guān)部門去供應(yīng)商處考察。形成供應(yīng)商清單。根據(jù)不同公司的采購流程進(jìn)行采購。

3.2.3簽訂合同，明確權(quán)責(zé)。

無論是建筑材料的采購是否招標(biāo)，與材料供應(yīng)商簽訂的供貨合同要準(zhǔn)確描述材料的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價(jià)、交貨方式、交貨地點(diǎn)以及雙方的權(quán)利和義務(wù)，以防止詞不達(dá)意的糾紛。例如某些供貨合同中提及供貨商提供設(shè)備配件，但提供配件的數(shù)量、尺寸是多少，是否由供貨商進(jìn)行安裝經(jīng)常被忽略，造成日后供需雙方的糾紛。

同時(shí)應(yīng)注意在合同條款明確風(fēng)險(xiǎn)防范措施，約定風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)條款。例如材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)間延誤，供貨商應(yīng)如何賠償建設(shè)單位；材料質(zhì)量出現(xiàn)問題，供貨商應(yīng)如何賠償?shù)取?/p>

4甲供材料的供應(yīng)

建設(shè)單位在甲供材料的供應(yīng)環(huán)節(jié)也承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此發(fā)包人為了保證建筑整體品質(zhì)及施工進(jìn)度，應(yīng)對(duì)甲供材料的品質(zhì)進(jìn)行相應(yīng)的控制。同時(shí)甲供材料的供應(yīng)，也是甲供材料從建設(shè)單位轉(zhuǎn)移至施工單位負(fù)責(zé)的環(huán)節(jié)，在這個(gè)過程中的權(quán)責(zé)應(yīng)劃分清楚。

4.1進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收

甲供材料的進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收是甲供材料供應(yīng)的第一個(gè)環(huán)節(jié)，既是對(duì)材料供應(yīng)商的監(jiān)督。同時(shí)也是建設(shè)單位向施工單位移交材料的階段。甲供材料進(jìn)場(chǎng)前，建設(shè)單位應(yīng)與供貨商、施工單位，項(xiàng)目監(jiān)理單位制定規(guī)范的驗(yàn)收流程。材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位應(yīng)對(duì)甲供材料的數(shù)量、質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)。供應(yīng)商必須提供合格證和質(zhì)檢報(bào)告，如有需要，施工單位按照國家及行業(yè)相關(guān)規(guī)定，對(duì)進(jìn)場(chǎng)甲供材料送往檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，費(fèi)用通常由建設(shè)單位支付。進(jìn)場(chǎng)時(shí)檢測(cè)要做好記錄，拍照取證。保存好檢測(cè)報(bào)告，避免日后產(chǎn)生糾紛。

4.2甲供材料供應(yīng)過程中的管理

甲供材料在使用過程中，建設(shè)單位與監(jiān)理單位應(yīng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，全程跟蹤材料的使用，確保建設(shè)項(xiàng)目施工全程均使用合格的甲供材料。若在施工階段甲供材料出現(xiàn)質(zhì)量問題，建設(shè)單位應(yīng)與供貨商及時(shí)解決，確保建設(shè)項(xiàng)目不因甲供材料的質(zhì)量而出現(xiàn)工程質(zhì)量和安全隱患，否則建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

甲供材料的使用量，應(yīng)按工程實(shí)體的實(shí)際用量加損耗來供應(yīng)。避免施工單位多領(lǐng)挪為他用。可以在合同條款中鼓勵(lì)施工單位節(jié)約使用甲供材料，在保證工程質(zhì)量的前提下，實(shí)際用量小于計(jì)劃用量，可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

4.3相關(guān)資料的整理

甲供材料的相關(guān)資料建設(shè)單位和施工單位都應(yīng)注意保存、整理。甲供材料由建設(shè)單位分批供應(yīng)，過程中的流轉(zhuǎn)資料，作為日后雙方在結(jié)算時(shí)的依據(jù)。生產(chǎn)許可證、出廠質(zhì)保書、材料試驗(yàn)單、廠家檢測(cè)報(bào)告、抽樣送檢報(bào)告等驗(yàn)收資料，將隨同其他工程資料歸檔，作為該項(xiàng)工程的建設(shè)資料。如果甲供材料在質(zhì)保期內(nèi)，出現(xiàn)質(zhì)量問題，這些資料也將作為建設(shè)單位向供貨商索賠的依據(jù)。

5甲供材料的結(jié)算環(huán)節(jié)

甲供材料的結(jié)算需要注意兩個(gè)環(huán)節(jié)。一是甲供材稅費(fèi)的計(jì)取，二是甲供材費(fèi)用的扣取。

5.1甲供材稅費(fèi)的記取。

按國家稅法的規(guī)定，應(yīng)計(jì)入建筑工程造價(jià)的稅金是營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，其營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款，因此建筑工程中的甲供材料也應(yīng)計(jì)取稅金。

建設(shè)單位與施工單位的甲供材的結(jié)算，通常做法是先將甲供材料的金額計(jì)入工程總價(jià)，再按規(guī)定進(jìn)行稅費(fèi)的計(jì)取。之后再從含稅總價(jià)中扣減甲供材料的材料費(fèi)。也就是說甲供材料的稅金已經(jīng)包含在建設(shè)單位支付給施工單位的工程含稅總價(jià)中，甲供材稅金也應(yīng)由施工單位一并繳納，建設(shè)單位只負(fù)責(zé)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第四十九條對(duì)此有相關(guān)規(guī)定。發(fā)包人或者出租人應(yīng)當(dāng)自發(fā)包或者出租之日起30日內(nèi)將承包人或者承租人的有關(guān)情況向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。發(fā)包人或者出租人不報(bào)告的，發(fā)包人或者出租人與承包人或者承租人承擔(dān)納稅連帶責(zé)任。

5.2甲供材料費(fèi)用的扣減

建設(shè)單位在工程含稅總價(jià)中扣減甲供材料費(fèi)用時(shí)，材料費(fèi)用全額扣減，但應(yīng)支付給施工單位甲供材料的保管、配合的費(fèi)用，保管費(fèi)用的記取各地有相關(guān)的規(guī)定。通常甲供材料的保管費(fèi)用不再單獨(dú)支付，而是折入扣減的甲供材料費(fèi)用中。

以2013北京定額為例，規(guī)定對(duì)建設(shè)單位自行供應(yīng)材料（設(shè)備）的服務(wù)包括：材料（設(shè)備）運(yùn)至指定地點(diǎn)后的核驗(yàn)、點(diǎn)交、保管、協(xié)調(diào)等有償內(nèi)容。材料（設(shè)備）價(jià)格計(jì)算按照材料（設(shè)備）預(yù)算價(jià)格計(jì)入計(jì)價(jià)中。結(jié)算時(shí)，承包人按材料（設(shè)備）預(yù)算價(jià)格的99%返還建設(shè)單位。不再計(jì)取總承包服務(wù)費(fèi)。

6結(jié)語

房地產(chǎn)項(xiàng)目是以盈利為目的項(xiàng)目，主要建筑材料的品質(zhì)關(guān)系著房屋產(chǎn)品的最終價(jià)值。通過甲供材料的方式，可以加強(qiáng)對(duì)主要建筑材料的管理，保證建筑產(chǎn)品品質(zhì)，降低建筑成本，但也增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和管理成本。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，甲供材料不是越多越好，而是通過這種方式，將關(guān)鍵材料管理控制在建設(shè)單位手中，保證項(xiàng)目的最終質(zhì)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目一定要把握住甲供材料的“平衡點(diǎn)”，同時(shí)完善項(xiàng)目甲供材料的工作管理流程，降低甲供材料帶來的風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，甲供材料這種管理方式才能為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來更大的收益。

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作者簡介：付琛（1984- ），男，北京人，北京未來科技城開發(fā)建設(shè)有限公司合約預(yù)算部，水暖預(yù)算工程師。